2013年注稅《稅法二》預習：房地產業(yè)務的所得稅處理

房地產開發(fā)經營業(yè)務的所得稅處理

　　一、收入的稅務處理

　　(一)收入的實現規(guī)則，具體按以下規(guī)定確認：

　　1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日，確認收入的實現。

　　2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

　　3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

　　4.采取委托方式銷售開發(fā)產品(見教材)

　　(三)視同銷售的確認：企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。

　　(四)幾個利潤率

　　1.視同銷售：開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%。

　　2.企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率：

　　(1)開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

　　(2)開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

　　(3)開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

　　(4)屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

　　二、成本費用扣除的稅務處理

　　需關注：(二)、(四)、(六)、(七)、(九)――(十四)

　　(十) 企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產品的，其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。

　　三、計稅成本的核算

　　(一)計稅成本對象的確定原則如下：

　　1.可否銷售原則。

　　2.分類歸集原則。

　　3.功能區(qū)分原則。

　　4.定價差異原則。

　　5.成本差異原則。

　　6.權益區(qū)分原則。

　　(二)開發(fā)、建造的開發(fā)產品應按制造成本法進行計量與核算。

　　(三)企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配：

　　1.土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。

　　土地開發(fā)同時連結房地產開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產的情況，其土地開發(fā)成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調整。

　　2.單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配。

　　3.借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。

　　4.其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。

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