2013年注冊(cè)稅務(wù)師《稅法二》預(yù)習(xí)資料：第五章第三節(jié)

　　第三節(jié)　計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　一、計(jì)稅依據(jù)――按計(jì)稅余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種。

　　1.對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。

　　所謂計(jì)稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價(jià)值以后的余額。其中：

　　(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。

　　(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。

　　凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記帳與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　【經(jīng)典例題】某國(guó)有企業(yè)坐落在某市郊區(qū)，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房，會(huì)計(jì)賬簿記載房產(chǎn)原值4900萬元(不包括中央空調(diào))，中央空調(diào)100萬元。計(jì)算該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納房產(chǎn)稅。

　　解答：

　　全年應(yīng)納稅額=5 000×(1-30%)×1.2%=42(萬元)

　　(3)納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

　　(4)更換房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。

　　(5)自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

　　(6)對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。(2012年新增)

　　(7)對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。(2012年新增)

　　(8)產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人按余值繳納房產(chǎn)稅。(2012年新增)

　　(9)在確定計(jì)稅余值時(shí)，房產(chǎn)原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計(jì)稅余值，又有利于平衡各地稅收負(fù)擔(dān)，簡(jiǎn)化計(jì)算手續(xù)，提高征管效率。

　　(10)如果納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載原值，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值。

　　2.對(duì)于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)取得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。

　　【經(jīng)典例題】某公司有辦公用房一幢，房產(chǎn)價(jià)值5000萬元，對(duì)外出租。2012年取得租金收入100萬元。計(jì)算該公司當(dāng)年應(yīng)納房產(chǎn)稅。

　　應(yīng)納房產(chǎn)稅額=100×12%=12(萬元)

　　自用房屋中期出租、改建房屋，分段計(jì)算(重點(diǎn))

　　題型一：年中出租

　　【經(jīng)典例題】某企業(yè)的經(jīng)營(yíng)用房原值為500萬元，2010年全年企業(yè)自用按照當(dāng)?shù)匾?guī)定允許減除30%后余值計(jì)稅，適用稅率為1.2%.請(qǐng)計(jì)算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。

　　應(yīng)納稅額=500×(1-30%)×1.2%=4.2(萬元)

　　【經(jīng)典例題】如果該房產(chǎn)2010年全年出租，每月租金收入 1萬元，適用稅率為1.2%.請(qǐng)計(jì)算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。

　　應(yīng)納稅額=1×12×12%=1.44(萬元)

　　【經(jīng)典例題】如果該房產(chǎn)2010年7月份開始出租，每月租金收入 1萬元，適用稅率為1.2%.請(qǐng)計(jì)算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。

　　應(yīng)納稅額=500×(1-30%)×1.2%÷2+1×6×12%=2.1+0.72=2.82(萬元)

　　題型二：年中擴(kuò)建、改建

　　【經(jīng)典例題】某廠房賬面原值為500萬元，當(dāng)年8月份對(duì)其進(jìn)行了改建裝修并辦理了竣工結(jié)算，支付費(fèi)用100萬元(當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值一次扣除30%)。當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(　 )萬元。

　　【答案】500×(1-30%)×1.2%+100×(1-30%)×1.2%÷12×4 (萬元)

　　或者500×(1-30%)×1.2%÷12×8+600×(1-30%)×1.2%÷12×4 (萬元)

　　【經(jīng)典例題】某國(guó)有企業(yè)在其所在城市市區(qū)有房屋三棟，其中二棟用于本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，二棟房產(chǎn)賬面原值為400萬元，當(dāng)年10月份對(duì)這二棟房屋進(jìn)行了改建裝修并辦理了竣工結(jié)算，支付費(fèi)用100萬元(當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值一次扣除30%);另外一棟房屋租給某私營(yíng)企業(yè)，年租金收入20萬元。該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅( 　 )萬元。

　　【答案】400×(1-30%)×1.2%+100×(1-30%)×1.2%÷12×2+20×12%=3.36+0.14+2.4=5.9 (萬元)

　　或者400×(1-30%)×1.2%÷12×10+500×(1-30%)×1.2%÷12×2+20×12%=3.36+0.14+2.4=5.9 (萬元)

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　　3.投資聯(lián)營(yíng)及融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)。

　　對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予區(qū)別對(duì)待。

　　(1)對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;

　　(2)以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　【經(jīng)典例題】某企業(yè)有原值為2500萬元的房產(chǎn)，1999年1月1日將其中的30%用于對(duì)外投資聯(lián)營(yíng)，投資期限10年，每年固定利潤(rùn)分紅50萬元，不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%，該企業(yè)1999年度應(yīng)納房產(chǎn)稅( )萬元。

　　A、24 B、22.8 C、30 D、16.8

　　【答案】B

　　【解析】用房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)取得固定收入的，按租金收入計(jì)交房產(chǎn)稅，則該企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅為擁有的未聯(lián)營(yíng)部分(按計(jì)稅余值計(jì)算房產(chǎn)稅)與參與對(duì)外聯(lián)營(yíng)取得固定收入部分(按租金收入計(jì)交房產(chǎn)稅)兩項(xiàng)之和：未參與聯(lián)營(yíng)部分的房產(chǎn)原值=2500×(1-30%)=1750(萬元)

　　則兩部分房產(chǎn)稅之和=1750×(1-20%)×1.2%+50×12%=22.8 (萬元)

　　(2)對(duì)融資租賃房屋的情況――由承租人自融資合同約定開始日的次月起依據(jù)房產(chǎn)余值繳納;未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起計(jì)算繳納。(2012新增)

　　解釋：對(duì)融資租賃房屋的情況，由于融.資租賃實(shí)際上是一種分期付款購(gòu)買固定資產(chǎn)的行為，因此在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。

　　【經(jīng)典例題】2007年1月以融資租賃的方式租入一處房產(chǎn)，原值l00萬元，租賃期5年，租入當(dāng)月投入使用，每月支付租賃費(fèi)1萬元，2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。(注：該省規(guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值計(jì)稅)

　　2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=100×(1―20%)×1.2%=9.6(萬元)

　　【經(jīng)典例題】2008年6月以融資租賃的方式租入一處房產(chǎn)，原值100萬元，租賃期5年，租入當(dāng)月投入使用，每月支付租賃費(fèi)1萬元，2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

　　2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=100×(1―20%)×1.2%×6÷12=4.8(萬元)

　　4.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

　　對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)(包括自營(yíng)和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計(jì)征。

　　二、應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　(一)地上建筑物

　　從價(jià)計(jì)征：年應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%

　　從租計(jì)征：年應(yīng)納稅額=租金收入×12%(個(gè)人出租住房為4%)

　　【教材例題】某省一企業(yè)2008年度自有房屋10棟，其中8棟用于經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)，房產(chǎn)原值1000萬元，不包括冷暖通風(fēng)設(shè)備60萬元;2棟房屋租給某公司作經(jīng)營(yíng)用房，年租金收入50萬元。試計(jì)算該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納的房產(chǎn)稅。(注：該省規(guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值計(jì)稅)

　　【答案】(1)自用房產(chǎn)應(yīng)納稅額=[(1000+60)×(1-20%)]×1.2%=10.176(萬元)

　　(2)租金收入應(yīng)納稅額=50×12%=6(萬元)

　　(3)全年應(yīng)納房產(chǎn)稅額=10.176+6=16.176(萬元)

　　【經(jīng)典例題2011年CTA】某企業(yè)2010年初委托施工企業(yè)建造倉(cāng)庫(kù)一幢，9月末辦理驗(yàn)收手續(xù)，倉(cāng)庫(kù)入賬原值400萬元;9月30日將原值300萬元的舊車間對(duì)外投資聯(lián)營(yíng)，當(dāng)年收取固定利潤(rùn)l0萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定房產(chǎn)計(jì)稅余值扣除比例為30%。2010年度該企業(yè)上述房產(chǎn)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(　)萬元。

　　A.3.60　　B.3.93　　C.4.14　　D.6.25

　　【正確答案】B

　　【答案解析】以房產(chǎn)進(jìn)行投資，收取固定收入，不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

　　應(yīng)繳房產(chǎn)稅=400×(1-30%)×1.2%÷12×3+300×(1-30%)×1.2%÷12×9+10×12%=3.93(萬元)

　　(二)地下建筑物