2016年稅務(wù)師《稅法二》重點(diǎn)知識(shí):轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)增值額

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　　2016年稅務(wù)師《稅法二》重點(diǎn)知識(shí):匯總

　　一、收入額的確定

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式看，包括： ①貨幣收入 ②實(shí)物收入 ③其他收入

　　1.實(shí)物收入：按收入時(shí)的市場價(jià)格折算成貨幣收入;

　　2.無形資產(chǎn)收入：專門評估確定其價(jià)值后折算成貨幣收入;

　　3.外國貨幣：按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯率折算。

　　二、扣除項(xiàng)目及其金額(要兩看：看主體看標(biāo)的，扣除項(xiàng)目有差異)

　　(一)新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目的確定：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括兩方面內(nèi)容：

　　(1)納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款：

　　出讓方式取得的地價(jià)款為支付的土地出讓金;

　　以行政劃撥方式取得的地價(jià)款為按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金;

　　以轉(zhuǎn)讓方式取得的地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

　　(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。

　　2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)

　　是納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括：

　　①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等。

　?、谇捌诠こ藤M(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

　?、劢ㄖ惭b工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

　?、芑A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

　?、莨才涮自O(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

　?、揲_發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

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　　3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)：銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　開發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時(shí)，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的。

　?、倮⒅С鰮?jù)實(shí)扣，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額;

　?、谄渌_發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除;

　　公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金額機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)

　　用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　注意：

　?、倮⒌纳细》劝磭业挠嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

　?、诔^貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　?、廴渴褂米杂匈Y金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述

　　1、2項(xiàng)所述兩種辦法。

　?、萃恋卦鲋刀惽逅銜r(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的“三稅一費(fèi)”，即：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。

　　注意：在計(jì)算稅金時(shí)要注意題目中給定的納稅人的情況：

　?、俜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因而不得在此扣除。(二稅一費(fèi))

　?、谄渌{稅人繳納的印花稅允許扣除(按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰貼花)。(三稅一費(fèi))

　　5.財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。

　　此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。加計(jì)20%的扣除，用公式表示：加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　注意：1.對取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計(jì)扣除。

　　2.納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：

　　(1)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

　　(2)代收費(fèi)用在房價(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

　　(二)舊房和建筑物的扣除項(xiàng)目的確定：

　　(1)房屋及建筑物的評估價(jià)格:評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率(成新度不等同于會(huì)計(jì)的折舊)

　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。(P386)

　　(2)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款(未支付或無憑據(jù)不扣)和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用(評估費(fèi)可以扣除，但隱瞞、虛報(bào)情形下的評估費(fèi)不得扣)。

　　(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金:營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅

　　對于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價(jià)格之中，故計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。

　　【典型例題】某國有企業(yè)2013年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付8000萬元價(jià)款。2015年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為(　)。

　　A.400萬元

　　B.1485萬元

　　C.1490萬元 　 D.200萬元

　　『正確答案』B

　　『答案解析』評估價(jià)格=12000×70%=8400(萬元)，

　　稅金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(萬元)

　　增值額=10000-8400-115=1485(萬元)

　　三、評估價(jià)格的相關(guān)規(guī)定

　　納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并以評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，扣除項(xiàng)目的金額：

　　(一)出售舊房及建筑物的;

　　(二)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

　　市場比較法進(jìn)行評估公式：

　　評估價(jià)格=交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×實(shí)物狀況因素修正×權(quán)益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正

　　(三)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

　　(四)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。(按照評估的市場交易價(jià)確定其實(shí)際成交價(jià))

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