2021年高級經(jīng)濟師《農(nóng)業(yè)經(jīng)濟》論文范文:農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式及其比較

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地;使用權(quán);流轉(zhuǎn)模式

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在對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主要流轉(zhuǎn)模式進行探討時，應結(jié)合實現(xiàn)情況的基礎上加以分析與研究。目前我國現(xiàn)行法律在轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)時限定其只能轉(zhuǎn)讓給同一組織內(nèi)部沒有宅基地的人員，而不能轉(zhuǎn)讓給包括城市居民在內(nèi)的非同一組織內(nèi)的人員。但目前私下轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)已經(jīng)成為了廣大農(nóng)村地區(qū)的普遍現(xiàn)象，通過調(diào)研可以看到主要有以下三種模式。其一，農(nóng)戶將宅基地以低廉的價格出租給城市里的務工人員;其二，農(nóng)戶利用宅基地開辦工廠等非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動;其三，對宅基地使用權(quán)進行交易。上述三種模式雖然在具體細節(jié)上存在差異，但都不同程度地違法了現(xiàn)行的法律制度，如何規(guī)范農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)過程是城市化進程中不得不面對的一大難題，對此加以探析一方面能夠解決諸多的現(xiàn)實問題，在另一方面也能夠保證國民經(jīng)濟的繁榮穩(wěn)定。

一、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的典型模式與經(jīng)驗

(一)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的典型模式與案例

1.政府引導型

所謂政府引導型，指的即是各級政府根據(jù)當?shù)厣鐣?jīng)濟的發(fā)展情況，主動地參與到農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)中來，以政府的公信力為依托，通過統(tǒng)一的政策制定與適度的財政支持，在規(guī)范農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)流過程的同時，也切實保證了農(nóng)戶的合法利益。目前較為順利的案例有天津市華明鎮(zhèn)宅基地置換、重慶市宅基地回購以及成都市宅基地買賣等。下面以上海市郊區(qū)宅基地置換項目為例來進行簡單分析，上海市將15個村作為宅基地置換的試驗點，用已經(jīng)建設完成的新村來置換農(nóng)戶的宅基地，并提供了房屋置換與貨幣置換兩種模式供農(nóng)戶選擇。為了符合農(nóng)戶的經(jīng)濟實力以及實際需求，在兩種模式的情況下也制定了相應的浮動措施，特別是在置換過程中，通過政府的統(tǒng)一規(guī)劃與指導，有效地避免了暴力拆遷等違法活動，使得整個置換過程變得平穩(wěn)有序。

2.農(nóng)戶自發(fā)型

所謂農(nóng)戶自發(fā)型，是指在沒有統(tǒng)一的組織領(lǐng)導下，農(nóng)戶出于個人經(jīng)濟目的考慮而對自身宅基地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓、買賣以及質(zhì)押等一系列行為。目前具有代表性的案例有將宅基地用于建設小產(chǎn)權(quán)房并占其中一部分股份;或?qū)⒄厥褂脵?quán)作為資產(chǎn)抵押，用以換取流動資金;亦或是將宅基地使用權(quán)作為個人資產(chǎn)進行商業(yè)交易等。例如在浙江等地的農(nóng)村地區(qū)，有一部分農(nóng)戶將宅基地抵押給銀行以換取流動資金，并將資金用于各種生產(chǎn)活動以獲得更大的經(jīng)濟效益。由此可見，上述幾種情況雖與現(xiàn)有的法律法規(guī)存在沖突，但其在流轉(zhuǎn)過程中具有更高的自由度與靈活性，對其進行探析時需全面客觀地認知優(yōu)勢與不足，以便找尋到更為合理的調(diào)節(jié)方式。

3.集體組織型

所謂集體組織型，指的即是將整個村落視為統(tǒng)一的經(jīng)濟組織，由村組織作為全體農(nóng)戶的代表，通過對宅基地使用權(quán)的合理規(guī)劃來保證全體農(nóng)戶的合法利益。目前比較常見的是將宅基地進行分片規(guī)劃出租給企業(yè)作為廠房，并按照農(nóng)戶個人的所占比例分發(fā)租金;亦或是將宅基地使用權(quán)按照市場價格與其他經(jīng)濟主體進行交易，并對交易所得進行公平分配。而重慶市的宅基地交易項目則是典型代表，2008年重慶市某村組織將集體所有的宅基地復墾為耕地，并將其申請為建設用地出售給有相關(guān)土地需求的企業(yè)和單位，在扣除成本后將純收入按宅基地面積比例平均發(fā)放到農(nóng)戶手中。通過該案例可以看到，在集體組織型的宅基地流轉(zhuǎn)模式中，村組織代表著農(nóng)戶的集體利益，這樣不僅增加了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)帶來的經(jīng)濟效益，也減輕了農(nóng)戶自身參與其中所要承擔的經(jīng)濟風險。

4.市場主導型

由于農(nóng)村宅基地在性質(zhì)上仍屬于集體所有制，因而即使是在市場主導型的流轉(zhuǎn)模式中，也應由政府來進行相關(guān)政策的制定并保證整個流轉(zhuǎn)過程的平穩(wěn)有序。而重慶市的“地票”項目無疑是市場主導型農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的成功案例，所謂“地票”模式指的即是重慶市農(nóng)村地區(qū)在滿足農(nóng)戶居住需求的前提下，在政府的統(tǒng)一規(guī)劃之下，將空閑的宅基地以復墾的方式變?yōu)楦亍２⑼ㄟ^一系列合法合規(guī)的變更與申請流程，將其土地屬性轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO用地，最后便可將原本空置的宅基地出租或出售給各種類型的工業(yè)企業(yè)。這樣不僅能夠拓展城市的發(fā)展空間，也能夠達到降低企業(yè)用地成本以及增加農(nóng)戶經(jīng)濟收入的雙贏局面。

(二)模式比較與經(jīng)驗梳理

在農(nóng)村宅基地使用權(quán)的四種主要流轉(zhuǎn)模式中，雖然在根本目的上具有趨同性，但具體細節(jié)仍有著顯著差異。在政府引導型流轉(zhuǎn)模式中，由于其需要最大限度地滿足社會需求，因而在政策的制定上往往存在著針對性不足等客觀問題，特別是在土地定價方面，由于農(nóng)戶對宅基地的經(jīng)濟投入以及心理定位有所不同，因而容易在進行統(tǒng)一定價時產(chǎn)生糾紛。在農(nóng)戶自發(fā)型流轉(zhuǎn)模式中，雖然農(nóng)戶在宅基地使用權(quán)的定價方面具有決定權(quán)，但由于個體農(nóng)戶宅基地的面積較小，因而在市場競爭中時常處于劣勢，且農(nóng)戶參與相關(guān)市場活動的經(jīng)驗不足，導致其容易遭受額外的經(jīng)濟損失。在集體組織型流轉(zhuǎn)模式中，需特別注重村組織具體負責人的選舉工作，避免因為其能力不足而導致的項目失敗。而在市場主導型的流轉(zhuǎn)模式中，政府與村組織之間的溝通就顯得尤為重要，一方面要照顧到農(nóng)戶的切身利益，而另一方面也要減少流轉(zhuǎn)過程中無謂的成本消耗。

二、主要結(jié)論與政策建議

(一)主要結(jié)論

1.緩解建設用地競爭的局面

通過相關(guān)的調(diào)查報告可以看到，我國要實現(xiàn)60%的城鎮(zhèn)化發(fā)展目標，那么在現(xiàn)有情況的基礎上還需增加1.5億畝的建設用地，而目前我國新增可用建設用地僅為3000萬畝，兩者之間存在著1.2億畝的巨大差額。想要解決這一現(xiàn)實問題，一方面要通過更加科學合理的規(guī)劃設計來提升建設用地的利用效率，而另一方面也要加快農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)進程，使其在符合相關(guān)法律法規(guī)的前提下，既要保證農(nóng)戶正當?shù)暮戏ɡ妫忠獮槌鞘邪l(fā)展提供更為廣闊的空間。

2. 彌補農(nóng)民城鎮(zhèn)化的資金需求

大量人口從農(nóng)村進入城市是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然結(jié)果，而從農(nóng)戶的角度出發(fā)，進入城鎮(zhèn)生活一方面能夠在個人發(fā)展以及子女教育等方面獲得更多優(yōu)勢，另一方面也增加了大量的成本支出。相關(guān)統(tǒng)計表明，正常情況下三口之家的農(nóng)戶想要完全進入城鎮(zhèn)生活，其在住房、教育以及日常開銷等方面的基礎投入至少為十萬元，這顯然是一項不小的經(jīng)濟負擔。而財產(chǎn)性收入在我國農(nóng)業(yè)人口總收入中的比重相對較小，究其原因是宅基地流轉(zhuǎn)不暢所導致的，因而規(guī)范農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)程序不僅能夠給予廣大農(nóng)戶切實的經(jīng)濟效益，更是推動農(nóng)村人口進入城鎮(zhèn)的有效舉措。

3.帶動和促進經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變

經(jīng)濟全球化不僅是時代發(fā)展的主題，也是不可違背的歷史潮流，我國作為世界上的主要經(jīng)濟體之一，在當前世界經(jīng)濟較為疲軟的背景下，自然要將擴大內(nèi)需作為保持自身發(fā)展動力的主要措施。但結(jié)合現(xiàn)實情況可以看到，在我國廣大的農(nóng)村地區(qū)仍存在著消費力不足等客觀問題，而農(nóng)戶的財產(chǎn)性收入不足往往是造成這種情況的主要原因。恰因如此，從社會經(jīng)濟發(fā)展的大局出發(fā)，就更加應該規(guī)范農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)過程，在保證其穩(wěn)定推進的同時，也要讓空閑的宅基地能夠以集體出租、變更屬性等多種方式來增加農(nóng)戶的可支配收入，從而促進經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。

(二)政策建議

1.完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記制度

客觀來說，目前我國農(nóng)村宅基地的登記情況不容樂觀，各地均存在著不同程度的混亂現(xiàn)象，假如無法明確土地使用權(quán)的歸屬問題，那么想要實施后續(xù)的相關(guān)措施就會變得極為困難，因而完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記制度就成為了當前必須解決的現(xiàn)實問題。根據(jù)以往經(jīng)驗需在以下兩點多加注意，其一，需堅持“登記生效”原則。無論對宅基地使用權(quán)進行哪種形式的流轉(zhuǎn)變更，都需相關(guān)人員到指定單位辦理登記手續(xù)，并以此作為法律擔保。其二，合理解決“一地多戶”等常見問題。由于生活習慣的不同，在農(nóng)村地區(qū)容易出現(xiàn)聚居現(xiàn)象，因而要特別注重經(jīng)濟利益分配的公平合理。

2. 健全農(nóng)村房屋與宅基地流轉(zhuǎn)市場

正規(guī)合理的市場是完善農(nóng)村房屋與宅基地流轉(zhuǎn)體系的必備條件，而包括國土資源局與住房建設辦公室在內(nèi)的相關(guān)政府部門不僅要充分發(fā)揮自身的主導作用，更要對參與各方開展全面的監(jiān)督工作，在加快流轉(zhuǎn)市場建設的同時，也要規(guī)避因經(jīng)濟糾紛而造成的惡性事件。

3.制定科學的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)管理策略

一套科學有效的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)管理策略應包括以下三點，其一，需確定農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)原則;其二，需明確政府各部門、村組織以及市場各經(jīng)濟體在流轉(zhuǎn)過程中所應承擔的責任和義務;其三，需規(guī)范流轉(zhuǎn)合同的簽訂程序以及使用權(quán)變更的登記工作等。在此基礎上，還需根據(jù)不斷變化的現(xiàn)實情況與既定政策進行細微調(diào)整，以更好地指導相關(guān)工作的開展。

三、結(jié)束語

目前我國農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)中的四種常見模式，即政府引導型、農(nóng)戶自發(fā)型、集體組織型以及市場主導型，通過不同模式的橫向?qū)Ρ龋谡覍げ町惖耐瑫r，也對相關(guān)經(jīng)驗進行了歸納總結(jié)。并結(jié)合現(xiàn)實情況從緩解用地緊張、彌補農(nóng)民城鎮(zhèn)化資金以及促進經(jīng)濟發(fā)展三個方面闡述了為何要規(guī)范農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)模式，并提出了與之相配套的各項具體建議和策略。除此之外，從決策制定者的角度出發(fā)，一定要堅持時間與理論相結(jié)合的工作思想，使得相關(guān)政策落到實處。

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