2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)知識:第二章1

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　　第二章 房地產(chǎn)及其描述

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義

　　房地嚴(yán)的定義：

　　房地產(chǎn)通俗地說是指房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)。嚴(yán)謹(jǐn)意義上的房地產(chǎn)與不動產(chǎn)同義，是不動產(chǎn)的俗稱，其定義在傳統(tǒng)上一般是"土地及其定著物"。

　　現(xiàn)代社會，因為地上定著物中的建筑物越來越普遍，體量越來越大，也越來越重要，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)甚至是因使用建筑物而使用土地，以建筑物為主、土地為輔，并且在房地產(chǎn)交易中一般是"地隨房走"，所以通常把建筑物從地上定著物中單列出來，將房地產(chǎn)定義為"土地以及建筑物等地上定著物"。

　　另外，同一房地產(chǎn)實物上通常同時存在著所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等多種權(quán)利，房地產(chǎn)因不可移動使原本為其外在因素的區(qū)位成了它的重要組成部分，因此，為了說明房地產(chǎn)既與家具、機器設(shè)備等動產(chǎn)有本質(zhì)不同，又與商標(biāo)、專利、著作權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)等無形資產(chǎn)有本質(zhì)區(qū)別，通常強調(diào)房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。

　　如果綜合以上內(nèi)容給房地產(chǎn)下一個完整的定義，那么房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等地上定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。

　　理解上述房地產(chǎn)定義，一方面還要弄清什么是土地、建筑物和其他地上定著物，另一方面還要弄清什么是實物、權(quán)益和區(qū)位。

　　土地、建筑物和其他地上定著物的含義：

　　(一)土地的含義

　　人們對于什么是土地，有許多不同的認(rèn)識和定義。從房地產(chǎn)估價的角度看，土地是一個空間，但該空間不是平面的，而是三維立體的，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。一宗土地的空間范圍如圖2-1所示，可分為3層：①地球表面，簡稱地表;②地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地上空間;③地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地下空間。

　　(二)建筑物的含義

　　建筑物是最主要的地上定著物，有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物既包括房屋，也包括構(gòu)筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物。在房地產(chǎn)估價中一般將建筑物作廣義理解，對建筑物的定義是：人工建造的供人們進行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所。房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人在里面居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲藏物品或者進行其他活動的空間場所。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進行生產(chǎn)和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

　　(三)其他地上定著物的含義

　　地上定著物也稱為地上附著物。其他地上定著物是建筑物以外的地上定著物，是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物上，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓的物。

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　　房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義：

　　(一) 房地產(chǎn)實物的含義

　　房地產(chǎn)實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，如土地的形狀、地形、地勢、地基、土壤、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等。認(rèn)識房地產(chǎn)實物，需要建筑、測繪等專業(yè)知識。

　　(二)房地產(chǎn)權(quán)益的含義

　　房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利(rights)、利益(interests)和好處 (benefits)。一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括：①擁有的房地產(chǎn)權(quán)利。例如，擁有的是所有權(quán)，還是建設(shè)用地使用權(quán)。②該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況。一宗房地產(chǎn)上可能同時存在著多種房地產(chǎn)權(quán)利，常見的是設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)的房屋所有權(quán)或建設(shè)用地使用權(quán)。③該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況。例如，房地產(chǎn)使用管制(如城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑高度o、建筑密度o、綠地率。等的限制)、相鄰關(guān)系、被人民法院查封從而其處分受到限制等。④額外的利益或好處。例如，屋頂(也稱為樓頂、屋蓋)或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲取經(jīng)濟收入。

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　　房地產(chǎn)的其他名稱：

　　(一)不動產(chǎn)

　　在法律上，通常把財產(chǎn)或者物分為不動產(chǎn)和動產(chǎn)兩大類。例如，《物權(quán)法》第二條規(guī)定："本法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。"法國民法典第五百一十六條規(guī)定："一切財產(chǎn)，或為動產(chǎn)，或為不動產(chǎn)。"一種財產(chǎn)是屬于不動產(chǎn)還是動產(chǎn)，一般是根據(jù)其實物是否可以自由移動來判別的：凡是自行能夠移動或者用外力能夠移動，并且其性質(zhì)和價值一般不會改變的財產(chǎn)，像牲畜、家禽和汽車、家具、器物之類，屬于動產(chǎn);反之，不能移動的財產(chǎn)，像土地、建筑物及附著于土地、建筑物上不可分離的部分(如樹木和安裝在建筑物中的給水、排水、采暖、電梯等設(shè)備)，屬于不動產(chǎn)。

　　(二)物業(yè)

　　中國中國香港通常使用"物業(yè)"這個詞，把房地產(chǎn)估價稱為物業(yè)估值或物業(yè)估價。中國香港所講的物業(yè)實質(zhì)上是房地產(chǎn)，僅叫法不同，就像把出租車叫做"的士"那樣。中國香港的物業(yè)一詞是從英國的property一詞翻譯過來的。在英國，property也是指房地產(chǎn)。此外值得指出的是，中國香港通常還把房地產(chǎn)稱為地產(chǎn)，其地產(chǎn)、物業(yè)、樓宇、房地產(chǎn)等用語經(jīng)?；煊谩＠?，中國香港李宗鍔先生對物業(yè)的解釋是："物業(yè)是單元性地產(chǎn)。

　　(三)real estate和real property

　　在英語中，房地產(chǎn)的名稱為real estate和real property，但兩者的含義不完全相同。英語中的land(土地)、real estate和real property是三個相互聯(lián)系、含義越來越寬的術(shù)語：①land是指地球的表面及下達地心、上達無限天空的空間，包括永久定著在地球表面之中、之上、之下的自然物，如樹和水。②real estate是指land加上永久定著在其中、其上、其下的人工改良物(man-made improvements)，如構(gòu)筑物和房屋。@real property是指real estate加上與其有關(guān)的各種權(quán)益，包括權(quán)利、利益和好處。

　　房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)：

　　房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合在一起時才稱為房地產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來，房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種基本存在形態(tài)。

　　房地產(chǎn)含義的總結(jié)：

　　對上述房地產(chǎn)含義的內(nèi)容進行歸納總結(jié)可知：房地產(chǎn)有不動產(chǎn)、物業(yè)等不同名稱，包括土地、建筑物和其他地上定著物三個部分，同時又是實物、權(quán)益和區(qū)位的"三位一體";對房地產(chǎn)的實物還可從有形的實體、該實體的質(zhì)量以及該實體組合完成的功能三個方面進行認(rèn)識。房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種基本存在形態(tài);土地是一個包含地表、地上空間和地下空間的三維立體空間;建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，又可分為建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備和裝飾裝修等部分。