2015年房地產估價師《理論與方法》章節(jié)知識:第一章2

　　特別推薦：2015年房地產估價師《理論與方法》章節(jié)知識:第一章匯總

　　第二節(jié) 對房地產估價的各種需要

　　一、房地產抵押的需要：

　　房地產抵押是指債務人或者第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為履行債務的擔保，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權依照法律的規(guī)定以該房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產所得的價款優(yōu)先受償。上述債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，用于擔保債務履行的房地產為抵押房地產。

　　二、房地產征收征用的需要：

　　房地產特別是土地，是各種生產、生活活動都不可缺少的要素，又不可移動，有時為了國防和外交以及由政府組織實施的基礎設施建設、公共事業(yè)、保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建等公共利益的需要，或者因搶險、救災等緊急需要，國家不得不征收或者征用集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是強制性的，都要經過法定程序，都要給予公平補償。不同之處在于，征收主要是所有權的改變，是國家將集體所有或者私人所有的財產強制地征歸國有，不存在返還的問題，通俗地說是“強買”;征用只是使用權的改變，是國家強制地使用集體所有或者私人所有的財產，被征用的財產使用后，應當返還被征用人，通俗地說是“強租”。

　　三、房地產稅收的需要：

　　自古以來，房地產是一個良好的稅源，與房地產有關的稅種較多，名稱也不盡一致，如房產稅(房屋稅)、地產稅(土地稅、地價稅)、房地產稅(不動產稅、財產稅、物業(yè)稅)、契稅(不動產取得稅、不動產移轉稅)、土地增值稅等。在現(xiàn)代市場經濟下，這些稅種的計稅依據一般是房地產的成交價格、價值、租金或者以它們?yōu)榛A的房地產價格差額、增值額等。為了防止偷逃稅款、避免稅負不公及說服納稅人，稅務機關需要掌握真實的房地產價格、價值、租金，需要以公平合理的計稅價值(或租金)為參考核定計稅依據。納稅人認為稅務機關核定的計稅依據不合理的，也可能委托房地產估價機構評估計稅價值，以說服稅務機關重新核定計稅依據。

　　四、房地產保險的需要：

　　房地產是最重要的財產之一，特別是建筑物可能因發(fā)生火災、爆炸、雷擊、暴風雨、泥石流、地面突然塌陷、巖崩、突發(fā)性滑坡或空中運行物體墜落等自然災害或意外事故而遭受損毀或滅失，從而需要保險。房地產保險對房地產估價的需要，一是在投保時需要評估保險標的的實際價值，為投保人和保險人約定保險標的的保險價值和保險金額提供參考依據。二是在保險事故發(fā)生后需要評估因保險事故發(fā)生造成的財產損失，為保險人確定賠償保險金的數額提供參考依據。此外，在保險期間保險標的的保險價值明顯減少的，需要評估保險標的的保險價值，為采取有關補救措施提供參考依據。

　　五、房地產轉讓和租賃的需要：

　　房地產轉讓包括房屋所有權轉讓和土地使用權轉讓，是指房屋所有權人或土地使用權人通過買賣、互換、贈與或者其他合法方式將其房屋所有權和土地使用權(簡稱房地產)轉移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產作價出資、作價入股、抵償債務等。房地產租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權出租，是指房屋所有權人、土地所有權人(國家)、土地使用權人作為出租人將其房地產出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　由于房地產價值較大，房地產轉讓價格和租金無論是偏高還是偏低，都會使某一方遭受較大的損失。又因為一般的單位和個人不是專門從事房地產交易的，甚至一生中未曾經歷過房地產交易，并且沒有兩宗房地產是完全相同的，所以這些單位和個人對房地產及其市場行情通常不很了解，這就需要房地產估價為其確定轉讓價格或租金等提供參考依據，以免在房地產轉讓和租賃中遭受損失。

　　六、國有建設用地使用權出讓的需要：

　　國有建設用地使用權。出讓是指國家以土地所有者的身份，將建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付出讓金等土地有償使用費(簡稱出讓金等費用)的行為。目前，國有建設用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。在這些方式中，都需要對擬出讓的土地進行估價，為市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)確定各種出讓底價(一般是出讓人可接受的最低價)提供參考依據，或者為欲取得土地者確定各種出價 (一般是欲取得土地者可承受的最高價)提供參考依據。例如，在招標出讓中，出讓人需要確定招標底價，投標人需要確定投標報價。在拍賣出讓中，出讓人需要確定拍賣底價(保留價)，競買人需要確定自己的最高出價(最高應價或最高報價)。在掛牌出讓中，出讓人需要確定掛牌底價，競買人需要確定自己的最高報價。在協(xié)議出讓中，出讓人需要提出出讓價格、確定協(xié)議出讓最低價，土地使用者需要確定自己的最高出價。此外，對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的土地有使用意向、提出用地預申請的單位和個人，需要承諾愿意支付的土地價格;出讓人需要認定其承諾的土地價格是否可以接受。

　　七、房地產分割的需要：

　　房地產通常是家庭財產的最主要部分，離婚、繼承遺產、分家等通常涉及房地產分割。但房地產一般不宜采取實物分割的方法，原因一是房地產在實物上或在使用上通常難以分割，二是如果進行實物分割則通常會嚴重損害房地產的效用，減損房地產的價值。因此，一般是采取折價或者拍賣、變賣的方式，然后對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。例如夫妻離婚，原共同共有的一套住房不宜采取實物分割由雙方各得一半，多數情況下是由其中一方獲得該住房，獲得住房的一方再按照該住房市場價值的一半向對方支付現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物。在這種情況下，雙方通常都會委托房地產估價機構對該住房進行估價。

　　八、房地產損害賠償的需要：

　　《中華人民共和國民法通則》(1986年4月12日中華人民共和國主席令第37號，以下簡稱《民法通則》)第一百一十七條規(guī)定：“侵占國家的、集體的財產或者他人財產的，應當返還財產，不能返還財產的，應當折價賠償。損壞國家的、集體的財產或者他人財產的，應當恢復原狀或者折價賠償，受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應當賠償損失?！狈康禺a損害賠償的類型多種多樣，包括：

　　(1)因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產權利人等的合法權益造成損失的。

　　(2)因新建建筑物影響了相鄰建筑物的日照、采光、通風、視野等，造成相鄰房地產價值減損的。

　　(3)因使他人房地產遭受污染，造成他人房地產價值減損的。例如，房地產受到噪聲、輻射污染，房地產中的土壤、水、空氣受到污染，房地產受到經常振動的影響等。

　　(4)因工程施工不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產價值減損的。

　　(5)因工程質量缺陷造成房地產價值減損或者給購房人造成損失的。例如，預售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質量問題(如墻體開裂，層高、室內空氣質量等不符合國家標準)。

　　(6)因未能履約(如未按合同約定如期供貨、供款等)使他人工程停緩建，給他人造成損失的。

　　(7)因對房地產權利行使不當限制，如錯誤查封，給房地產權利人造成損失的。

　　(8)因異議登記不當，造成房地產權利人損害的?！段餀喾ā返谑艞l規(guī)定：“異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償?！?/P>

　　(9)因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失的?！锻恋毓芾矸ā返谄呤藯l規(guī)定：“無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征收土地的，其批準文件無效”， “非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的，依法應當承擔賠償責任”。

　　(10)其他房地產損害賠償。例如，《物權法》第九十二條規(guī)定：“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償?！?/P>

　　上述各種房地產損害需要評估被損害房地產的價值減損額和相關經濟損失，為和解、調解、仲裁、訴訟等確定賠償或補償金額提供參考依據。

　　九、房地產爭議調處和司法鑒定的需要：

　　在房地產征收、強制拍賣、損害賠償等活動中，時常發(fā)生有關當事人對補償金額、拍賣保留價、賠償金額或者為確定它們提供依據的估價結果或估價報告有異議的情況。例如，在房屋征收中，通常出現(xiàn)某一方特別是被征收人對評估確定的被征收房屋價值有異議，從而要求復核評估或鑒定。在人民法院拍賣房地產中，被執(zhí)行人通常對為人民法院確定拍賣保留價提供依據的評估價或估價報告。有異議，認為評估價過低導致其財產被低價拍賣，從而也要求對估價結果或估價報告進行復核或者鑒定。

　　十、企業(yè)有關經濟行為的需要：

　　企業(yè)改制、資產重組、上市、產權轉讓、租賃、合資、合作、對外投資、合并、分立、清算等經濟行為，往往需要對企業(yè)整體資產或者其中的房地產進行估價，為有關決策等提供參考依據。

　　(1)企業(yè)改制是指國有企業(yè)或者集體企業(yè)、事業(yè)單位整體或者部分改為有限責任公司、股份有限公司或者股份合作制等形式。

　　(2)企業(yè)資產重組是指根據業(yè)務重組的需要，對同一企業(yè)內部或者不同企業(yè)之間現(xiàn)存的各類資產進行重新組合。

　　(3)企業(yè)上市是指股份有限公司按照法律法規(guī)的規(guī)定及證券監(jiān)督管理機構要求的程序在證券交易所公開發(fā)行股票并掛牌交易，為企業(yè)發(fā)展融通資金的行為。

　　(4)企業(yè)產權轉讓是指企業(yè)產權持有者將所持有的企業(yè)產權有償轉移給他人(自然人、法人或者其他組織)的行為。在企業(yè)產權轉讓中，轉讓方需要估價為其確定企業(yè)產權轉讓價格提供參考依據，受讓方需要估價為其確定出價或報價提供參考依據。

　　(5)企業(yè)租賃是指企業(yè)所有者在一定期限內，以收取租金的形式，將企業(yè)整體資產或者部分資產的經營使用權轉讓給其他經營使用者的行為。

　　(6)企業(yè)合資是指兩個以上企業(yè)共同出資成立另外公司并分享股權，以進行某些新產品、新技術或新事業(yè)的開發(fā)。其中，企業(yè)以房地產或者房地產為主的非貨幣財產出資的，通常需要房地產估價服務。

　　(7)企業(yè)合作是指不同企業(yè)之間通過協(xié)議或其他聯(lián)合方式，共同開發(fā)產品或市場，共享利益，以獲取整體優(yōu)勢的經營方式。

　　(8)企業(yè)對外投資是指企業(yè)以貨幣、實物、無形資產或者購買股票、債券等有價證券方式向其他單位投資的行為。其中，企業(yè)以房地產或者房地產為主的非貨幣財產對外投資的，通常需要房地產估價服務。

　　(9)企業(yè)合并是指兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)的行為。

　　(10)企業(yè)分立是指一個企業(yè)分為兩個以上企業(yè)的行為。企業(yè)分立的，其財產需要作相應的分割，從而需要估價為財產分割提供參考依據。

　　(11)企業(yè)清算是指企業(yè)違反法律法規(guī)被依法關閉、出資人決定解散、被依法宣告破產、公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)等情況下的企業(yè)財產清理、處理等。

　　十二、其他方面的需要：

　　對房地產估價的需要，除了上面列舉的，還有許多，例如：

　　(1)辦理出國移民提供財產證明需要的估價服務。

　　(2)房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trust，REITs)需要的估價服務。

　　(3)房地產開發(fā)經營過程中需要的估價服務。在房地產開發(fā)經營過程中，從房地產開發(fā)項目可行性研究到開發(fā)完成后的房地產租售等，都需要房地產估價為投資估算、收入預測、房地產定價等提供參考依據。

　　(4)建設用地使用權期間屆滿需要的估價服務。