2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》知識點(diǎn)精講12

　　特別推薦：房地產(chǎn)估價(jià)師歷年真題(2003-2012)匯總　

　　二、建設(shè)監(jiān)理管理制度

　　1、建設(shè)監(jiān)理制度簡介

　　建設(shè)工程項(xiàng)目管理簡稱建設(shè)監(jiān)理，國外統(tǒng)稱工程咨詢，是建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施過程中一種科學(xué)的管理方法。

　　建設(shè)監(jiān)理是對建設(shè)前期的工程咨詢，建設(shè)實(shí)施階段的招標(biāo)投標(biāo)、勘察設(shè)計(jì)、施工驗(yàn)收，直至建設(shè)后期的運(yùn)轉(zhuǎn)保修在內(nèi)的各個(gè)階段的管理與監(jiān)督。建設(shè)監(jiān)理機(jī)構(gòu)，指符合規(guī)定條件而經(jīng)批準(zhǔn)成立、取得資格證書和營業(yè)執(zhí)照的監(jiān)理單位，受業(yè)主委托依據(jù)國家法律、法規(guī)、規(guī)范、批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件和合同條款，對工程建設(shè)實(shí)施的監(jiān)理。社會監(jiān)理是委托性的，業(yè)主可以委托一個(gè)單位監(jiān)理，也可同時(shí)委托幾個(gè)單位監(jiān)理;監(jiān)理范圍可以是工程建設(shè)的全過程監(jiān)理，也可以是階段監(jiān)理，即項(xiàng)目決策階段的監(jiān)理和項(xiàng)目實(shí)施階段的監(jiān)理。我國目前建設(shè)監(jiān)理主要是項(xiàng)目實(shí)施階段的監(jiān)理。

　　實(shí)施建設(shè)監(jiān)理是有條件的。其必要條件是須有建設(shè)工程，有人委托;充分條件是具有監(jiān)理組織機(jī)構(gòu)、監(jiān)理人才、監(jiān)理法規(guī)、監(jiān)理依據(jù)和明確的責(zé)、權(quán)、利保障。

　　例題：我國目前建設(shè)監(jiān)理主要是()階段的監(jiān)理。

　　A、項(xiàng)目實(shí)施

　　B.房地產(chǎn)權(quán)利人使用階段

　　C.項(xiàng)目可行性研究階段

　　D.項(xiàng)目立項(xiàng)階段

　　答案：A

　　解析：目前，項(xiàng)目立項(xiàng)階段、項(xiàng)目可行性研究階段均未推行建設(shè)監(jiān)理。房地產(chǎn)權(quán)利人使用階段表明建設(shè)監(jiān)理已宣告結(jié)束，也是不正確的。因此，只有選A.

　　2、建設(shè)監(jiān)理委托合同的形式與內(nèi)容

　　建設(shè)監(jiān)理一般是項(xiàng)目法人通過招標(biāo)投標(biāo)方式擇優(yōu)選定監(jiān)理單位。監(jiān)理單位在接受業(yè)主的委托后，必須與業(yè)主簽訂建設(shè)監(jiān)理委托合同，才能對工程項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。建設(shè)監(jiān)理委托合同主要有四種形式。

　　第一種形式是根據(jù)法律要求制訂，由適宜的管理機(jī)構(gòu)簽訂并執(zhí)行的正式合同。

　　第二種形式是信件式合同，較簡單，通常是由監(jiān)理單位制訂，由委托方簽署一份備案，退給監(jiān)理單位執(zhí)行。

　　第三種形式是由委托方發(fā)出的執(zhí)行任務(wù)的委托通知單。這種方法是通過委托通知單，把監(jiān)理單位在爭取委托合同時(shí)提出的建議中所規(guī)定的工作內(nèi)容委托給他們，成為監(jiān)理單位所接受的協(xié)議。

　　第四種形式就是標(biāo)準(zhǔn)委托合同。現(xiàn)在世界上較為常見的一種標(biāo)準(zhǔn)委托合同格式是國際咨詢工程師聯(lián)合會(F1DIC)頒布的《雇主與咨詢工程師項(xiàng)目管理協(xié)議書國際范本與國際通用規(guī)則》，最新版本是《業(yè)主、咨詢工程師標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)協(xié)議書》。

　　現(xiàn)在FIDIC合同條件已成為國際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)合同范本，在國際上被廣泛采用，所以又稱為國際通用合同條件。

　　例題：現(xiàn)在()條件已成為國際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)合同范本，在國際上被廣泛采用。

　　A、根據(jù)法律要求制訂，由適宜的管理機(jī)構(gòu)簽訂并執(zhí)行的正式合同

　　B.委托通知單

　　C.FIDIC合同

　　D.信件式合同

　　答案：C

　　解析：現(xiàn)在FIDIC合同條件已成為國際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)合同范本，在國際上被廣泛采用，所以又稱為國際通用合同條件。

　　3、工程建設(shè)監(jiān)理的主要工作任務(wù)和內(nèi)容

　　監(jiān)理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”?！叭亍笔侵副O(jiān)理工程師在工程建設(shè)全過程中的工程進(jìn)度控制。工程質(zhì)量控制和工程投資控制：“兩管”是指監(jiān)理活動中的合同管理和信息管理：“一協(xié)調(diào)”是指全面的組織協(xié)調(diào)。

　　(1)工程進(jìn)度控制是指項(xiàng)目實(shí)施階段(包括設(shè)計(jì)準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、施工、使用前準(zhǔn)備各階段)的進(jìn)度控制。其控制的目的是：通過采用控制措施，確保項(xiàng)目交付使用時(shí)間目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　(2)工程質(zhì)量的控制，實(shí)際上是指監(jiān)理工程師組織參加施工的承包商，按合同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，并對形成質(zhì)量的諸因裹進(jìn)行檢測、核驗(yàn)，對差異提出調(diào)整、糾正措施的監(jiān)督管理過程，這是監(jiān)理工程師的一項(xiàng)重要職責(zé)。

　　(3)工程投資控制不是指投資越省越好，而是指在工程項(xiàng)目投資范圍內(nèi)得到合理控制。項(xiàng)目投資目標(biāo)的控制是使該項(xiàng)目的實(shí)際投資小于或等于該項(xiàng)目的計(jì)劃投資(業(yè)主所確定的投資目標(biāo)值)。

　　(4)合同管理。建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理的合同貫穿于合同的簽訂、履行、變更或終止等活動的全過程，目的是保證合同得到全面認(rèn)真的履行。

　　(5)信息管理。建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)理工作是圍繞著動態(tài)目標(biāo)控制展開的，而信息則是目標(biāo)控制的基礎(chǔ)。信息管理就是以電子計(jì)算機(jī)為輔助手段對有關(guān)信息的收集、儲存、處理等。

　　(6)協(xié)調(diào)是建設(shè)監(jiān)理能否成功的關(guān)鍵。協(xié)調(diào)的范圍可分為內(nèi)部的協(xié)調(diào)和外部的協(xié)調(diào)。內(nèi)部的協(xié)調(diào)主要是工程項(xiàng)目系統(tǒng)內(nèi)部人員、組織關(guān)系、各種需求關(guān)系的協(xié)調(diào)。外部的協(xié)調(diào)包括與業(yè)主有合同關(guān)系的施工單位、設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào)和與業(yè)主沒有合同關(guān)系的政府有關(guān)部門、社會團(tuán)體及人員的協(xié)調(diào)。

　　例題：協(xié)調(diào)是建設(shè)監(jiān)理能否成功的關(guān)鍵。其中外部的協(xié)調(diào)包括()。

　　A、與業(yè)主有合同關(guān)系的施工單位、設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào)

　　B.與業(yè)主沒有合同關(guān)系的政府有關(guān)部門、社會團(tuán)體及人員的協(xié)調(diào)

　　C.項(xiàng)目系統(tǒng)組織關(guān)系的協(xié)調(diào)

　　D.項(xiàng)目系統(tǒng)各種需求關(guān)系的協(xié)調(diào)

　　E、項(xiàng)目系統(tǒng)內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)

　　答案：AB

　　解析：項(xiàng)目系統(tǒng)組織關(guān)系的協(xié)調(diào)、項(xiàng)目系統(tǒng)各種需求關(guān)系的協(xié)調(diào)、項(xiàng)目系統(tǒng)內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)是內(nèi)部的協(xié)調(diào)。因此AB是正確的。

　　4、建設(shè)工程的監(jiān)理

　　實(shí)行監(jiān)理的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的工程監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，也可以委托具有工程監(jiān)理相應(yīng)資質(zhì)等級井與被監(jiān)理工程的施工承包單位沒有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系的該工程的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行監(jiān)理。

　　(1)建設(shè)工程監(jiān)理范圍

　　下列建設(shè)工程必須實(shí)行監(jiān)理：1)國家重點(diǎn)建設(shè)工程;2)大、中型公用事業(yè)工程;3)成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程;4)利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程;5)國家規(guī)定必須實(shí)行監(jiān)理的其他工程。

　　例題：建設(shè)工程監(jiān)理范圍包括()。

　　A、國家重點(diǎn)建設(shè)工程

　　B.大、中型公用事業(yè)工程

　　C.成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程

　　D.村民自建房屋

　　E.利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程

　　答案：ABCE

　　解析：村民自建房屋不屬于建設(shè)工程監(jiān)理范圍，因此，應(yīng)選ABCE.

　　(2)建設(shè)工程監(jiān)理單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)

　　1)工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承擔(dān)工程監(jiān)理業(yè)務(wù)。

　　2)工程監(jiān)理單位與被監(jiān)理工程的施工承包單位以及建設(shè)材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備供應(yīng)單位有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系的，不得承擔(dān)該項(xiàng)建設(shè)工程的監(jiān)理業(yè)務(wù)。

　　3)工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)以及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和建設(shè)工程承包合同。代表建設(shè)單位對施工質(zhì)量實(shí)施監(jiān)理，并對施工質(zhì)量承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任。

　　4)工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)選擇具備相應(yīng)資格的總監(jiān)理工程師和監(jiān)理工程師進(jìn)駐施工現(xiàn)場。未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字，建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進(jìn)行下一道工序的施工，未經(jīng)總監(jiān)理工程師簽字，建設(shè)單位不撥付工程款，不進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

　　5)監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)按照工程監(jiān)理規(guī)范的要求，采取旁站、巡視和平行檢驗(yàn)等形式，對建設(shè)工程實(shí)施監(jiān)理。

　　例題：監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)按照工程監(jiān)理規(guī)范的要求，采取()等形式，對建設(shè)工程實(shí)施監(jiān)理。

　　A、旁站

　　B.不去現(xiàn)場

　　C.巡視

　　D.平行檢驗(yàn)

　　E.不監(jiān)督

　　答案：ACD

　　解析：不去現(xiàn)場、不監(jiān)督是監(jiān)理工程師的失職行為。

　　5、建設(shè)監(jiān)理程序與管理

　　(1)建設(shè)監(jiān)理程序。

　　工程建設(shè)監(jiān)理一般按下列程序進(jìn)行：

　　1)編制工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)劃

　　2)按工程建設(shè)進(jìn)度，分專業(yè)編制工程建設(shè)監(jiān)理細(xì)則;

　　3)按照建設(shè)監(jiān)理細(xì)則進(jìn)行工程建設(shè)監(jiān)理;

　　4)參與工程竣工預(yù)驗(yàn)收，簽署工程建設(shè)監(jiān)理意見：

　　5)工程建設(shè)監(jiān)理業(yè)務(wù)完成后，向項(xiàng)目法人提交工程建設(shè)監(jiān)理檔案資料。

　　(2)監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)審查與管理。

　　監(jiān)理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)審批制度。監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)根據(jù)其人員素質(zhì)、專業(yè)技能、管理水平、資金數(shù)量及實(shí)際業(yè)績分為甲、乙、丙三級。

　　設(shè)立監(jiān)理企業(yè)或申請承擔(dān)監(jiān)理業(yè)務(wù)的企業(yè)到工商行政管理部門登記注冊并取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，方可到建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)申請手續(xù)，經(jīng)資質(zhì)審查后取得《監(jiān)理申請批準(zhǔn)書》，才可從事監(jiān)理活動。

　　(3)監(jiān)理工程師的考試、注冊與管理。

　　監(jiān)理工程師實(shí)行注冊制度?！侗O(jiān)理工程師資格考試和注冊試行辦法》規(guī)定監(jiān)理工程師應(yīng)先經(jīng)資格考試，取得《監(jiān)理工程師資格證書》，再經(jīng)監(jiān)理工程師注冊機(jī)關(guān)注冊，取得《監(jiān)理工程師崗位證書》，并被監(jiān)理單位聘用，方可從事工程建設(shè)監(jiān)理業(yè)務(wù)。未取得兩證或兩證不全者不得從事監(jiān)理業(yè)務(wù);已注冊的監(jiān)理工程師不得以個(gè)人名義從事監(jiān)理業(yè)務(wù)。

　　(4)涉外監(jiān)理的管理規(guī)定。

　　凡外資在中國境內(nèi)獨(dú)資的建設(shè)項(xiàng)目，在委托外國監(jiān)理單位承擔(dān)監(jiān)理時(shí)，應(yīng)聘請中國監(jiān)理單位參加，進(jìn)行合作監(jiān)理。中外合資的建設(shè)項(xiàng)目，不應(yīng)委托外國監(jiān)理單位承擔(dān)監(jiān)理，但可向外國監(jiān)理單位進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)咨詢。外國貸款項(xiàng)目原則上由中國監(jiān)理單位負(fù)責(zé)監(jiān)理，如因貸款方要求外國監(jiān)理單位參加，應(yīng)與中國監(jiān)理單位進(jìn)行合作監(jiān)理。外國贈款，捐款建設(shè)的工程項(xiàng)目，一般由中國監(jiān)理單位承擔(dān)監(jiān)理。

　　例題：監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)根據(jù)其人員素質(zhì)、專業(yè)技能、管理水平、資金數(shù)量及實(shí)際業(yè)績分為()級。

　　A、一

　　B.二

　　C.甲

　　D.乙

　　E.丙

　　答案：CDE

　　解析：監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)根據(jù)其人員素質(zhì)、專業(yè)技能、管理水平、資金數(shù)量及實(shí)際業(yè)績分為甲、乙、丙三級。

　　建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理第二節(jié)建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理一、項(xiàng)目報(bào)建制度1994年8月建設(shè)部發(fā)布了《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建管理辦法》。該管理辦法規(guī)定：

　　(1)凡在我國境內(nèi)投資興建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括外國獨(dú)資、合資、合作的開發(fā)項(xiàng)目都必須實(shí)行報(bào)建制度，接受當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。未報(bào)建的開發(fā)項(xiàng)目不得辦理招投標(biāo)和發(fā)放施工許可證，設(shè)計(jì)、施工單位不得承接該項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)和施工。

　　(2)報(bào)建的程序?yàn)椋洪_發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)列入年度投資計(jì)劃后，須向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)進(jìn)行報(bào)建，交驗(yàn)有關(guān)批準(zhǔn)文件。領(lǐng)取《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建表》，認(rèn)真填寫后報(bào)送，并按要求進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備。

　　(3)報(bào)建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地點(diǎn)、投資規(guī)模、資金來源、當(dāng)年投資額、工程規(guī)模、開工、竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況共九項(xiàng)。

　　例題：項(xiàng)目報(bào)建制度中，凡在我國境內(nèi)投資興建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括外國獨(dú)資、合資、合作的開發(fā)項(xiàng)目都必須實(shí)行報(bào)建制度，接受()的監(jiān)督管理。

　　A、當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門B、當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門授權(quán)機(jī)構(gòu)。

　　C.當(dāng)?shù)赜?jì)劃行政主管部門D.當(dāng)?shù)赜?jì)劃行政主管部門授權(quán)機(jī)構(gòu)E、當(dāng)?shù)毓ど绦姓鞴懿块T答案：AB解析：項(xiàng)目報(bào)建制度中，管理職能屬于當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)。

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