2006年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題及答案(完整版)

　　一、單項(xiàng)選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。)

　　1.投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是( )。

　　A.獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益

　　B.獲取房地產(chǎn)未來(lái)收益

　　C.直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

　　D.間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

　　2.投資者對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部，使用功能韻變動(dòng)(例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等)，體現(xiàn)了投資者對(duì)房地產(chǎn)投資( )的重視。

　　A.各異性

　　B.適應(yīng)性

　　C.相互影響性

　　D.專業(yè)管理依賴性

　　3.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)特征的表述中，不正確的是( )。

　　A.由專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理

　　B.收入現(xiàn)金流的重要部分分配給了股東

　　C.分為權(quán)益型和抵押型兩種形式

　　D.投資流動(dòng)性好

　　4.假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場(chǎng)的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為( )。

　　A.4.42%

　　B.8.11%

　　C.8.13%

　　D.9.54%

　　5.下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是( )。

　　A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局

　　B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)

　　C.土地資源狀況

　　D.建筑技術(shù)進(jìn)步

　　6.反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為( )。

　　A.房地產(chǎn)平均價(jià)格

　　B.房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格

　　C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

　　D.房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格

　　7.隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體上呈( )波動(dòng)的趨勢(shì)。

　　A.向下

　　B.平穩(wěn)

　　C.不穩(wěn)定

　　D.向上

　　8.在房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期中，空置率超過(guò)長(zhǎng)期平均空置率的階段為( )階段。

　　A.租金增長(zhǎng)率上升

　　B.新增供給小于新增需求

　　C.新開工項(xiàng)目增加

　　D.租金增長(zhǎng)率下降

　　9.可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于( )的工作。

　　A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段

　　B.前期工作階段

　　C.建設(shè)階段

　　D.租售階段

　　10.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由( )向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)取。

　　A.施工單位

　　B.建設(shè)單位

　　C.監(jiān)理單位

　　D.設(shè)計(jì)單位

　　11.某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)低，則其采用的是( )。

　　A.隨行就市定價(jià)法

　　B.價(jià)值定價(jià)法

　　C.應(yīng)戰(zhàn)定價(jià)法

　　D.挑戰(zhàn)定價(jià)法

　　12.對(duì)某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合是( )。

　　A.服務(wù)市場(chǎng)

　　B.合格有效市場(chǎng)

　　C.有效市場(chǎng)

　　D.潛在市場(chǎng)

　　13.在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)中，引用愈來(lái)愈近期的銷售量來(lái)不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢(shì)和接近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是( )。

　　A.簡(jiǎn)單平均法

　　B.移動(dòng)平均法

　　C.加權(quán)移動(dòng)平均法

　　D.指數(shù)平滑法

　　14.企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品時(shí)，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是( )模式。

　　A.單一市場(chǎng)集中化

　　B.產(chǎn)品專業(yè)化

　　C.市場(chǎng)專業(yè)化

　　D.全面覆蓋

　　15.銀行為某家庭提供年利率為6%、按月等額償還的10年期個(gè)人住房抵押貸款。若每月的還款額為2000元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額中的本金額是( )元。

　　A.1428.74

　　B.1475.37

　　C.1482.74

　　D.2000.00

　　16.銀行為某家庭提供了年利率為6%、按月等比遞增償還、期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2%，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個(gè)月的還款額是( )元。

　　A.1843.86

　　B.1847.55

　　C.2279.87

　　D.2291.27

　　17.某家庭欲購(gòu)買總價(jià)為25萬(wàn)元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準(zhǔn)備用月收入的30%來(lái)支付抵押貸款月還款額，已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6%。則該家庭的首付款額是( )元。

　　A.34000.00

　　B.83265.38

　　C.87867.78

　　D.91022.12

　　18.某家庭申請(qǐng)了25萬(wàn)元10期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬(wàn)元，則從第5年開始該家庭的月還款額減少了( )。

　　A.994.37

　　B.1016.81

　　C.1255.16

　　D.1387.24

　　19.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是( )。

　　A.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣

　　B.應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來(lái)確定

　　C.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣

　　D.是對(duì)項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算

　　20.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用20%的折現(xiàn)率計(jì)算出韻項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為16萬(wàn)元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率( )。

　　A.小于20%

　　B.滿足目標(biāo)收益率要求

　　C.大于20%

　　D.不滿足目標(biāo)收益率要求

　　21.某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為借貸資金，余款由購(gòu)買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為2200元、店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為( )。

　　A.7.1%

　　B.12.0%

　　C.13.1%

　　D.19.1%

　　22.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬(wàn)m2，土地總價(jià)16000萬(wàn)元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為8000元/m2，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為( )。

　　A.1.4

　　B.1.5

　　C.1.6

　　D.1.8

　　23.房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括( )分析。

　　A.最低租售價(jià)格

　　B.最低租售數(shù)量

　　C.最低利潤(rùn)水平

　　D.最高土地取得價(jià)格

　　24.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中不能用于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的方法是( )。

　　A.老師打分法

　　B.“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法

　　C.解析法

　　D.蒙特卡洛模擬法

　　25.對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要是針對(duì)可判斷其( )的風(fēng)險(xiǎn)因素。

　　A、變動(dòng)可能性

　　B.影響重要性

　　C.發(fā)生經(jīng)常性

　　D.類型歸屬性

　　26.投資機(jī)會(huì)研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況、( )等。

　　A.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

　　B.投資估算

　　C.資源條件

　　D.投資權(quán)益

　　27.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，房屋開發(fā)費(fèi)中不包括( )。

　　A.建筑安裝工程費(fèi)

　　B.公共配套設(shè)施建設(shè)

　　C.土地費(fèi)用

　　D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　28.下列報(bào)表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表中基本報(bào)表的是( )。

　　A.資本金現(xiàn)金流量表

　　B.資金來(lái)源與運(yùn)用表

　　C.損益表

　　D.投資計(jì)劃與資金籌措表

　　29.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算時(shí)，如為委托銷售代理的，則代理費(fèi)應(yīng)列入( )。

　　A.管理費(fèi)

　　B.銷售費(fèi)用

　　C.其他費(fèi)用

　　D.前期費(fèi)用

　　30.現(xiàn)金流量表可以用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的( )分析。

　　A.財(cái)務(wù)盈利能力

　　B.清償能力

　　C.資金平衡情況

　　D.營(yíng)運(yùn)能力

　　31.銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個(gè)人住房抵押貸款;該家庭所購(gòu)住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月150元。從當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于( )元。

　　A.3583

　　B.3909

　　C.4300

　　D.4778

　　32.銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于( )風(fēng)險(xiǎn)。

　　A.信用

　　B.管理

　　C.法律

　　D.操作

　　33.新設(shè)項(xiàng)目法人的資本金籌措渠道不包括( )資金。

　　A.政府政策性

　　B.資產(chǎn)變現(xiàn)

　　C.企業(yè)入股

　　D.個(gè)人入股范圍

　　34.下列費(fèi)用中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用范圍的是( )。

　　A.保險(xiǎn)費(fèi)

　　B.房產(chǎn)稅

　　C.法律費(fèi)

　　D.貸款利息

　　35.某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬(wàn)元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為( )萬(wàn)元。

　　A.16

　　B.18

　　C.20

　　D.22

　　二、多項(xiàng)選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)

　　1.在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的有( )。

　　A.買地-建房-賣房

　　B.買房-經(jīng)營(yíng)

　　C.買房-出租-轉(zhuǎn)售

　　D.買房-出租

　　E.買地-開發(fā)-轉(zhuǎn)讓

　　2.提高貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有( )。

　　A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降

　　B.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升

　　C.加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)

　　D.抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

　　E.增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

　　3.政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，可選擇的手段主要有( )。

　　A.加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入

　　B.調(diào)整銀行貸款利率

　　C.調(diào)整公共住房政策

　　D.調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E.加快城市化進(jìn)程

　　4.在對(duì)某市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，劃分出“某市甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)”。這種劃分所采用的市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)有( )。

　　A.按存量增量細(xì)分

　　B.按交易形式細(xì)分

　　C.按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

　　D.按房地產(chǎn)用途細(xì)分

　　E.按地域細(xì)分

　　5.開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí)，須提供的材料主要有( )。

　　A.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　B.選址規(guī)劃意見通知書

　　C.項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的總平面圖

　　D.城市計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)

　　E.1/2000或1/500的地形圖

　　6.按照企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)后競(jìng)爭(zhēng)者的不同反應(yīng)，可以將競(jìng)爭(zhēng)者劃分為( )。

　　A.隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者

　　B.兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者

　　C.選擇型競(jìng)爭(zhēng)者

　　D.從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者

　　E.軟弱型競(jìng)爭(zhēng)者7.下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有( )。

　　A.等于銀行存款利率

　　B.等于銀行貸款利率

　　C.是投資者所要求的最低利率

　　D.是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率

　　E.一般使用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)債收益率作為其代表

　　8.下列關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，正確的有( )。

　　A.資金時(shí)間價(jià)值是資金的增值特性使然

　　B.利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志

　　C.從消費(fèi)者角度來(lái)看，資金時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得到的補(bǔ)償

　　D.即使資金存在時(shí)間價(jià)值，也可以對(duì)不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行直接比較

　　E.資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于投資利潤(rùn)率、通貨膨脹率、風(fēng)險(xiǎn)因素等

　　9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括( )。

　　A.土地轉(zhuǎn)讓成本

　　B.經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用

　　C.配套設(shè)施銷售成本

　　D.商品房銷售成本

　　E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本

　　10.下列經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利性指標(biāo)的有( )。

　　A.投資回收期

　　B.借款償還期

　　C.利息備付率

　　D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

　　E.現(xiàn)金報(bào)酬率

　　11.利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，下列表述中正確的有( )。

　　A.項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行

　　B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小

　　C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越小

　　D.凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)的累積概率越太，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大

　　E.掙現(xiàn)值期望值相同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)

　　12.在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案時(shí)，與項(xiàng)目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有( )。

　　A.基準(zhǔn)收益率

　　B.目標(biāo)收益率

　　C.出租率或空置率

　　D.毛租金收入

　　E.運(yùn)營(yíng)成本

　　13.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要工作內(nèi)容有( )。

　　A.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

　　B.評(píng)價(jià)方案構(gòu)造

　　C.區(qū)位分析與選擇

　　D.開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇

　　E.融資方式的分析與選擇

　　14.對(duì)零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類的主要依據(jù)有( )。

　　A.建筑規(guī)模

　　B.經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)

　　C.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍

　　D.周圍環(huán)境E.服務(wù)人口的收入水平

　　15.下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有( )。

　　A.發(fā)行企業(yè)債券

　　B.向銀行借入信用貸款

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)貸款

　　D.在公開市場(chǎng)上發(fā)行股票

　　E.土地儲(chǔ)備貸款

　　三、判斷題(共15小題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表衣正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

　　1.基本建設(shè)投資、更新改造投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資均屬于固定資產(chǎn)投資。 ( )

　　2.房地產(chǎn)投資不能有效抵消預(yù)期通貨膨脹的影響。( )

　　3.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系直接決定了房地產(chǎn)租金的水平。 ( )

　　4，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資周期領(lǐng)先于自然周期的變化。( )

　　5.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)投資決策分析中最重要的工作，它往往關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的成敗。 ( )

　　6.一個(gè)整體市場(chǎng)能夠細(xì)允為若干子市場(chǎng)，主要是由于顧客需求存在著羞異性。( )

　　7.在現(xiàn)金流量圖上。橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)所表示的只能是資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)，而不是當(dāng)前時(shí)點(diǎn)。 ( )

　　8.機(jī)會(huì)成本和沉沒(méi)成本不僅運(yùn)用在投資分析中。也出現(xiàn)在企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的記錄中。( )

　　9.估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)價(jià)值和總開發(fā)成本時(shí)，可依據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平進(jìn)行估算。( )

　　10.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期評(píng)估階段，容積率和建筑面積屬于不確定性因素。( )

　　11.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析中，臨界點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合來(lái)顯示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度。 ( )

　　12.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債表是必須編制的基本報(bào)表。( )

　　13.功能定位的目的，是為市場(chǎng)提供有較高性能的產(chǎn)品。 ( )

　　14.債務(wù)融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所希望獲得的報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤(rùn)。 ( )

　　15.收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。( )

　　四、計(jì)算題(共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程;需按公式計(jì)算的，要寫出公式;僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。)

　　1.某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購(gòu)買一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6%，最長(zhǎng)貸款期限20年。最低首付款為房?jī)r(jià)的30%，若采用按月等額償還方式，問(wèn)：

　　(1)該家庭能購(gòu)買此房的最高總價(jià)是多少?

　　(2)若第5年末銀行貸款利率上調(diào)為9%，為保持原月償還額不變。則該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元?

　　(3)如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長(zhǎng)多少年?(8分)

　　2.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為8000m2，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000m2，其中服務(wù)式公寓35000m2，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂(lè)等服務(wù)用房5000m2，地下車位230個(gè)(10000m2)。項(xiàng)目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬(wàn)元(不包括貸款利息)，其中自有資金占35%，其余投資來(lái)源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬(wàn)元，全部為自有資金;第二年投入資金13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金;第三年投入資金12750萬(wàn)元。該項(xiàng)目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬(wàn)元、12600萬(wàn)元、21650萬(wàn)元，第四年末全部售完;服務(wù)用房在第五年開始出租，出租率為90%，租金為 3000元/m2.年，運(yùn)營(yíng)成本為租金收入的20%;服務(wù)用房的殘值為20萬(wàn)元。

　　假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計(jì)復(fù)利，本息從第四年初開始償還;在整個(gè)出租期內(nèi)，出租率、租金、運(yùn)營(yíng)成本均維持不變;該項(xiàng)目的貸款年利率為10%、投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15%和25%。

　　在貸款利息最少條件下，求：

　　(1)該項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃。

　　(2)該項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率。

　　(3)該項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。(12分)

　　參考答案

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　01.B 02.B 03.C 04.B 05.A

　　06.C 07.D 08.A 09.B 10.B

　　11.D 12.D 13.B 14.B 15.C

　　16.A 17.C 18.A 19.A 20.C

　　21.C 22.C 23.C 24.B 25.A

　　26.C 27.C 28.D 29.B 30.A

　　31.C 32.A 33.B 34.D 35.B

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.CD 2.ACD 3.BCD 4.CDB 5.BDE

　　6.BD 7.ACE 8.ABCE 9.ACDE 10.ADE

　　11.ABCE 12.BCDE 13.ABCDB 14.ABC 15.BCE

　　三、判斷題

　　1.√ 2.× 3.√ 4.× 5.√

　　6.√ 7.× 8.× 9.√ 10.√

　　11.√ 12.× 13.× 14.× 15.×

　　四、計(jì)算題

　　1.(1)月還款額=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%

　　購(gòu)買住房最高額=(1750/0.5%)×[1-(1/(1+0.5%)240)]/70%=348951.93

　　(2)月利率=9%/12=0.75%按6%利率計(jì)算第6年年初還剩的貨款總額=1750/0.5%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=207381.15

　　按9%利率計(jì)算月還款1750元相當(dāng)?shù)呢浛羁傤~=1750/0.75%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=172538.47

　　則第6年年初需要一次性還款額=207381.15-172538.47=34842.68元

　　(3)若保持1750的月還款額不變，需要償還的年限為n

　　34842.68×(1+0.075%)180 =(1750%/0.75%)×[1-(1/(1+0.75%)12n)]=(1+0.075%)12n=1.7973

　　當(dāng)n=7時(shí)，1.007584=1.8732

　　當(dāng)n=6時(shí)，1.007572=1.7125

　　則n=6+1.7973-1.7125/1.8732-1.7125=6.53年

　　2.自有資金投入總額=35000×35%=12250萬(wàn)元

　　第一年初投入9000萬(wàn)元;

　　第二年初投入13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金，10000萬(wàn)元貸款;

　　第二年末收入7750萬(wàn)元，全部與第三年初投入，因此第三年初貸款額=12750-7250= 5500萬(wàn)元;

　　第三年末收入12600萬(wàn)元，全部與第四年初用于償還貸款;

　　第四年末收入21650萬(wàn)元，足以償還剩余貸款，并有余額;

　　第五年末開始每年收入3000×90%×5000×(1-20%)=1080萬(wàn)元租金;

　　第四十年末，最后一年收入租金后，剩余殘值20萬(wàn)元。

　　(1)第四年初償還貸款時(shí)，貸款本息合計(jì)10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600萬(wàn)元還款12600萬(wàn)元，仍需償還5000萬(wàn)元。

　　第五年初償還剩余貸款5000×(1+10%)=5500萬(wàn)元

　　因此借款計(jì)劃為第二年初借款10000萬(wàn)元，第三年初借款5000萬(wàn)元。

　　還款計(jì)劃為第四年初償還12600萬(wàn)元，第五年初償還剩余5500萬(wàn)元。

　　(2)制作全部投資現(xiàn)金流量表

　　當(dāng)i1=15%時(shí)，

　　當(dāng)i2=16%時(shí)，

　　i1NPV2=-398.6448用插值法求的FIRR=15.53%

　　(3)制作自有資金現(xiàn)金流量表

　　按25%報(bào)酬率計(jì)算