2007年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》真題及答案(完整版)

　　一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號。)

　　1、房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是()房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　A.發(fā)明

　　B.發(fā)現(xiàn)

　　C.創(chuàng)造

　　D.隱定

　　2、不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)?)。

　　A.掌握的有關(guān)信息不同

　　B.作出的估價(jià)師聲明不同

　　C.估價(jià)對象狀況不同

　　D.委托人不同

　　3、下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與中國香港測量師資格互認(rèn)的表述中，錯誤的是()。

　　A.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與中國香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書于2003年11日簽署

　　B.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與中國香港測量師資格互認(rèn)頒證大會于2004年8月舉辦

　　C.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與中國香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動成為中國香港測量師

　　D.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與中國香港測量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與中國香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員資格之一

　　4、某夫妻共有一套成本價(jià)購買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該套房改房的價(jià)格，則較合理的估價(jià)結(jié)果是()。

　　A.現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

　　B.現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格

　　C.現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)

　　D.當(dāng)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)

　　5、在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為開發(fā)利潤=( )×直接成本利潤率。

　　A.后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用

　　B.后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

　　C.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開發(fā)成本

　　D.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

　　6、判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)()。

　　A.目前是否有經(jīng)濟(jì)收入

　　B.過去是否帶來了經(jīng)濟(jì)收益

　　C.是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力

　　D.目前的收入是否大于運(yùn)營費(fèi)用

　　7、某套住宅總價(jià)30萬元，套內(nèi)建筑面積125平米，套內(nèi)墻體面積20平米，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25平米，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為()元。

　　A.1765

　　B. 2000

　　C. 2069

　　D. 2400

　　8、房地產(chǎn)估價(jià)師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價(jià)值屬于()。

　　A.市場價(jià)值

　　B.清算價(jià)值

　　C.快速變現(xiàn)價(jià)值

　　D.投資價(jià)值

　　9、TN關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是()。

　　A.原始價(jià)值高于賬面價(jià)值

　　B.投資價(jià)值高于市場價(jià)值

　　C.謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場價(jià)值

　　D.快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場價(jià)值

　　10、某期房預(yù)計(jì)兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房價(jià)格為4500元每平米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價(jià)格的3%，則該期房目前的價(jià)格為( )元每平米。

　　A.3473

　　B.4365

　　C.4500

　　D.4635

　　11、根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價(jià)值是()。

　　A.有租約限制下的價(jià)值

　　B.共有房地產(chǎn)的價(jià)值

　　C.無租約限制下的價(jià)值

　　D.承租人權(quán)益的價(jià)值

　　12、引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是()。

　　A.裝修改造

　　B.需求增加

　　C.通貨膨脹

　　D.改進(jìn)物業(yè)管理

　　13、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是()。

　　A.上調(diào)貸款利率

　　B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

　　C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

　　D.增加土地供應(yīng)

　　14、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)()應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。

　　A.合法原則

　　B.最高最佳使用原則

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　D.替代原則

　　15、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯誤的是()。

　　A.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)

　　B.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保征

　　C.房地產(chǎn)估價(jià)會有誤差而且不能有誤差范圍限制

　　D.房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

　　16、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中，錯誤的是()。

　　A.獨(dú)立、客觀、公正原則屬于普適性原則

　　B.合法原則屬于一般性原則

　　C.最高最佳使用原則屬于技木性原則

　　D.謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則

　　17、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為()。

　　A.簽訂估價(jià)委托合同之日

　　B.發(fā)放抵押貸款之日

　　C.完成估價(jià)對象實(shí)地查看之日

　　D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日

　　18、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋兀瑑r(jià)格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價(jià)格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是()萬元。

　　A.0～50

　　B.50～75

　　C.50～10O

　　D.100～150

　　19、為評估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是交易日期為2007年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元每平米，約定建筑面積為95每平米，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為()元每平米。

　　A.3868.92

　　B.4000.00

　　C.4072.54

　　D.4286.89

　　20、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120平米，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為()元每平米。

　　A.2427.18

　　B.2500.00

　　C.2575.00

　　D.2659.57

　　21、為估算某建筑物的重新購建價(jià)格，經(jīng)測算其土建工程真接費(fèi)為780元每平米，安裝工程直接費(fèi)為450元每平米(其中人工費(fèi)為50元每平米)，裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元每平米(其中人工費(fèi)為45 元每平米)，又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的15%，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的75%，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72%，稅金為3 5%，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為()元每平米。

　　A.2204.55

　　B.2397.99

　　C.3237.60

　　D.3345.64

　　22、某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為()萬元。

　　A.1838.00

　　B.1844.55

　　C. 1845.87

　　D. 1850.00

　　23、某估價(jià)對象為一舊廠房改造的超級市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為( )。

　　A.2.00%

　　B.2.13%

　　C.2.22%

　　D.2.50%

　　24、某宗房地產(chǎn)是于3年前通過出讓方式取得，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來4年的凈收益分別為31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5萬元，報(bào)酬率為8%。用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。

　　A.35B.85

　　B.360.49

　　C.362.93

　　D.365.29

　　25、某商品住宅總價(jià)為98萬元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為()。

　　A.7.65%

　　B.B.75%

　　C.9.42%

　　D.10.19%

　　26、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為()萬元。

　　A.85.45

　　B.87.16

　　C.88.50

　　D.88.90

　　27、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從升工之日起計(jì)算。項(xiàng)目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計(jì)算的月租金為60元每平米，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為90%，運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的25%。目前項(xiàng)目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60%。假設(shè)報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為14%，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)值為()萬元。

　　A.2281.83

　　B.2474.60

　　C.379B.30

　　D.4119.18

　　28、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無須做的是()。

　　A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

　　B.估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入

　　C.估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生

　　D.估算開發(fā)期中的利息和利潤

　　29、通過市場調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2002年至2006年的價(jià)格分別為3405元每平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元每平米、4075元每平米，則采用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2008年的價(jià)格為( ) 元每平米。

　　A.4075.0

　　B.4242.5

　　C.4410.0

　　D.4577.5

　　30、某幢大廈的總建筑面積為10000平米，房地產(chǎn)總價(jià)值為7000萬元。其中土地總價(jià)值為3000萬元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250平米，房地產(chǎn)價(jià)值為150萬元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則王某占有的±地份額為()。

　　A.1.67%

　　B.2.33%

　　C.2.75%

　　D.3.33%

　　31、設(shè)臨街深度價(jià)格修正率見下表。

　　A.6400

　　B.6800

　　C.6960

　　D.7600

　　32、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000平米，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價(jià)為1500元每平米。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6，樓面地價(jià)不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補(bǔ)地價(jià)()萬元。

　　A.375

　　B.450

　　C.500

　　D.600

　　33、暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)有()。

　　A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

　　B.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)

　　C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

　　D.正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務(wù)

　　34、下列關(guān)于實(shí)地查看估價(jià)對象的表述中，錯誤的是()。

　　A.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對象現(xiàn)場，對估價(jià)對象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對

　　B.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對象現(xiàn)場，拍攝反映估價(jià)對象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝

　　C.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對象現(xiàn)場，感受估價(jià)對象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣

　　D.估價(jià)對象為己經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解

　　35、估價(jià)結(jié)果報(bào)告通常包括委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)對象，估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、其他需要說明的事項(xiàng)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員和( )。

　　A.價(jià)值類型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)的假設(shè)與限制條件

　　B.價(jià)值類型和定義、估價(jià)對象分析、致委托人函

　　C.價(jià)值類型和定義、估價(jià)的假設(shè)與限制條件、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制

　　D.價(jià)值類型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制

　　二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)得編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的。不得分，少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分。)

　　1、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有()。

　　A.是一種專業(yè)意見

　　B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值

　　C.實(shí)行有償服務(wù)

　　D.承擔(dān)法律責(zé)任

　　E.估價(jià)作業(yè)日期長

　　2、房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性導(dǎo)致了()。

　　A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

　　B.房地產(chǎn)市場不能實(shí)現(xiàn)完全競爭

　　C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

　　D.房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響

　　E.房地產(chǎn)價(jià)值量大

　　3、根據(jù)求取建筑物重新購建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價(jià)格的方法有( )。

　　A.單位比較法

　　B.市場提取法

　　C.分解法

　　D.工料測量法

　　E.分部分項(xiàng)法

　　4、在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估時(shí)，須扣除在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括( )。

　　A.劃撥土地應(yīng)補(bǔ)交的出讓金

　　B.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

　　C.發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款

　　D.強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用

　　E.估價(jià)費(fèi)用

　　5、工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮()。

　　A.臨街狀況

　　B.動力是否易于取得

　　C.廢料處理是否方便

　　D.接近大自然

　　E.產(chǎn)品原料的獲取方便程度

　　6、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對象的()。

　　A.最佳規(guī)模

　　B.最佳經(jīng)營手段

　　C.最佳集約度

　　D.最佳管理方式

　　E.最佳投資渠道

　　7、城市房屋拆遷估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師對被拆遷房屋面積的界定可來自于()。

　　A.被拆遷房屋的權(quán)屬證書記載的面積

　　B.拆遷人提供的被拆遷房屋的面積

　　C.拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協(xié)商結(jié)果

　　D.具有房產(chǎn)測繪資格的機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋面積的測量結(jié)果、

　　E.房地產(chǎn)管理部門權(quán)屬檔案記載的被拆遷房屋的面積

　　8、某估價(jià)對象為一宗熟地，當(dāng)進(jìn)行可比實(shí)例權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有()。

　　A.后退道路紅線距離

　　B.土地使用期限

　　C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

　　D.容積率

　　E.合并的可能性

　　9、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括()。

　　A.土地補(bǔ)償費(fèi)

　　B.安置補(bǔ)助費(fèi)

　　C.拙上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)

　　D.土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用

　　E.安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用

　　10、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有()。

　　A.潛在毛租金收入

　　B.有效毛收入

　　C.凈運(yùn)營收益

　　D.稅前現(xiàn)金流量

　　E.稅后現(xiàn)金流量

　　11、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為( ).

　　A.開發(fā)期+經(jīng)營期

　　B.開發(fā)期+運(yùn)營期

　　C.開發(fā)期+經(jīng)營期-前期-建造期

　　D.開發(fā)期+運(yùn)營期-前期-建造期

　　E.前期+建造期+經(jīng)營期

　　12、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格，還可用于()。

　　A.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)測

　　B.收益法中未來租金、運(yùn)營費(fèi)用的預(yù)測

　　C.成本法中對先前發(fā)生費(fèi)用的正確性的校核

　　D.市場比較法中對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整

　　E.某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的填補(bǔ)

　　13、下列估價(jià)事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價(jià)目的來確定的有()。

　　A.估價(jià)對象

　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　C.價(jià)值類型

　　D.估價(jià)方法

　　E.估價(jià)所需材料

　　14、評估基準(zhǔn)地價(jià)或利用基準(zhǔn)地價(jià)評估宗地價(jià)格，必須明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵。基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵包括( )。

　　A.基準(zhǔn)日期

　　B.土地開發(fā)程度

　　C.基準(zhǔn)地價(jià)修正體系

　　D.土地用途

　　E.基準(zhǔn)地價(jià)公布日期

　　15、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專門列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是()。

　　A.說明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性

　　B.說明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性

　　C.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

　　D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者

　　E.防止委托人提出高估或低估要求

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

　　1、某注冊房地產(chǎn)估價(jià)師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師根據(jù)自己對該套住房實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運(yùn)用適當(dāng)方法對該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于該估價(jià)值的價(jià)格成交。該估價(jià)師對該住房的估價(jià)是專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。()

　　2、一般來說，不宜直接使用實(shí)際成交價(jià)格來判斷估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。()

　　3、房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類。自物權(quán)即所有權(quán)：他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。()

　　4、某房地產(chǎn)的當(dāng)前市場價(jià)值為1000萬元，抵押貸款余額為540萬元，貸款成數(shù)為0.6，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在再次抵押的價(jià)值應(yīng)為276萬元。()

　　5、城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，其行為不符合市場價(jià)值形成中的交易雙方自愿進(jìn)行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)采用非市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。 ()

　　6、在有較多土地供應(yīng)者的情況下，地價(jià)水平主要取決于房地產(chǎn)價(jià)格水平。 ()

　　7、一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。 ()

　　8、不論是何種估價(jià)目的，估價(jià)對象價(jià)值所依據(jù)的市場狀況一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但估價(jià)對象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。()

　　9、在估價(jià)中選擇4個可比實(shí)例，甲成交價(jià)格4800元每平米，建筑面積100平米，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元。乙成交價(jià)格5000元平米，建筑面積120平米，首付24萬元，半年后付清余款36萬元，丙成交價(jià)格4700元平米，建筑面積90平米，成交時(shí)候一次性付清.丁成交價(jià)格4760元每平米，建筑面積110平米，成交時(shí)支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率10%，這4個可比實(shí)例單價(jià)由高到低的排列順序是丙乙甲丁。()

　　10、建筑物重置價(jià)格是指采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤。()

　　11、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束韻，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限。( )

　　12、對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。()

　　13、房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下降趨勢的強(qiáng)弱與房地產(chǎn)目前價(jià)格的高低無關(guān)，價(jià)格較低的房地產(chǎn)其價(jià)格上漲趨勢可能更強(qiáng)勁。()

　　14、由于路線價(jià)是若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格，因此在采用路線價(jià)法估價(jià)時(shí)，一般不做因素修正。( )

　　15、某已抵押房地產(chǎn)困債權(quán)實(shí)現(xiàn)需要強(qiáng)制處分而由法院委托估價(jià)，則估價(jià)結(jié)果通常是該房地產(chǎn)完整權(quán)利下的價(jià)值。()

　　四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請?jiān)诖痤}紙上作答。)

　　1、某在建工程的土地使用權(quán)是2004年12月31日通過出讓方式獲得的，用途為商業(yè)，土地使用期限為40年，土地面積為700平米，容積率為15，土地取得費(fèi)用為80萬元，已付清。從獲得土地使用權(quán)至正式動工。時(shí)問為1年。該工程正常施工期(不含裝修)為2年，建安成本為每平方米建筑面積2300元，管理費(fèi)用為建安成本的3%.至2007年6月30日已完成主體結(jié)構(gòu)，且已投入總開發(fā)成本的55%，剩余費(fèi)用在施工期內(nèi)均勻投入，折現(xiàn)率為13%。

　　該在建工程建成后的最佳用途為餐館，建成時(shí)即投入40萬元花一年時(shí)間裝修(假定裝修費(fèi)用支出發(fā)生在該年末)。然后出租營業(yè)。預(yù)計(jì)第一年正常凈收益為60萬元，此后每年凈收益以15%的比率增長，為保持這種正常收益增長，需要每隔4年在該年末進(jìn)行一次大裝修，正常大裝修費(fèi)用為40萬元，當(dāng)年凈收益未扣除大裝修費(fèi)用。該類餐館的報(bào)酬率為15%。

　　按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(包括在建衛(wèi)程)在轉(zhuǎn)讓交易過程中，買方按售價(jià)的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的2%和6%。

　　請利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程2007年6月30目的正常購買總價(jià)。(10分)

　　2、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用權(quán)，建設(shè)休閑度假村。該項(xiàng)目總用地面積10000平米，土地使用期限40年，建筑總面積為20000平米，并于2007年9月1日完成，該公司申請竣工驗(yàn)收。根據(jù)環(huán)保政策要求，環(huán)保管理部門在竣工驗(yàn)收時(shí)要求該公司必須對項(xiàng)目的排污系統(tǒng)進(jìn)行改造。請根據(jù)下列資料采用成本法評估該項(xiàng)目于2007年9月1目的正常市場價(jià)格。

　　(1)假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得該項(xiàng)目建設(shè)用地，土地取得費(fèi)用為1000元每平米。新建一個與上述項(xiàng)目相同功能且符合環(huán)保要求的項(xiàng)目開發(fā)成本為2500元每平米，銷售費(fèi)用為200萬元，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的3%，開發(fā)建設(shè)期為2.5年，開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年內(nèi)均勻投入，貸款年利率為7.02%，銷售稅金及附加為售價(jià)的5.53%，投資利潤率為12%。

　　(2)經(jīng)分析，新建符合環(huán)保要求的排污系統(tǒng)設(shè)備購置費(fèi)和安裝工程費(fèi)分別為400萬元和60萬元，而已建成項(xiàng)目中排污系統(tǒng)設(shè)備購置費(fèi)和安裝工程費(fèi)分別為200萬元和40萬元。對原項(xiàng)目排污系統(tǒng)進(jìn)行改造，發(fā)生抵除費(fèi)用30萬元，拆除后的排污系統(tǒng)設(shè)備可回收90萬元。

　　(3)原項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2008年1月1日正常營業(yè)，當(dāng)年可獲得凈收益500萬元。由于排污系統(tǒng)改造，項(xiàng)目營業(yè)開始時(shí)間將推遲到2009年1月1日，為獲得與2008年1月1且開始營業(yè)時(shí)可獲得的相同的年凈收益，該公司當(dāng)年需額外支付運(yùn)營費(fèi)用100萬元，之后將保持預(yù)計(jì)的盈利水平。

　　(4)該類度假村項(xiàng)目的報(bào)酬率為8%。(10分)