房產(chǎn)評估師：稀缺的“價值裁判”

買房、賣房、換房，如今的房產(chǎn)交易十分頻繁。房子作為一個家庭的核心財產(chǎn)，也成為了一種投資對象，怎么買賣，如何交易，究竟是賠是賺？

在房地產(chǎn)業(yè)中，有一小撮兒稀缺的精英分子，可以從更專業(yè)的角度幫你分析。

他們就是房產(chǎn)評估師。

■馮二喜要抽查房產(chǎn)評估報告

職業(yè)標(biāo)簽：

●名稱：房產(chǎn)評估師

●素描：根據(jù)市價、位置和大樓或者重置成本等進(jìn)行房產(chǎn)評估活動

●收入：約5000元/月

甚至對樓體外墻貼磚、陽臺的外包窗戶的材質(zhì)，都要了解

對于馮二喜來說，專職做房產(chǎn)評估師，是一步險棋。

從待了12年的“鐵飯碗”――市房產(chǎn)局市場管理中心中獨立出來，成立石房房地產(chǎn)評估事務(wù)所，再到成為石家莊第一家也是唯一一家國家一級房產(chǎn)評估事務(wù)所。所長馮二喜反復(fù)搓著手說：“太難了”。

同樣“難”的還有房產(chǎn)評估師工作本身。

最初，每天騎著車子到處轉(zhuǎn)小區(qū)，跑到各個中介了解情況，查看成交數(shù)據(jù)，計算成交額的浮動率。在最初沒有其他參考依據(jù)的時候，這些方式顯得十分必要。

另外，對各個小區(qū)的結(jié)構(gòu)、戶型、周圍環(huán)境，包括周邊有幾路公交車，都能到哪兒，甚至樓體外墻貼的什么磚、陽臺的外包窗戶是塑鋼還是其他材質(zhì)，都要了解和記錄。評估標(biāo)準(zhǔn)除了把這些細(xì)節(jié)換算成專業(yè)參數(shù)，還有近兩個月內(nèi)市場價的波動。充分了解這些是每個房產(chǎn)評估師的基本功。

每年一次考試，80%的淘汰率，一次次刺激著考生的神經(jīng)

想要煉成一個經(jīng)國家注冊認(rèn)證的房產(chǎn)評估師也很“難”。

目前，房地產(chǎn)評估實行的“資格認(rèn)定制度”中，主要認(rèn)定兩種資格，一種是由建設(shè)部和人事部組織全國統(tǒng)考的房地產(chǎn)估價師，一種是由國家土地局組織全國統(tǒng)考的土地估價師。

需要對四個科目進(jìn)行考察：房地產(chǎn)基本制度與政策（含房地產(chǎn)估價相關(guān)知識）、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)估價理論與方法、房地產(chǎn)估價案例與分析。

每年一次考試，80%的淘汰率，一次次刺激著考生的神經(jīng)。馮二喜還清楚地記得參加1995年國家舉辦的第一次房產(chǎn)評估師資格考試時，自己緊張的心情，“看了三四個月的書，到了考場也還是沒底兒”。

房產(chǎn)評估書一出來，八個人直接在法庭里大打出手

房產(chǎn)評估的范圍主要有涉案房產(chǎn)、房屋拆遷、房產(chǎn)抵押等。

作為獨立于政府和民眾的第三方，房產(chǎn)評估事務(wù)所相對公平。最令馮所長撓頭的是涉案房產(chǎn)，尤其是民事案件的委托。

2003年，有八個子女因分割父親遺留下來的房產(chǎn)意見不合，提起上訴。調(diào)解的結(jié)果是，一個子女擁有房產(chǎn)，把相應(yīng)的錢返還給七個兄弟姐妹。由于當(dāng)時房價波動比較大，評估師對九十多平米的房產(chǎn)進(jìn)行了相對保守的評估。

“房產(chǎn)評估書一出來，分到房子的嫌高，要分錢的嫌少，認(rèn)為有人私自賄賂了評估師，或者評估師濫用權(quán)力。八個人直接在法庭里大打出手，把我們也起訴了?！瘪T所長回憶。

子女們一致要求必須嚴(yán)格估價，一分一毫都不能有偏差。但民事案件的房產(chǎn)評估本身就比市場價略低，評估中也允許存在5%~10%左右的浮動，再加上當(dāng)時的房價波動較大，本來在正常范圍內(nèi)的評估，無奈之下，還是撤出了評估報告。

“這種案件會給房產(chǎn)評估師很大的壓力，也容易讓別人質(zhì)疑自己的工作?！瘪T所長說。

曾有人為了一萬塊錢，斷送了職業(yè)生涯

馮所長也承認(rèn)，房產(chǎn)評估師手中確實有一定權(quán)力，也面臨很多金錢誘惑。一旦濫用權(quán)力，造成的結(jié)果往往是毀滅性的。

1995年，馮二喜剛剛從事評估師工作時遇到過一次“致命考驗”。

剛開業(yè)的一家保齡球館，因為資金運作不靈，面臨倒閉，找到他做房產(chǎn)抵押?！白鐾暝u估后，老板不滿意，掏出錢來塞給我，要求多估點，我拒絕了?！瘪T二喜回憶。

老板又找到了另一個評估師要求在面積認(rèn)證上做點手腳，把面積增多，增加評估值?！八樟艘蝗f塊錢，最后被檢察院查出來，坐了牢，一切都賠進(jìn)去了?！瘪T二喜說。

在最初房產(chǎn)評估興起時，操作不規(guī)范，有的評估師直接看房產(chǎn)證上的面積就做評估，銀行發(fā)放貸款后，才發(fā)現(xiàn)這處房產(chǎn)早已拆遷，房主不過拿著一紙證書，就騙取了貸款。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時發(fā)展的還有管理機(jī)制。如今對達(dá)到一定數(shù)額的評估項目，除了直接負(fù)責(zé)的評估師，事務(wù)所都組織其他評估師對其進(jìn)行“組團(tuán)評估”；對于用房屋抵押打款的情況，也必須由評估師和銀行信貸員去現(xiàn)場評估，對所評房屋進(jìn)行拍照留檔。而且在照片中必須要有銀行信貸員，馮所長介紹，責(zé)任到人，以免銀行放出死款，也為房主提供了證明。

■測距儀是房產(chǎn)評估師不可缺少的工具

“金銀銅鐵”是評估一梯四戶二手房的重要因素之一

在房產(chǎn)評估中，對二手房的評估需求也越來越多。

國大房地產(chǎn)評估師武森已經(jīng)在二手房評估市場，摸爬滾打了5年。在他的印象中，2005年前后，二手房的價格一下子就上來了。

每平方米房價從5000元到5500元，再到5700元，“有個房主非要每平方米5500塊，我覺得賣不出去，誰知不到一個月就成交了?！蔽渖榻B。從總體上來說，二手房的需求量是在增大的，評估好價值，需要很多技能。

橋西區(qū)濱河新城小區(qū)都是一梯四戶的塔樓，武森曾為這里的一家房主估價。房子的戶型很好，室內(nèi)的裝修，周圍的環(huán)境都不錯，隔壁賣出了60萬，房主也為自己估價60萬。但武森給評出的價格是56萬，最終成交的價格也果然如此。

憑空少了4萬，并不是評估師搞鬼，而是“金銀銅鐵”的定律。

一梯四戶大多為二手房，樓層內(nèi)吵鬧。根據(jù)采光程度的好壞，在二手房評估業(yè)內(nèi)把東南、西南、東北、西北四戶分別稱為金、銀、銅、鐵。該住戶在銅角，而鄰居在金角，自然成交價格不同。

房主有時也會要求二手房評估師懂一些風(fēng)水知識，武森表示，“做評估總歸要了解一些這方面的內(nèi)容”。比如講究“依山旁水”、忌諱陽臺沖著路。

“在買賣二手房時，還是了解市場行情，咨詢一下很有必要?！蔽渖ㄗh。■文/本報記者張安奇

■攝/本報記者任全軍

  •2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
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