2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(7)
5.設(shè)備。包括給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備。需要了解它們的配置和性能。
6.裝修。分為內(nèi)裝修和外裝修。需要了解裝修的標(biāo)準(zhǔn)和程度,所用材料的品質(zhì)及裝修質(zhì)量等。
7.公共配套設(shè)施完備程度。
8.平面布置。包括平面圖、戶型圖等。
9.外觀。包括外觀圖片等。
10.建成年月。包括開工日期和竣工日期。
11.維修、保養(yǎng)情況及完損程度。包括地基的穩(wěn)定性、沉降情況(沉降是否均勻及其程度)等。
12.利用現(xiàn)狀。包括不同用途的面積分配和樓層分布。
13.產(chǎn)權(quán)狀況。在中國大陸,建筑物與土地的所有制不同,土地全部都是公有的,建筑物可以私人所有。建筑物的所有權(quán)除了獨(dú)立、共有,還有區(qū)分所有,其中,共有有按份共有和共同共有。
法律規(guī)定,轉(zhuǎn)讓共有的房地產(chǎn)時(shí),需經(jīng)其他共有人書面同意 。區(qū)分所有是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權(quán)形式,是一種復(fù)合性的權(quán)利,
由專有部分的所有權(quán)(該部分通常為獨(dú)有,但也可能為共有,但這種共有不是建筑物各專有部分的所有人之間的共有)、共用部分的。持份權(quán)(該部分為建筑物各 專有部分的所有人之間按份共有)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。
另外,要了解是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán);是否已出租(已出租的房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)要受原租約的限制);是否抵押、典當(dāng)或?yàn)樗颂峁?dān)保;是否涉案;產(chǎn)權(quán)是否有爭議;是否為臨時(shí)建筑;是否屬于違法建筑。
還要了解所坐落的土地的權(quán)利狀況,因?yàn)榉课菟袡?quán)還受土地使用權(quán)的約束,如在有限期土地使用權(quán)的土地上建造的房屋所有權(quán),實(shí)際上也是有限期的。
14.其他。如通風(fēng)、采光、隔音、隔振、隔熱,層高,物業(yè)管理(因?yàn)橥晟频奈飿I(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)重要因素)。如果為建筑物的某一部分,如一“套”或一“單元”、“單位”,
還需要了解其所處的樓層、朝向;新建的房屋,還需要了解其工程質(zhì)量;期房,還需要了解其建設(shè)單位(開發(fā)商)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位以及預(yù)計(jì)交付使用的日期等。
例題:轉(zhuǎn)讓共有的房地產(chǎn)時(shí),需經(jīng)其他共有人同意。(判斷題)
答案:錯(cuò)
第三節(jié) 房地產(chǎn)的特性
房地產(chǎn)包括土地和建筑物,其中土地是大自然的產(chǎn)物,是永存的;建筑物為人工建造,它定著在土地上。因此,房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性,是以土地的特性為基礎(chǔ)的。
從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來看,房地產(chǎn)的特性主要有以下十個(gè):
一、不可移動性(又稱位置固定性)
房地產(chǎn)的不可移動性,決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi),而且要受制于其所在的空間環(huán)境(鄰里及當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)),
所以,房地產(chǎn)市場不存在全國性市場,更不存在全球性市場,而是一個(gè)地區(qū)性市場(城市房地產(chǎn)一般是以一個(gè)城市為一個(gè)市場),其供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢等都是當(dāng)?shù)氐模诓煌貐^(qū)之間各不相同。
例題:決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的,主要是( )
A、全國房地產(chǎn)總的供求狀況 B、本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況
C、全國本類房地產(chǎn)的供求狀況 D、本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況
答案:D
二、獨(dú)一無二性
房地產(chǎn)的不可移動性,派生出了其獨(dú)一無二性,可以說沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。即使兩處的建筑物一模一樣,但由于坐落的位置不同,周圍環(huán)境、景觀不同,這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的。
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間:10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講
最新資訊
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師重點(diǎn)考點(diǎn)內(nèi)容:房地產(chǎn)交易制度政策科目2024-10-23
- 房地產(chǎn)估價(jià)師2024年備考有必要刷題嗎?2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)提分秘籍2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)科目難度如何?沖刺密集奉上2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師備考攻略經(jīng)驗(yàn):僅三周,攻克考點(diǎn)記憶難關(guān)!2024-10-18
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師備考經(jīng)驗(yàn)分享2024-10-09
- 跨專業(yè)報(bào)名,2024房地產(chǎn)估價(jià)師備考建議2024-10-01
- 2024報(bào)名后房地產(chǎn)估價(jià)師如何備考2024-09-26
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師備考幾個(gè)月?2個(gè)月夠嗎?2024-09-25
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師備考攻略2024-09-25