2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》第三章
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第四部分 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
第三章各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對不同估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類型和估價(jià)前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估
一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評估實(shí)質(zhì)
二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定
?。ㄒ唬┛梢栽O(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時(shí)的要求
?。ǘ┎坏迷O(shè)定抵押的房地產(chǎn)
?。ㄈ┢渌拗茥l件
?。ㄋ模┡c房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規(guī)定
三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估技術(shù)路線及估價(jià)方法
?。ㄒ唬┩耆a(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)
（三）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)
?。ㄈ┎糠郑ň植浚┓康禺a(chǎn)
?。ㄋ模┰诮üこ谭康禺a(chǎn)
?。ㄎ澹┼l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)
四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)
?。ㄒ唬┕纼r(jià)目的
?。ǘ┕纼r(jià)時(shí)點(diǎn)
?。ㄈ┐_認(rèn)估價(jià)對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)
?。ㄋ模┖侠泶_定假設(shè)前提和限制條件
?。ㄎ澹┌盐帐袌鲲L(fēng)險(xiǎn)防止高估
（六）估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則
?。ㄆ撸┦袌鲎儸F(xiàn)能力分析
?。ò耍┱f明與風(fēng)險(xiǎn)提示
?。ň牛┢渌?/P>
第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估
一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估的特點(diǎn)
?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估應(yīng)采用市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
（二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)
?。ㄈ┎煌鲎尫绞娇蓚?cè)重采用不同的估價(jià)方法
?。ㄋ模┧鸭袌鲑Y料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性
二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估方法的選擇
?。ㄒ唬┦袌龇?/P>
?。ǘ┘僭O(shè)開發(fā)法
?。ㄈ┏杀痉?/P>
?。ㄋ模┗鶞?zhǔn)地價(jià)修正法
第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估
一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估的特點(diǎn)
二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估常用方法
（一）市場法
?。ǘ┘僭O(shè)開發(fā)法
?。ㄈ┏杀痉?/P>
?。ㄋ模┦找娣?/P>
?。ㄎ澹┗鶞?zhǔn)地價(jià)修正法
第四節(jié)城市房屋拆遷估價(jià)
一、城市房屋拆遷估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)
?。ㄒ唬┕纼r(jià)數(shù)量大
（二）涉及面廣，社會影響大
（三）估價(jià)對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系
?。ㄋ模┭a(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)
二、城市房屋拆遷估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法
三、城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)路線
?。ㄒ唬皹?biāo)本房屋”市場價(jià)格評估技術(shù)路線
1．確定“標(biāo)本房屋”的基本條件
2．選擇“標(biāo)本房屋”
3．評估“標(biāo)本房屋”的市場價(jià)格
4．評估確定其他拆遷房屋的市場價(jià)格
?。ǘ暗湫头课荨笔袌鰞r(jià)格評估技術(shù)路線
?。ㄈ﹨^(qū)位指導(dǎo)價(jià)市場價(jià)格評估技術(shù)路線
四、城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)注意的問題
?。ㄒ唬┎疬w估價(jià)的估價(jià)對象
?。ǘ┎疬w估價(jià)委托人的合法性
?。ㄈ┎疬w估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)
（四）拆遷估價(jià)價(jià)格內(nèi)涵
?。ㄎ澹追N特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)
五、城市房屋拆遷估價(jià)的工作方式
?。ㄒ唬┎疬w估價(jià)前的準(zhǔn)備工作
?。ǘ┤霊粽{(diào)查
?。ㄈ┦覂?nèi)作業(yè)，出具估價(jià)報(bào)告
?。ㄋ模┈F(xiàn)場答疑
六、城市房屋拆遷估價(jià)糾紛的解決
第五節(jié)房屋租賃價(jià)格評估
一、房屋租賃價(jià)格評估的特點(diǎn)
?。ㄒ唬┳≌惙课葑赓U價(jià)格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型
?。ǘ┳饧s對租金估價(jià)有一定的影響
?。ㄈ﹦潛芡恋厣系臓I利性房屋租賃價(jià)格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分
二、房屋租賃價(jià)格管理的法律規(guī)定
?。ㄒ唬┓课葑赓U價(jià)格應(yīng)以合同形式載明
（二）不同用途房屋租賃價(jià)格管理規(guī)定
?。ㄈ┧椒孔赓U價(jià)格管理規(guī)定
三、房屋租賃價(jià)格評估常用的估價(jià)方法
?。ㄒ唬┦袌龇?/P>
（二）收益法
?。ㄈ┏杀痉?/P>
第六節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)
一、房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述二、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)的特點(diǎn)
（一）保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額的區(qū)別
?。ǘ┲苯訐p失和間接損失
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投保時(shí)的估價(jià)
?。ㄋ模┍ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后的評估
第七節(jié)房地產(chǎn)課稅估價(jià)
一、房產(chǎn)稅估價(jià)
二、土地增值稅估價(jià)
?。ㄒ唬﹨^(qū)分評估目的，明確評估內(nèi)容
1．隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格又無正當(dāng)理由的
2．提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的
?。ǘ┛鄢?xiàng)目評估方法的選擇
1．取得土地使用權(quán)所支付的金額
2．房地產(chǎn)開發(fā)成本
3．舊房及建筑物的評估價(jià)格
三、契稅估價(jià)
第八節(jié)房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)
一、房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)的特點(diǎn)
二、房地產(chǎn)合并的法律規(guī)定
（一）房地產(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件
?。ǘ┐喜⒎康禺a(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式
（三）待合并房地產(chǎn)的土地用途
?。ㄋ模┐喜⒎康禺a(chǎn)的土地使用權(quán)剩余年限
三、房地產(chǎn)合并估價(jià)方法要點(diǎn)
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)合并前后價(jià)格的計(jì)算要客現(xiàn)、準(zhǔn)確
（二）增值額的分配要準(zhǔn)確、合理
第九節(jié)房地產(chǎn)糾紛估價(jià)
一、房地產(chǎn)價(jià)格（價(jià)值）類糾紛及其特點(diǎn)
二、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛及其特點(diǎn)
三、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)及其特點(diǎn)
第十節(jié)企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)
一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類型
（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移
?。ǘ┓康禺a(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移
二、估價(jià)的假設(shè)前提
三、估價(jià)方法的選用
（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)
?。ǘ┓康禺a(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)
考試要求
1．掌握房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估
2．熟悉建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評估
3．掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估
4．掌握城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)
5．掌握房屋租賃價(jià)格評估
6．熟悉房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)
7．熟悉房地產(chǎn)課稅估價(jià)
8．了解房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)
9．了解房地產(chǎn)糾紛估價(jià)
10．了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)
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