2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》第八章
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第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理
第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)可行性研究概述
一、可行性研究的含義和目的
二、可行性研究的作用
?。ㄒ唬┳鳛樯暾堩?xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)
?。ǘ┦琼?xiàng)目投資決策的依據(jù)
?。ㄈ┦腔I集建設(shè)資金的依據(jù)
?。ㄋ模┦情_發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)
?。ㄎ澹┦窍码A段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)
三、可行性研究的依據(jù)
四、可行性研究的工作階段
?。ㄒ唬┩顿Y機(jī)會研究
?。ǘ┏醪娇尚行匝芯?/P>
（三）詳細(xì)可行性研究
?。ㄋ模╉?xiàng)目評估與決策
第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟
一、可行性研究的內(nèi)容
?。ㄒ唬╉?xiàng)目概況
（二）開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定
?。ㄈ┦袌龇治龊徒ㄔO(shè)規(guī)模的確定
（四）規(guī)戈1設(shè)計(jì)方案的選擇
?。ㄎ澹┵Y源供給條件分析
?。┉h(huán)境影響評價(jià)
（七）項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究
?。ò耍╅_發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制
?。ň牛╉?xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析，
?。ㄊ┙Y(jié)論及建議
二、可行性研究的步驟
（一）接受委托
?。ǘ┱{(diào)查研究
（三）方案選擇和優(yōu)化
?。ㄋ模┴?cái)務(wù)評價(jià)和綜合評價(jià)
?。ㄎ澹┚幹瓶尚行匝芯繄?bào)告
第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃
?。ㄒ唬﹨^(qū)位分析與選擇
（二）開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇
?。ㄈ╅_發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇
?。ㄋ模┖献鞣绞降姆治雠c選擇
（五）融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇
?。┊a(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇
二、構(gòu)造評價(jià)方案
三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)
（一）時(shí)間類參數(shù)
?。ǘ┤谫Y相關(guān)參數(shù)
（三）收益相關(guān)指標(biāo)
?。ㄋ模┰u價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)
第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算
一、投資估算
?。ㄒ唬┩恋刭M(fèi)用
1．征地拆遷費(fèi)
2．出讓地價(jià)款
3．土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)
4．土地租用費(fèi)
5．土地投資折價(jià)
（二）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)
?。ㄈ┓课蓍_發(fā)費(fèi)
1．建筑安裝工程費(fèi)
2．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
3．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
4．其他工程費(fèi)
5．開發(fā)期間稅費(fèi)
6．管理費(fèi)用
7．銷售費(fèi)用
8．財(cái)務(wù)費(fèi)用
9．不可預(yù)見費(fèi)
二、資金使用計(jì)劃
三、收入估算與資金籌措
?。ㄒ唬┦杖牍浪?/P>
1．租售方案
2．租售價(jià)格
3．租售收入
4．收款方式
（二）資金籌措
第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案經(jīng)濟(jì)比選
一、方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用
?。ㄒ唬┓桨附?jīng)濟(jì)比選
?。ǘ┓桨附?jīng)濟(jì)比選的類型
（三）方案經(jīng)濟(jì)比選的作用
二、方案比選定量分析方法
（一）差額投資內(nèi)部收益率法
?。ǘ﹥衄F(xiàn)值法
（三）等額年值法
?。ㄋ模┵M(fèi)用現(xiàn)值法和等額年費(fèi)用法
?。ㄎ澹┢渌?jīng)濟(jì)比選方法
三、方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇
?。ㄒ唬┍冗x方法選擇規(guī)則
?。ǘ┓桨附?jīng)濟(jì)比選的特殊注意事項(xiàng)
第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制
一、財(cái)務(wù)評價(jià)的報(bào)表
?。ㄒ唬┗緢?bào)表
1．現(xiàn)金流量表
2．資金來源與運(yùn)用表
3．損益表
4．資產(chǎn)負(fù)債表
（二）輔助報(bào)表
二、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制
第七節(jié)可行性研究報(bào)告的撰寫
一、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成
?。ㄒ唬┓饷?/P>
（二）摘要
?。ㄈ┠夸?/P>
?。ㄋ模┱?/P>
?。ㄎ澹└奖?/P>
?。└綀D
二、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)
?。ㄒ唬╉?xiàng)目總說明
?。ǘ╉?xiàng)目概況
?。ㄈ┩顿Y環(huán)境研究
（四）市場研究
?。ㄎ澹╉?xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目
（六）規(guī)劃方案及建設(shè)條件
?。ㄆ撸┙ㄔO(shè)方式及進(jìn)度安排
（八）投資估算及資金籌揩
?。ň牛╉?xiàng)目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定
（十）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)
?。ㄊ唬╋L(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析
?。ㄊ┛尚行匝芯康慕Y(jié)論
考試要求
1．熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段
2．熟悉可行性研究的內(nèi)容
3．了解可行性研究的步驟
4．熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃
5．掌握構(gòu)造評價(jià)方案
6．掌握選擇基礎(chǔ)參數(shù)
7．掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算
8．熟悉方案經(jīng)濟(jì)比選的概念及其作用
9．掌握方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法
10．熟悉方案經(jīng)濟(jì)比選方法選擇的原則
11．掌握財(cái)務(wù)評價(jià)的基本報(bào)表
12．熟悉財(cái)務(wù)評價(jià)的輔助報(bào)表
13．掌握財(cái)務(wù)報(bào)表的編制
14．熟悉可行性研究報(bào)告的撰寫
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