2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》第四章
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第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理
第四章房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析
考試目的
本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)查、分析、預(yù)測(cè)、細(xì)分以及選擇目標(biāo)市場的實(shí)際操作能力和知識(shí)的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)市場調(diào)查
一、市場調(diào)查的意義和內(nèi)容
?。ㄒ唬┦袌稣{(diào)查的重要性
?。ǘ┦袌稣{(diào)查內(nèi)容
1．國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查
2．技術(shù)發(fā)展調(diào)查
3．市場需求容量調(diào)查
4．消費(fèi)者和消費(fèi)者行為鬩查
5．競爭情況調(diào)查
6．市場營銷因素調(diào)查
二、市場調(diào)查的步驟
?。ㄒ唬┐_定問題和調(diào)查目標(biāo)
?。ǘ┲贫ㄕ{(diào)查計(jì)劃
1．資料來源
2．調(diào)查方法
3．調(diào)查手段
4．抽樣方案
5．聯(lián)系方法
?。ㄈ┦占畔?/P>
?。ㄋ模┓治鲂畔?/P>
（五）報(bào)告結(jié)果
三、對(duì)市場調(diào)查的分析與評(píng)估
1．方法科學(xué)
2．調(diào)查具有創(chuàng)造性
3．調(diào)查方法多樣
4．模型和數(shù)據(jù)相互依賴
5．合理的信息價(jià)值和成本比率
6．正常的懷疑態(tài)度
7．市場調(diào)查過程遵守職業(yè)道德
第二節(jié)市場分析的手段與方法
一、市場規(guī)模的估計(jì)
?。ㄒ唬┦袌鲂枨蠓治龅幕靖拍睿?/P>
1．市場規(guī)模
2．市場總需求
?。ǘ┦袌鲂枨箢A(yù)測(cè)
二、市場趨勢(shì)分析
（一）購買者意圖調(diào)查法
?。ǘ╀N售人員意見綜合法
?。ㄈ├蠋熞庖姺?/P>
?。ㄋ模r(shí)間序列分析法
1．簡單平均法
2．移動(dòng)平均法
3．加權(quán)移動(dòng)平均法
4．指數(shù)平滑法
?。ㄎ澹┫嚓P(guān)分析法
1．回歸分析法
2．市場因子推演法
第三節(jié)目標(biāo)市場的細(xì)分與選擇
一、市場細(xì)分
?。ㄒ唬┦袌黾?xì)分與細(xì)分市場
（二J市場細(xì)分的依據(jù)
?。ㄈ┦袌黾?xì)分的標(biāo)準(zhǔn)
（四）消費(fèi)者偏好模式與市場細(xì)分
1．同質(zhì)偏好
2．分散偏好
3．集群偏好
?。ㄎ錔市場細(xì)分的程序
1．調(diào)查階段
2．分析階段
3．歸納總結(jié)階段
二、目標(biāo)市場選擇
?。ㄒ唬┦袌黾谢?/P>
（二）選擇專業(yè)化
（三）產(chǎn)品專業(yè)化
?。ㄋ模┦袌鰧I(yè)化
（五）全面覆蓋
?。┐罅慷ㄖ?/P>
三、市場定位
（一）市場定位的含義和方式
?。ǘ┦袌龆ㄎ坏牟襟E
?。ㄈ┦袌龆ㄎ粦?zhàn)略
第四節(jié)競爭者分析
一、識(shí)別競爭者
?。ㄒ唬┊a(chǎn)業(yè)競爭觀念
（二）市場競爭觀念
二、確定競爭者的目標(biāo)
三、確定競爭者的戰(zhàn)略
四、判斷競爭者的反應(yīng)模式
（一）從容不迫型競爭者
?。ǘ┻x擇型競爭者
?。ㄈ﹥疵托透偁幷?/P>
?。ㄋ模╇S機(jī)型競爭者
五、企業(yè)應(yīng)采取的對(duì)策
（一）競爭者的強(qiáng)弱
?。ǘ└偁幷吲c本企業(yè)的相似程度
?。ㄈ└偁幷弑憩F(xiàn)的好壞
第五節(jié)市場購買行為分析
一、消費(fèi)者市場及其購買對(duì)象
?。ㄒ唬┫M(fèi)者市場及其特性
?。ǘ┫M(fèi)者市場的購買對(duì)象
1．便利品
2．選購品
3．特殊品
二、影響消費(fèi)者購買行為的主要因素
?。ㄒ唬┥鐣?huì)文化因素
1．文化因素
2．社會(huì)因素
（二）個(gè)人因素
1．年齡
2．性別、職業(yè)、受教育程度
3．經(jīng)濟(jì)狀況
4．生活方式
5．個(gè)性和自我形象
?。ㄈ┬睦硪蛩?/P>
1．動(dòng)機(jī)
2．感覺
3．學(xué)習(xí)
4．信念和態(tài)度
三、消費(fèi)者購買決策過程
?。ㄒ唬﹨⑴c購買的角色
?。ǘ┵徺I行為類型
1．習(xí)慣性購買行為
2．尋求多樣化購買行為
3．化解不協(xié)調(diào)購買行為
4．復(fù)雜購買行為
?。ㄈ┵徺I決策過程
1．引起需要
2．信息收集
3．方案評(píng)價(jià)
4．購買決策
5．購后行為
第六節(jié)房地產(chǎn)市場分析與市場定位
一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用
（一）房地產(chǎn)市場分析的概念
?。ǘ┓康禺a(chǎn)市場分析的作用
1．開發(fā)商
2．投資者和金融機(jī)構(gòu)
3．設(shè)計(jì)人員
4．營銷經(jīng)理
5．地方政府
6．租戶和購房者
?。ㄈ┦袌鰠^(qū)域的確定
1．影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素
2．物業(yè)類型和市場分析目的對(duì)確定市場區(qū)域的影響
二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容
?。ㄒ唬┖暧^因素分析
?。ǘ┦袌鰻顩r分析
1．供給分析
2．需求分析
3．競爭分析
4．市場占有率分析
?。ㄈ┫嚓P(guān)因素分析
1．住宅項(xiàng)目
2．寫字樓項(xiàng)目
3．商業(yè)購物中心項(xiàng)目
4．工業(yè)或倉儲(chǔ)項(xiàng)目
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位及其作用
?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的依據(jù)及原則
1．市場定位的依據(jù)
2．市場定位的原則
?。ㄈ┦袌龆ㄎ坏墓ぷ鲀?nèi)容
1．整體市場定位
2．主題形象定位
3．客戶定位
4．產(chǎn)品定位
5．價(jià)格定位
四、房地產(chǎn)市場分析與市場定位報(bào)告
考試要求
1．了解市場調(diào)查的意義、內(nèi)容和步驟
2．了解對(duì)市場調(diào)查的分析與評(píng)估
3．熟悉市場規(guī)模的估計(jì)
4．熟悉市場趨勢(shì)分析中的購買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法、老師意見法和時(shí)間序列分析法
5．了解市場趨勢(shì)分析中的相關(guān)分析法
6．熟悉市場細(xì)分
7．熟悉目標(biāo)市場選擇
8．掌握市場定位
9．了解競爭者分析
10．熟悉市場購買行為分析
11．掌握房地產(chǎn)市場分析與市場定位
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