房產(chǎn)成本的估價(jià)問(wèn)題

     成本估價(jià)法又稱(chēng)成本逼近法，是指在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類(lèi)似房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金，來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 


     成本估價(jià)法的運(yùn)用范圍有時(shí)比市場(chǎng)比較法還要廣泛，特別適用于市場(chǎng)狹小、無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)的估價(jià)。購(gòu)房者運(yùn)用這一方法，可以“擠出”賣(mài)方不合理的利潤(rùn)，達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。 

     新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地使用權(quán)出讓金+動(dòng)拆遷費(fèi)用（或征地安置補(bǔ)償費(fèi)）+市政配套增容費(fèi)十建筑工程費(fèi)用+專(zhuān)業(yè)費(fèi)用+開(kāi)發(fā)商投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用+相關(guān)稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 

1：土地使用權(quán)出讓金―土地使用權(quán)出讓金有內(nèi)銷(xiāo)與外銷(xiāo)之分。內(nèi)銷(xiāo)出讓金相當(dāng)于5年土地使用費(fèi)，再根據(jù)建筑容積率高低調(diào)整；外銷(xiāo)出讓金完全由市場(chǎng)決定，可參照上海市基準(zhǔn)地價(jià)表標(biāo)定的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整。 

2：動(dòng)拆遷費(fèi)用―包括動(dòng)遷安置費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、拆遷管理費(fèi)等。動(dòng)拆遷費(fèi)用因地段、拆遷房屋類(lèi)型、土地用免被拆遷對(duì)象的不同而差異較大。例如，南京東路拆遷商鋪安置補(bǔ)償費(fèi)高的達(dá)每平方米4萬(wàn)多元，而在上海有些地方只需一兩千元。黃浦區(qū)動(dòng)遷一戶(hù)居民平均需要20多萬(wàn)元，而在楊浦區(qū)只需要10多萬(wàn)元。 

3：征地費(fèi)用―征地費(fèi)用是指征用農(nóng)地的費(fèi)用。征地費(fèi)用包括項(xiàng)目很多，主要有拆遷安置費(fèi)、勞力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、征地管理費(fèi)等。征地費(fèi)用與動(dòng)拆遷費(fèi)用一樣，不同區(qū)域、不同地塊、不同對(duì)象差別較大。上海城郊農(nóng)地征用費(fèi)用每畝從幾萬(wàn)元到五六十萬(wàn)元不等，有的還要高些。 

4：市政配套增容費(fèi)―對(duì)于住宅建設(shè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，只有住宅建設(shè)配套費(fèi)、增容（指水、煤氣、電話(huà)等用量擴(kuò)大或新增）費(fèi)和貼費(fèi)（電貼費(fèi)）發(fā)生在非住宅建設(shè)項(xiàng)目，增容費(fèi)、電貼費(fèi)的高低視用量和新增額度而定。目前，住宅建設(shè)配套費(fèi)為每平方米建筑面積370元。

5：建設(shè)工程費(fèi)用―這項(xiàng)費(fèi)用包括建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)（指為房屋居住使用創(chuàng)造條件的工程）。室外工程費(fèi)（指基地規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)的水、電、氣、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、照明等的建設(shè)費(fèi)用）。建設(shè)工程費(fèi)用隨建材價(jià)格、人工成本的變化而波動(dòng)。

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