房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的關(guān)系

一、對二者的理解 

房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，運用所掌握的估價專業(yè)知識和科學(xué)的估價方法，模擬房地產(chǎn)價格形成的過程，在符合國家法律法規(guī)的前提下，綜合分析影響房地產(chǎn)市場價格的各種因素，從而推算出估價對象房地產(chǎn)價格的一種行為活動。它是房地產(chǎn)估價師知識、才能和經(jīng)驗的結(jié)晶。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟活動。 

二、二者的聯(lián)系和區(qū)別 

房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都是一種中介服務(wù)活動，都具有委托性，也均是《城市房地產(chǎn)管理法》中所規(guī)定的行為。房地產(chǎn)估價機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)都是中介企業(yè)，是一種為市場交易活動提供便利并增進交易的盈利性經(jīng)濟組織。都以人力資源作為自己的主要資源。對其承攬業(yè)務(wù)的規(guī)定都是相同的，都需要辦理資質(zhì)，并以估價師和經(jīng)紀(jì)人的智力勞動取得收入或傭金。其根本作用在于節(jié)約市場交易費用，提高市場運行效率。作為房地產(chǎn)估價師掌握一定的經(jīng)紀(jì)理論對自己很有幫助，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也必須掌握豐富的評估知識，以提高自己把握市場價格的能力。作為房地產(chǎn)估價的估價結(jié)果，它是要由估價師根據(jù)計算結(jié)果綜合確定，是估價師的主觀活動，是一個理論價格。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中的成交價格是由供需雙方確定的，是一個真實價格，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人則不參與其中。但是，房地產(chǎn)估價行業(yè)相對于經(jīng)紀(jì)行業(yè)來講，其產(chǎn)生的年代較晚。因為經(jīng)紀(jì)行業(yè)在我國元代就已出現(xiàn)，而房地產(chǎn)估價則是在九十年代才在我國因房地產(chǎn)交易的活躍而興起的，而且估價行為更多地受到國家法律法規(guī)的制約。在這方面國家制訂了嚴(yán)格的措施，如建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《估價師注冊管理辦法》和《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》等。 

另外，房地產(chǎn)估價具有科學(xué)的估價方法，每種方法都有其嚴(yán)密的理論基礎(chǔ)、計算公式和操作步驟。對估價結(jié)果的客觀公正性也要求較高，并具有法律效力。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在我國則主要表現(xiàn)為一種商事代理活動，是一種以房地產(chǎn)經(jīng)營活動為對象的居間服務(wù)。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，特別突出的是其服務(wù)性，要求經(jīng)紀(jì)人員要具有較高的職業(yè)道德和職業(yè)技能，既要注重儀表言談舉止，還要有自己的自信、開朗、樂觀、堅韌、奮進的心理素質(zhì)，以及合理的知識結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中有一類業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)價格咨詢，它就是從房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)中衍化而來的，是針對不同的需求人群所作的一項服務(wù)。當(dāng)然，它的估價報告不如房地產(chǎn)估價報告那樣嚴(yán)謹(jǐn)、詳細(xì)，估價結(jié)果可以是一定范圍內(nèi)的參考值，而不必是一個具體的數(shù)值，自然也不具有法律效力，但它可以滿足委托人的需要。 

三、如何利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息來為房地產(chǎn)估價服務(wù) 

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的重要資源，決定著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)能否生存與發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)也主要是靠發(fā)布信息來促成交易。在房地產(chǎn)估價中，房地產(chǎn)估價師可以充分利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)中已完成的交易實例來作為選取可比實例的資料庫，并可充分了解在交易當(dāng)時的交易情況、區(qū)域及個別因素等，對估價對象修正，以得出客觀公正的估價結(jié)果。為推測未來的市場發(fā)展方向進行市場預(yù)測，并可對已掌握的客源和房源數(shù)量來定性分析市場的需求和供給狀況。所以說，房地產(chǎn)估價師了解和掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)知識對提高自己的估價業(yè)務(wù)水平，分析市場的能力及全方位掌握市場供求具有重要的意義，也可不斷提高其估價水平，作為估價機構(gòu)現(xiàn)在也逐漸地走向綜合型的體制，在原估價業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，設(shè)立經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，謀求全面發(fā)展，這也是未來房地產(chǎn)中介行業(yè)的一個發(fā)展方向。

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