2021房估師考試《理論與方法》考點(diǎn)：獨(dú)立、客觀、公正原則

考點(diǎn)：獨(dú)立、客觀、公正原則

獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價機(jī)構(gòu)和估價師站在中立的立場上評估出對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。

所謂"獨(dú)立"，就是要求估價機(jī)構(gòu)和估價師與相關(guān)當(dāng)事人無利害關(guān)系，在估價中不受包括委托人在內(nèi)的任何單位和個人的影響，應(yīng)憑自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德進(jìn)行估價。

所謂"客觀"，就是要求估價機(jī)構(gòu)和估價師在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價。

所謂"公正"，就是要求估價機(jī)構(gòu)和估價師在估價中不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中任何一方，應(yīng)堅(jiān)持原則、公平正直地進(jìn)行估價。

房地產(chǎn)估價之所以要遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，是因?yàn)槿绻u估出的價值不公平合理，就會損害相關(guān)當(dāng)事人中某一方的利益，也有損于估價師、估價機(jī)構(gòu)以至整個估價行業(yè)的聲譽(yù)和公信力。

例如，在房地產(chǎn)抵押估價中，如果評估出的房地產(chǎn)抵押價值比合理的價值高，則借款人受益，貸款人的風(fēng)險增加，甚至影響金融安全。在房屋征收估價中，如果評估出的被征收房屋價值比合理的價值低，則被征收人受損，甚至影響社會穩(wěn)定;反之，則被征收人得利，公共利益受損。在人民法院拍賣房地產(chǎn)估價中，如果評估出的拍賣房地產(chǎn)價值比合理的價值低，則可能導(dǎo)致被執(zhí)行人的房地產(chǎn)被低價拍賣，使被執(zhí)行人受損;反之，可能導(dǎo)致流拍，使申請執(zhí)行人的債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，合法權(quán)益得不到保障。在房地產(chǎn)稅收估價中，如果估價結(jié)果導(dǎo)致納稅人少交稅，則造成稅款流失;而無論是估價結(jié)果導(dǎo)致納稅人多交稅還是少交稅，都會造成稅負(fù)不公平。

獨(dú)立、客觀、公正原則

內(nèi)涵

要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價值

獨(dú)立-要求估價師要憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價，而不受任何單位和個人的非法干預(yù)

客觀-要求估價師要從客觀實(shí)際出發(fā)，反映事物的本來面目進(jìn)行估價，不帶自己的好惡、情感和偏見

公正-要求估價師要公平正直地進(jìn)行估價，不要偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方

該原則的實(shí)踐要求

一是要求估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是一個不依附于他人、不受他人束縛的獨(dú)立機(jī)構(gòu)(由以房地產(chǎn)估價師為主的自然人出資設(shè)立)

二是要求房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)與估價對象、委托人及估價利害人之間沒有現(xiàn)實(shí)的或潛在的利益關(guān)系(除了收取估價費(fèi))，否則應(yīng)主動回避

三是要求估價機(jī)構(gòu)和估價師在估價中不應(yīng)受委托人等外部因素的干擾，不應(yīng)屈從于外部壓力

四是估價師還必須具有良好的職業(yè)道德，不能受任何私心雜念的影響

在估價操作層面

估價師應(yīng)假設(shè)各方當(dāng)事人均是出于利已動機(jī)并且是精明、謹(jǐn)慎行事的

估價師應(yīng)進(jìn)行換位思考，以各方當(dāng)事人的角色和心態(tài)來考慮評估價值

然后估價師再以專家身份來反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評估價值，得出一個對各方當(dāng)事人來說均為公平合理的評估價值

【2005年真題】

房地產(chǎn)估價中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在( 　)的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。

A.委托人

B.估價報告預(yù)期使用者

C.管理部門

D.中立

【答案】D

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