2021房估師考試《理論與方法》考點(diǎn)：建立比較基礎(chǔ)

考點(diǎn)：建立比較基礎(chǔ)

選取了可比實(shí)例后，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，對(duì)價(jià)格內(nèi)涵和形式進(jìn)行“標(biāo)準(zhǔn)化”，使之口徑一致，相互可比 ，為對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整，建立一個(gè)共同的基礎(chǔ)。

建立比較基礎(chǔ)：

①統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍;

②統(tǒng)一付款方式;

③統(tǒng)一融資條件(首付款比例、利率、貸款期限等) ;

④統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān);

⑤統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。

一、統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍

可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍進(jìn)行對(duì)比，然后消除因財(cái)產(chǎn)范圍不相同造成的價(jià)格差異。

財(cái)產(chǎn)范圍不同，是指“有/無”的差別 ，而不是“好壞/優(yōu)劣”、“新/舊”差別。(這些差異在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中處理)

統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍是進(jìn)行“有無對(duì)比”，并消除由此造成的價(jià)格差異。

財(cái)產(chǎn)范圍不同主要有以下幾種情況：

①含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)。

②帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。

③帶有其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)(如入學(xué)指標(biāo)、戶口指標(biāo)、設(shè)立了地役權(quán)等)。

④房地產(chǎn)的實(shí)物范圍不同(有無停車位、有無裝修等)。

對(duì)含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍 ：

房地產(chǎn)價(jià)格=含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價(jià)格-房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價(jià)值(剝離法)

如果是估價(jià)對(duì)象含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，在比較法求出了不含房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價(jià)值，就可得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格=不含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價(jià)格+房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價(jià)值(還原法)

對(duì)帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān) 的房地產(chǎn)，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍——“不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)范圍 ”

不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)格

=帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)和其他權(quán)益價(jià)值+債務(wù)和其他負(fù)擔(dān)價(jià)值(剝離法 )

如估價(jià)對(duì)象帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)，在比較法求出了不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上債權(quán)和其他權(quán)益價(jià)值減去債務(wù)和其他負(fù)擔(dān)價(jià)值，就可得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)物范圍不同，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的實(shí)物范圍，補(bǔ)充可比實(shí)例缺少的實(shí)物范圍(還原)，扣除可比實(shí)例多出的實(shí)物范圍(剝離)，相應(yīng)地對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)處理。

二、統(tǒng)一付款方式

統(tǒng)一付款方式，將可比實(shí)例不是在成交日期一次性付清的價(jià)格，調(diào)整為在成交日期一次性付清的價(jià)格。 (即實(shí)際價(jià)格)

三、統(tǒng)一融資條件

統(tǒng)一融資條件是將可比實(shí)例在非常規(guī)融資條件下的價(jià)格，調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價(jià)格 。

融資條件：首付款比例、貸款利率、貸款期限等 。

四、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

在房地產(chǎn)交易中需要繳納稅費(fèi)，其中賣方繳納的稅費(fèi) ，如增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅;買方繳納的稅費(fèi)，如契稅、補(bǔ)繳出讓金;買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分的稅費(fèi)，如印花稅。

交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格 是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi) 下的價(jià)格，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。(該是誰的，就是誰的)

評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格，一般是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)值或價(jià)格。

實(shí)際交易，存在稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁。即本應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，由買方繳納;本應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，由賣方繳納。

例如，增值稅、土地增值稅本應(yīng)由賣方繳納，卻協(xié)議由買方繳納;契稅、補(bǔ)繳出讓金本應(yīng)由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納;印花稅等本應(yīng)由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一部分，卻協(xié)議由其中某一方全部負(fù)擔(dān)。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格之外還有代收代辦收費(fèi)。這些代收代辦收費(fèi)也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問題。

統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān) ，是將成交價(jià)格調(diào)整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定(沒有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣)，買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。

調(diào)整的公式為：

正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)得金額

正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)付金額

買方實(shí)付金額-賣方實(shí)得金額=應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)

如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的一定比率，即：

應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率

應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率

則：

正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比例)

正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=買方實(shí)付金額/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比例)

記憶竅門：賣減，買加(有個(gè)非洲國(guó)家-牙買加)

記憶竅門：(不建議機(jī)械記憶公式)轉(zhuǎn)嫁給誰，就站在誰的立場(chǎng)上進(jìn)行分析

(1)轉(zhuǎn)嫁給賣方的話，賣方實(shí)際得到的金額-幫買家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格

(2)轉(zhuǎn)嫁給買方的話，買方實(shí)際付出的金額+幫賣家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格

(注：此處不考慮買方自己本來就應(yīng)該繳納的稅費(fèi)，買方繳納本來就該自己繳納的稅費(fèi)，不存在扭曲正常交易價(jià)格的問題)

五、統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位

統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位包括統(tǒng)一價(jià)格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計(jì)量單位。

(一)統(tǒng)一價(jià)格表示單位

在統(tǒng)一為單價(jià)時(shí)，通常是單位面積的價(jià)格。例如，房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積 的價(jià)格;土地除了單位土地面積的價(jià)格，還可為單位建筑面積的價(jià)格，即樓面地價(jià)。

其他的比較單位。倉(cāng)庫——單位體積，停車場(chǎng)——車位，旅館——客房或床位，影劇院——座位，醫(yī)院——床位，保齡球館——球道。

有些可比實(shí)例宜先修正、調(diào)整總價(jià)，再轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。

例如，估價(jià)對(duì)象是一套門窗有損壞的住宅，選取的可比實(shí)例的某套住宅的門窗是完好的，成交總價(jià)為90萬元。經(jīng)調(diào)查得知，將估價(jià)對(duì)象的門窗整修或更新的必要費(fèi)用為2萬元。則宜先將該門窗是完好的可比實(shí)例的成交總價(jià)90萬元，調(diào)整為門窗是損壞的總價(jià)88萬元(90-2=88)，然后再將此總價(jià)88萬元轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。

(二)統(tǒng)一幣種和貨幣單位

將某一幣種價(jià)格換算為另一幣種價(jià)格，一般采用成交日的匯率 。

如果先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整 ，則對(duì)進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格應(yīng)采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的匯率 進(jìn)行換算。(因?yàn)樵瓗欧N的價(jià)格，變成了價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格)

匯率一般采用國(guó)務(wù)院金融主管部門(國(guó)家外匯管理部門)公布的市場(chǎng)匯率中間價(jià)。

在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

(三)統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計(jì)量單位

面積內(nèi)涵——建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積下的單價(jià)

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