講義:假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述9.1

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　　第九章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其運(yùn)用

　　第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法的含義：

　　簡(jiǎn)要地說(shuō)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象語(yǔ)氣開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體地說(shuō)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法的本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益(具體為預(yù)測(cè)的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去預(yù)測(cè)的后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)后的余額)為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法是一種科學(xué)、實(shí)用的估價(jià)方法，在中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)較多的情況下，得到了廣泛應(yīng)用。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)：

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的基本思路用這樣一個(gè)例子可以較好地反映出來(lái)。該例子是模擬一個(gè)典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在公平競(jìng)爭(zhēng)、土地由出價(jià)最高者獲得的土地市場(chǎng)上取得一塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，是如何思考其愿意支付的最高價(jià)格的：

　　假如有一塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地要出讓或轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫r(shí)有許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想得到它，作為其中一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將愿意出價(jià)多少?首先，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要深入調(diào)查、分析該塊土地的內(nèi)外部狀況和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，如該塊土地的位置、四至、面積(包括規(guī)劃總用地面積、建設(shè)用地面積和代征地面積)、形狀、地形、地勢(shì)、地基(工程地質(zhì))、土壤、開(kāi)發(fā)程度、交通條件、周?chē)h(huán)境和景觀、規(guī)劃條件(如土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，以及配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求)和將擁有的土地權(quán)利等。

　　其次，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)調(diào)查、分析得到的該塊土地的內(nèi)外部狀況和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，研究、判斷該塊土地的最高最佳利用，即在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)最適宜做何種用途、建筑規(guī)模多大、什么檔次。例如，是建住宅還是建寫(xiě)字樓或商場(chǎng)、酒店;如果建住宅，是建普通住宅還是建高檔公寓或別墅。

　　接下來(lái)，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要預(yù)測(cè)在未來(lái)適當(dāng)?shù)臅r(shí)候銷(xiāo)售(包括預(yù)售、建成后銷(xiāo)售)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)，價(jià)格將是多少;在取得該塊土地時(shí)作為買(mǎi)方需要繳納的契稅等"取得稅費(fèi)"將是多少;為了開(kāi)發(fā)和售出該房地產(chǎn)，支出將是多少，包括建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息(該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投入的資金有些是自己的，有些是向銀行借的，有些還可能是通過(guò)其他融資渠道獲得的，但都要計(jì)算利息，因?yàn)榻枞氲馁Y金要支付利息，自有的資金要考慮其機(jī)會(huì)成本);在出售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)時(shí)作為賣(mài)方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等"銷(xiāo)售稅費(fèi)"將是多少。此外，還不能忘了要獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。但期望所獲取的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)既不能過(guò)高也不能過(guò)低。因?yàn)檫^(guò)高就會(huì)導(dǎo)致出價(jià)較低，從而在取得該塊土地的競(jìng)爭(zhēng)中將得不到它;過(guò)低(如低于相同或相似的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的正常利潤(rùn)，或者低于將有關(guān)資金、時(shí)間和精力投到其他方面所能獲得的利潤(rùn))還不如將有關(guān)資金、時(shí)間和精力投到其他方面，這是基于機(jī)會(huì)成本的考慮。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象：

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象不僅是上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，凡是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，包括可供開(kāi)發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地)、在建工程(或稱(chēng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目)、可重新改造或改變用途的舊房(包括改建、擴(kuò)建、重新裝飾裝修等。如果是重建，則屬于毛地的范疇)。以下把這類(lèi)房地產(chǎn)統(tǒng)稱(chēng)為"待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)"。

　　應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。因?yàn)樵谠摲康禺a(chǎn)的法定開(kāi)發(fā)利用前提尚不確定的情況下，其價(jià)值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價(jià)，則可以通過(guò)咨詢(xún)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或有關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)、老師的意見(jiàn)，或者參照周邊土地的規(guī)劃條件等方式，推測(cè)其最可能的規(guī)劃條件，然后據(jù)此進(jìn)行估價(jià)，但必須將該推測(cè)的最可能的規(guī)劃條件作為估價(jià)假設(shè)和限制條件，并在估價(jià)報(bào)告中作出特別提示，說(shuō)明它是如何推測(cè)出的(即要進(jìn)行可靠性分析)，以及它對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響或估價(jià)結(jié)果對(duì)它的依賴(lài)性(包括它的變化將會(huì)導(dǎo)致的估價(jià)結(jié)果變化，類(lèi)似于要進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估中的敏感性分析)。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析的常用方法之一。假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)與用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析的主要不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件：

　　在實(shí)際估價(jià)中，假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個(gè)預(yù)測(cè)：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價(jià)對(duì)象的最佳開(kāi)發(fā)利用方式(包括用途、建筑規(guī)模、檔次等);②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，正確預(yù)測(cè)了估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值(以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值)。由于這兩個(gè)預(yù)測(cè)包含著較多的不確定因素，假設(shè)開(kāi)發(fā)法有時(shí)被指責(zé)為較粗糙，具有較大的隨意性。這一點(diǎn)也可以從國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓中，都是采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算報(bào)價(jià)或出價(jià)，但不同的競(jìng)買(mǎi)者所愿意支付的最高價(jià)格常常相差懸殊中反映出來(lái)。當(dāng)然，各個(gè)競(jìng)買(mǎi)者在測(cè)算其報(bào)價(jià)或出價(jià)時(shí)所依據(jù)的自身?xiàng)l件以及對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期可能不同，因?yàn)槠錅y(cè)算結(jié)果本質(zhì)上是投資價(jià)值而不是市場(chǎng)價(jià)值。另外，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))，也有較大的難度。不過(guò)，當(dāng)估價(jià)對(duì)象具有潛在的開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法幾乎是最主要且實(shí)用的一種估價(jià)方法。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確與否，除了取決于對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);②要有一個(gè)明朗、穩(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策，包括有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)的土地供應(yīng)計(jì)劃;③要有一個(gè)全面、連續(xù)及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)，包括有一個(gè)清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的稅費(fèi)清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)會(huì)使本來(lái)就難以預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀方面，人為地?fù)饺肆烁嗟牟淮_定因素，使未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加不可捉摸，從而對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)必要支出的預(yù)測(cè)也就更加困難。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟：

　　運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為6個(gè)步驟：①調(diào)查、分析待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況;②選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，確定未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況;③預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;④預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;⑤預(yù)測(cè)后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn);⑥測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值。

　　下面以評(píng)估政府有償出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格為例，說(shuō)明如何調(diào)查、分析待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況和選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，其他步驟的內(nèi)容將在后面分節(jié)介紹。

　　在中國(guó)現(xiàn)行土地使用制度下，政府有償出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的土地，主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，它可能是熟地，也可能是毛地或生地。政府出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的方式主要有招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議四種。無(wú)論是采取哪種出讓方式，政府都需要對(duì)這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行估價(jià)，以確定其招標(biāo)底價(jià)、拍賣(mài)底價(jià) (保留價(jià))、掛牌底價(jià)、協(xié)議出讓最低價(jià)或者做到心中有數(shù);投標(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人、土地使用者也需要對(duì)這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行估價(jià)，以確定其報(bào)價(jià)或出價(jià)。這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、使用期限等限制條件，通常政府在事先已明確，投標(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人、土地使用者如果取得了該類(lèi)土地，只能在政府的這些限制條件下開(kāi)發(fā)利用。因此，政府的這些限制條件，也是評(píng)估這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的價(jià)值時(shí)必須遵守的前提條件。

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