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2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》抵押房地產(chǎn)權屬問題的表現(xiàn)形式

更新時間:2017-06-12 14:25:42 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽127收藏50

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  抵押房地產(chǎn)權屬問題的表現(xiàn)形式:

  房地產(chǎn)權屬問題的表現(xiàn)形式多種多樣,一般的權屬問題可以通過辦理抵押登記手續(xù)得以避免。北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法明確規(guī)定權屬有爭議的房地產(chǎn)不得抵押。但是由于房地產(chǎn)管理部門的制度健全是一個逐步完善的過程,因此在制度上和管理上難免有一些紕漏,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)另外抵押權人審核不嚴格也是導致權屬有問題的房地產(chǎn)能夠進行抵押的重要原因。下面對幾種在審核和抵押登記過程中容易被忽視和不易發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)權屬問題進行分析:

  1、房地產(chǎn)權屬證件所記載情況與房地產(chǎn)實際情況不符(證實不符)

  舉例:

  ⑴ 面積不符:房產(chǎn)證、土地證上記載面積是A,而實際面積是B.

 ?、?位置不符:房產(chǎn)證、土地證上記載的四至邊界與實際不符。

 ?、?產(chǎn)權人不符:房產(chǎn)證、土地證登記的所有權人、使用權人與實際的所有權人、使用權人不符。

  后果:導致處分抵押物價值大幅降低;抵押物無法處分,貸款無法收回。

  解決措施:要特別重視和注意現(xiàn)場勘察工作;與房地產(chǎn)管理部門建立良好的溝通關系,對證實不符的情況盡可能查閱房地產(chǎn)檔案。

  2、違規(guī)越權發(fā)證

  ⑴ 化整為零:區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門回避管理權限,將一宗完整的土地人為地分成若干宗土地分別發(fā)證。

  舉例:個別的區(qū)縣人為將一宗完整地塊,按不足10畝一宗劃成若干塊并且分別發(fā)證。

  后果:導致處分抵押物價值大幅降低(使用功能受限制)。

  抵押物無法處分,貸款無法收回(一宗房產(chǎn)坐落在兩宗土地交界處)。

  防范措施:要特別重視和注意現(xiàn)場勘察工作,當發(fā)現(xiàn)一個獨立的土地證的土地只是一宗完整土地不可分割的一部分時,要格外警惕;應要求抵押人出具其他相臨土地的權證進行辨別(證號是否相連?面積是否在10畝以下?土地形狀是否正好吻合?)。

 ?、?投機取巧:違反房地產(chǎn)產(chǎn)權證辦理原則和程序,形式上合法,實質違法舉例:未進行征地實際補償,只在手續(xù)、形式上符合發(fā)證要求;在集體土地上不按要求征地出讓,而僅為滿足房地產(chǎn)抵押的要求進行分割,并辦理征地出讓手續(xù)。

  后果:抵押物無法處分,貸款無法收回。

  防范措施:現(xiàn)場勘察核實;了解房地產(chǎn)權屬政策(先征地補償,再辦理出讓手續(xù),不能開天窗,要保證通行權、采光權)

 ?、?違反房地不可分原則:房屋產(chǎn)權人與土地使用權人不符;房屋用途與土地證用途不符(違反合法性原則違規(guī)經(jīng)營; 逃避土地出讓金)

  舉例:房產(chǎn)證產(chǎn)權人是甲,土地證是乙;房產(chǎn)證用途是A,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)土地證用途是B.后果:導致處分抵押物價值大幅降低(違反合法性原則);抵押物無法處分,貸款無法收回(房地中一方提出異議)。

  防范措施:房產(chǎn)證、土地證要對照核實;房地用途不一,應以土地證用途為準或以價值較低用途為準;核實規(guī)劃,以未來規(guī)劃為準,但要扣除應交納的一切費用。

  3、抵押房地產(chǎn)現(xiàn)狀用途不符合未來城市規(guī)劃要求房地產(chǎn)抵押的實質是防范將來貸款不能償還的風險,盡管抵押物權屬清晰并合法登記,如果抵押房地產(chǎn)發(fā)生了與未來城市規(guī)劃沖突的情況,將可能造成抵押物處置困難,抵押貸款的還款保障將形同虛設。

  后果:處分抵押物十分困難(關鍵是變現(xiàn)處分時機與規(guī)劃實施時機不同步)。

  防范措施:對城市規(guī)劃要有一個基本的了解,確定抵押物時還要對區(qū)域規(guī)劃進行調查。

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  4、政府扶持國有企業(yè)的政策規(guī)定不利于保障抵押權人利益破產(chǎn)國有企業(yè)土地使用權變現(xiàn)后用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。

  舉例:劃撥土地的房屋抵押評估時,一般將土地開發(fā)費計入房產(chǎn)價值,或者單獨計算,列入抵押價值中;而在企業(yè)破產(chǎn)拍賣時,又將土地開發(fā)費直接計入土地價值作為安置職工費用,而不能用于抵押清償。

  后果:抵押價值降低,不足以償還貸款(僅剩地上物價值)。

  防范措施:對機制落后,未實行改制的國有企業(yè)盡量少貸款;全面掌握政策,盡量回避政策沖突帶來的風險(國土資源部44號文;北京市關于破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置的規(guī)定)。

  5、建筑物與在建工程權屬狀況不同權屬特點:房屋建筑物以房屋所有權證的形式體現(xiàn)了完整的權益(占有、使用、收益、處分),其價值體現(xiàn)應為市場價格。

  在建工程將來能否取得合法權證存在不確定因素,從保守原則出發(fā),其價值體現(xiàn)應為成本價格。

  在建工程應具有合法手續(xù),避免將違章房、臨建房混入其中,對突破規(guī)劃部分慎重對待。

  6、獨立房地產(chǎn)與共有房地產(chǎn)權屬狀況不同權屬特點:部分共有房地產(chǎn)抵押事前必須征得共有人同意,處分時需要得到共有人的認可。由于共有人原因使抵押房地產(chǎn)處分變得復雜化,增大變現(xiàn)難度。

  7、無他向權利房地產(chǎn)與帶租約房地產(chǎn)權屬狀況不同帶租約房地產(chǎn)抵押事前應告之抵押權人,通知承租人。

  北京市房屋私租現(xiàn)象非常嚴重,抵押權人事前不知情,導致抵押物處分變現(xiàn)難度加大。

  帶租約轉讓時,如租約高于市場客觀租金,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)則將導致轉讓價格升高;反之,將導致價格降低。使抵押物變現(xiàn)價值變得復雜。對于急于自己使用的買主,帶租約轉讓價格將低于正常價格。

  8、重視抵押房地產(chǎn)權屬問題,規(guī)避貸款風險房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)有著自身的特點,包括位置固定性、長期使用性、大量投資性、易受政策限制性、相互影響性、保值性等,正是由于這些特點決定房地產(chǎn)是理想的抵押物,也正是上述特點決定了其權屬狀況對房地產(chǎn)交易及交易價格有著重要的影響。

  房地產(chǎn)權屬出現(xiàn)瑕疵是個別現(xiàn)象,但產(chǎn)生的影響和帶來的風險則是巨大的。銀行作為抵押權人更要引起足夠的重視,只要熟悉房地產(chǎn)抵押相關政策,認真勘察房地產(chǎn)的實際狀況,核實產(chǎn)權證件,與房地產(chǎn)管理部門保持密切溝通,房地產(chǎn)權屬產(chǎn)生的問題是可以解決和避免的。

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