2017年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計管理

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　　房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計管理：

　　房地產(chǎn)設計管理直接關系著房地產(chǎn)項目的成敗，由于設計管理的疏忽會導致建設項目進度緩慢、工程停滯、成本盲目增加甚至產(chǎn)品質(zhì)量嚴重受損。當這些事發(fā)生時開發(fā)商往往把責任全部推到設計公司的頭上，認為設計公司配合不積極，方案總不能達到甲方滿意，施工圖設計不負責任，二次設計多，造成設計變更、工程洽商頻繁出現(xiàn)增加無法控制的成本漏洞。

　　其實房地產(chǎn)項目的設計工作的混亂責任完全在開發(fā)商自身的管理。房地產(chǎn)開發(fā)商要集成社會各種資源才能完成一個房地產(chǎn)項目，這其中包括市場研發(fā)、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)地質(zhì)勘察、規(guī)劃設計、成本測算、建筑工程總包及工程專項分包、園林市政工程施工、營銷策劃、融資管理等，這些人或公司都是房地產(chǎn)項目的參與者，但這其中有很少一部分是開發(fā)商自己項目管理團隊成員，大多工作都是通過承包和采購的形式完成的，而設計工作是貫穿項目始終的，對設計公司合理準確的采購，對設計工作進行精確規(guī)劃、嚴格管理對房地產(chǎn)項目的順利進行至關重要。

　　每一個項目都是要分階段來完成的，房地產(chǎn)開發(fā)項目應該分成幾個階段呢?每個階段的內(nèi)容是什么?設計工作在每個階段的任務是什么?

　　對于不同的項目、不同的公司管理風格項目階段的劃分可能會有所不同，用項目管理理論結合中國房地產(chǎn)建設的實際出發(fā)，同時結合中國規(guī)劃設計市場的特點，項目可以分成以下幾個階段：啟動階段——設計階段——工程計劃階段——工程施工階段——控制階段——收尾階段

　　以上階段是項目被批準開展后的項目生命周期，之前的項目選擇、項目分析過程即可行性研究報告和項目建議書不包括其中。

　　很多住宅或商業(yè)項目在其項目周期還未結束時就已經(jīng)開始其產(chǎn)品生命周期的銷售階段，PMI的項目管理知識體系PMBOK沒有類似的論述，在隨后的論述中我們簡單的分析一下此階段在房地產(chǎn)項目周期中所處的位置。

　　1.啟動階段。設計工作在項目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項目的總體規(guī)劃和要求來開展的。啟動階段首先明確項目批準的原因，市場需求、營運需求、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)客戶要求、法律要求、戰(zhàn)略需要等都有可能是項目開展的依據(jù)。作為一個房產(chǎn)項目，啟動階段更多的是明確項目組織結構、產(chǎn)品范圍，很多房地產(chǎn)組織結構都是典型的項目式結構，劃分成幾個職能部門，啟動階段明確各項目參與人員的權責至關重要，包括總裁、總經(jīng)理、部門經(jīng)理、職員的權責。規(guī)劃設計部門要明確項目產(chǎn)品范圍，漸進明細產(chǎn)品的總體定位。拿住宅項目為例，住宅社區(qū)—別墅住宅社區(qū)—地上二層底下一層節(jié)能別墅住宅社區(qū)，通過每次對項目的定義加深，明確項目的產(chǎn)品范圍，就是我們常說的概念設計，同時制定產(chǎn)品范圍說明書，和項目章程一起作為項目開展的原始依據(jù)。

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　　2.設計階段。這個階段又分為設計采購和產(chǎn)品設計兩個階段。

　　1)設計采購時選擇合適的設計公司通過合同的形式承包項目的產(chǎn)品設計工作。設計采購可以用兩種方式進行，直接指定設計公司和招投標選擇設計公司。直接指定公司長期合作的戰(zhàn)略伙伴或指定知名設計公司、設計師，這可以根據(jù)以往項目經(jīng)驗、老師判斷、產(chǎn)品類型等綜合因素決定是否直接與指定的設計公司建立合同關系。方案招投標可以分內(nèi)部招標和公開招標，現(xiàn)很多公司都采用此方式就不再贅述。

　　2)產(chǎn)品設計是在概念設計的基礎上深化建筑設計，這包括方案設計和初步設計。方案設計的主要內(nèi)容是：總體規(guī)劃設計方案、景觀綠化設計方案、建筑單體設計方案。作為一個完整的房地產(chǎn)項目，這三項內(nèi)容是緊密銜接相互制約的，必須在方案階段同時考慮同時深化。初步設計階段包括內(nèi)容：規(guī)劃報審總圖、市政設計方案、景觀綠化初步設計、建筑單體初步設計。房地產(chǎn)項目的設計方案通過要經(jīng)過兩道門檻。

　　首先是項目投資人或發(fā)起人的認可，我們暫且把項目投資人或發(fā)起人稱為老板，讓老板用最快最簡單的方法理解產(chǎn)品是非常重要的，有很多項目的設計管理人員抱怨樓都蓋起來了老板又要改立面，其實這不是老板的錯，是我們規(guī)劃設計管理人員沒有建立有效的溝通方式，讓老板沒有理解設計方案的真實信息或過濾掉了部分信息，要順利通過這個門檻，就要建立有效的溝通系統(tǒng)，不只是規(guī)劃設計而是整個項目的管理。

　　其次是政府各職能部門的審核，這也是伴隨項目始終的重要工作。對國家及地方的法律法規(guī)進行充分的了解，多吸取同類項目的經(jīng)驗作為本項目的風險。

　　3.工程計劃階段。這是整個項目的關鍵階段，要制定工程施工總體計劃，其基礎就是施工圖。施工圖設計包括：市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。所有施工圖都應該是詳細的涵蓋了所有項目范圍，而大部分的材料設備采購也應該在這個過程完成，并成為施工圖的內(nèi)容詳細表述，這其中也包括專項設計的采購，例如高層建筑項目的幕墻設計、住宅項目的燃氣設計等。各專業(yè)施工圖設計越細致項目成本預算就越完整詳細，項目質(zhì)量、項目成本、項目進度也能更有效的控制。對于大多數(shù)建設商業(yè)住宅的房地產(chǎn)項目，此時已開始產(chǎn)品的銷售策劃工作，這是設計部門必須提供準確的詳細的設計信息，把設計語言翻譯成大眾語言進行宣傳，吸引客戶同時讓客戶準確理解還未建成的產(chǎn)品，避免虛假錯空的信息傳遞給未來的客戶。

　　4.工程施工階段。按照項目總體計劃按部就班的進行施工組織，這個階段的工作完全是通過向外承包完成的。設計管理主要參與的是以下控制階段的工作。

　　5.控制階段。是和工程施工階段并行的，質(zhì)量、進度、成本以項目總體計劃進行實施和控制，而開發(fā)商一方主要控制的就是變更，設計管理要及時準確地審核各種變更，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)提出準確地通過或否定的意見，使變更的發(fā)生盡量不脫離總體計劃，同時還要提出對項目有利的變更申請，例如變更新技術可以提高工程進度和質(zhì)量。

　　6.收尾階段。此階段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同進行收尾，其中設計管理很重要的工作就是總結經(jīng)驗教訓，這對一個公司持續(xù)發(fā)展有著重要的支持，一個項目的完整歷史紀錄會成為其他新項目的模版、風險庫、數(shù)據(jù)庫、老師庫。

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