抵押權(quán)實現(xiàn)的條件、方式和程序?

　　【摘要】"抵押權(quán)實現(xiàn)的條件、方式和程序"知識點是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"抵押權(quán)實現(xiàn)的條件、方式和程序?"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　問題：

　　抵押權(quán)實現(xiàn)的條件、方式和程序?

　　答疑：

　　物權(quán)法解釋：第一百九十五條【抵押權(quán)實現(xiàn)的條件、方式和程序】

　　第一百九十五條　(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。

　　抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。

　　抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應(yīng)當參照市場價格。

　　【解釋】本條是關(guān)于抵押權(quán)實現(xiàn)的條件、方式和程序的規(guī)定。

　　本條對抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的條件做出了規(guī)定：一是債務(wù)履行期間屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù);二是發(fā)生了當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形。滿足上述任一條件，抵押權(quán)人就可以依照本條規(guī)定的方式和程序處理抵押財產(chǎn)以實現(xiàn)其債權(quán)。其中第二個條件，即“發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形”是本法新增加的規(guī)定，現(xiàn)以浮動抵押為例加以說明：根據(jù)本法規(guī)定，浮動抵押是以抵押人現(xiàn)有的以及將有的動產(chǎn)作抵押，抵押期間，抵押人在正常經(jīng)營范圍內(nèi)可以自由處分其動產(chǎn)，債務(wù)人到期不履行債務(wù)的，抵押權(quán)人是以實現(xiàn)抵押權(quán)時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。如果只允許抵押權(quán)人在債務(wù)人到期不履行債務(wù)時才能實現(xiàn)抵押權(quán)，可能會由于抵押人在經(jīng)營過程中的非正常經(jīng)營行為或者惡意的行為，甚至是正常經(jīng)營行為，造成抵押權(quán)實現(xiàn)時抵押財產(chǎn)大量減少，無法對抵押權(quán)人的債權(quán)起到擔(dān)保作用，從而損害抵押權(quán)人的利益。允許抵押權(quán)人與抵押人約定提前實現(xiàn)抵押權(quán)的條件，抵押權(quán)人就可以在抵押合同中對抵押人的某些行為進行約束，一旦抵押人違反約定從事了這些行為，滿足了約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的條件，抵押權(quán)人就可以提前實現(xiàn)抵押權(quán)，以保障自己的債權(quán)得到清償。例如，A企業(yè)以其倉庫中現(xiàn)有及將有的所有產(chǎn)品設(shè)定浮動抵押向B銀行貸款，B銀行為保全抵押財產(chǎn)在實現(xiàn)抵押權(quán)時能夠達到一定的數(shù)量，以起到擔(dān)保其債權(quán)的作用，可以與A企業(yè)在抵押合同中約定，A企業(yè)不得以其庫存的產(chǎn)品從事關(guān)聯(lián)交易或者低價交易，如不得以低于市場價格一定比例的價格出售庫存的產(chǎn)品，一旦出售價格低于約定的比例，B銀行即可提前實現(xiàn)抵押權(quán);也可以在抵押合同中約定，即使在正常經(jīng)營情況下，A企業(yè)庫存的產(chǎn)品數(shù)量也不得低于其整個庫存量的一定比例，一旦低于該比例，B銀行即可提前實現(xiàn)抵押權(quán)。國外的一些立法，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)如英國、美國、加拿大等，也允許當事人約定實現(xiàn)抵押權(quán)的條件。

　　債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形的，抵押權(quán)人可以與抵押人就如何處理抵押財產(chǎn)進行協(xié)商，如果雙方達成協(xié)議，就可以按照協(xié)議的方式實現(xiàn)抵押權(quán)。本條提供了三種抵押財產(chǎn)的處理方式供抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議時選擇：

　　(一)折價方式

　　抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議，以折價的方式實現(xiàn)抵押權(quán)。折價的方式也就是抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議，參照市場價格確定一定的價款將抵押財產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人，以實現(xiàn)債權(quán)。本法第一百八十六條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。”這樣規(guī)定是為了避免債務(wù)履行期屆滿前，抵押權(quán)人利用其優(yōu)勢地位與抵押人約定，在債務(wù)人到期不能履行債務(wù)時，將價值高于被擔(dān)保債權(quán)的抵押財產(chǎn)直接轉(zhuǎn)歸抵押權(quán)所有，以充抵債權(quán)，從而對抵押人造成不公平。但法律所限制的只是在債務(wù)履行期屆滿前不得做出這種將來轉(zhuǎn)移所有權(quán)的協(xié)議，在需要實現(xiàn)抵押權(quán)的時候，已不存在可能給抵押人造成不利的情勢了，這時雙方可以協(xié)議以折價的方式來清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)。而且，如果雙方確定的抵押財產(chǎn)的價款高于被擔(dān)保的債權(quán)時，依照本法規(guī)定，超出的部分要歸抵押人所有，這樣合同雙方的權(quán)益就都得到了保護。

　　(二)拍賣方式

　　拍賣是抵押權(quán)實現(xiàn)的最為普通的一種方式。拍賣也稱為競賣，是指以公開競爭的方法將標的物賣給出價最高的買者。拍賣又分為自愿拍賣和強制拍賣兩種，自愿拍賣是出賣人與拍賣機構(gòu)一般為拍賣行訂立委托合同，委托拍賣機構(gòu)拍賣;強制拍賣是債務(wù)人的財產(chǎn)基于某些法定的原因由司法機關(guān)如人民法院強制性拍賣。抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)拍賣來實現(xiàn)債權(quán)的方式屬于第一種方式，雙方達成一致意見，即可選擇拍賣機構(gòu)進行拍賣。以拍賣的方式實現(xiàn)抵押權(quán)有很大的優(yōu)點，因為拍賣是以公開競價的方式出賣標的物，拍賣的價款能夠最大限度地體現(xiàn)拍賣財產(chǎn)的價值，從而充分發(fā)揮抵押財產(chǎn)對債權(quán)的擔(dān)保作用。

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　　【摘要】"抵押權(quán)實現(xiàn)的條件、方式和程序"知識點是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"抵押權(quán)實現(xiàn)的條件、方式和程序?"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!

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　　(三)變賣方式

　　除前述兩種方式外，本條規(guī)定雙方還可以協(xié)議以變賣的方式實現(xiàn)抵押權(quán)。采用變賣的方式就是以拍賣以外的生活中一般的買賣形式出讓抵押財產(chǎn)來實現(xiàn)債權(quán)的方式。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)為了保障變賣的價格公允，變賣抵押財產(chǎn)應(yīng)當參照市場價格。

　　抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議處理抵押財產(chǎn)時，可能涉及抵押人的其他債權(quán)人的利益，如果抵押財產(chǎn)折價過低或者拍賣、變賣的價格遠低于市場價格，如一套抵押住房的市場價格為100萬元，抵押權(quán)人與抵押人卻僅以50萬元的價格協(xié)議變賣，在該抵押權(quán)人就變賣所得價款優(yōu)先受償后，可供后順位的抵押權(quán)人以及其他債權(quán)人實現(xiàn)其債權(quán)的數(shù)額就會大大減少，從而損害他們的利益。為保障其他債權(quán)人的利益，本條規(guī)定，抵押權(quán)人與抵押人的協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。這里規(guī)定的“一年”是一個固定期間，不得中止、中斷。

　　上面講的是抵押權(quán)人與抵押人達成協(xié)議而實現(xiàn)抵押權(quán)的情況，如果雙方未達成協(xié)議，那么應(yīng)當如何實現(xiàn)抵押權(quán)呢?對此，擔(dān)保法規(guī)定：“協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。”本法起草過程中，不少人提出，要求抵押權(quán)人向人民法院提起訴訟以實現(xiàn)抵押權(quán)的規(guī)定使得抵押權(quán)的實現(xiàn)程序變得復(fù)雜而且漫長，有時抵押權(quán)需要一兩年才能實現(xiàn)。實踐中，一些抵押權(quán)人為了盡快實現(xiàn)抵押權(quán)，事先與抵押人簽署一份具有強制執(zhí)行力的公證文書，約定債務(wù)人到期不履行債務(wù)的，抵押權(quán)人不必向人民法院提起訴訟，直接向人民法院申請強制執(zhí)行，進行執(zhí)行程序。因此，建議為使抵押權(quán)的實現(xiàn)程序更加簡便，應(yīng)當允許抵押權(quán)人在協(xié)議不成的情況下，直接向人民法院申請拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。經(jīng)過研究，我們認為，抵押權(quán)人與抵押人未就實現(xiàn)抵押權(quán)達成協(xié)議，主要有兩種情形：一是雙方就債務(wù)履行期屆滿債權(quán)未受清償?shù)氖聦崨]有異議，只是就采用何種方式來處理抵押財產(chǎn)的問題達不成一致意見;二是雙方在債務(wù)是否已經(jīng)履行以及抵押權(quán)本身的問題上存在爭議，如雙方對抵押合同的有關(guān)條款或者抵押權(quán)的效力問題存在爭議，這些問題實際上是實現(xiàn)抵押權(quán)的前提條件，雙方對此發(fā)生爭議，也就根本談不上協(xié)議以何種方式實現(xiàn)抵押權(quán)了。對于第一種情形，即抵押權(quán)人與抵押人僅就抵押權(quán)實現(xiàn)方式未達成協(xié)議的，為了簡便抵押權(quán)的實現(xiàn)程序，本條規(guī)定，抵押權(quán)人可以直接請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。對于第二種情形，抵押權(quán)人仍應(yīng)當采取向人民法院提起訴訟的方式解決。

　　這里還有一個問題需要予以說明，既然本法規(guī)定了浮動抵押制度，那么是否應(yīng)當單獨規(guī)定浮動抵押權(quán)的實現(xiàn)程序呢?對這一問題，本法起草過程中有不同意見。一種意見認為，應(yīng)當單獨規(guī)定浮動抵押權(quán)的實現(xiàn)程序，因為浮動抵押權(quán)的實現(xiàn)與一般抵押權(quán)的實現(xiàn)有很大的不同。一般抵押權(quán)是以抵押財產(chǎn)折價受償或者以拍賣、變賣抵押財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。而浮動抵押權(quán)的標的物多是整個公司或者公司的大部分財產(chǎn)，以整個公司的財產(chǎn)或者大分部財產(chǎn)實現(xiàn)債權(quán)，會涉及公司的接管、清算、采取拯救措施等問題;如果公司資不抵債的，還會涉及公司的破產(chǎn)問題。因此，浮動抵押權(quán)的實現(xiàn)是一個比較復(fù)雜的問題;如果不明確規(guī)定其實現(xiàn)程序，浮動抵押制度將很難操作。國外的一些立法也對浮動抵押權(quán)的實現(xiàn)程序做出了特別規(guī)定，如日本有關(guān)法律規(guī)定，債權(quán)人應(yīng)當向法院申請實現(xiàn)浮動抵押權(quán)，法院根據(jù)抵押權(quán)人的申請做出執(zhí)行裁定，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)同時宣布對公司財產(chǎn)進行扣押。法院做出執(zhí)行裁定后，還要選任財產(chǎn)管理人并進行公告。另一種意見認為，沒有必要單獨規(guī)定浮動抵押權(quán)的實現(xiàn)程序，浮動抵押權(quán)可以準用一般抵押權(quán)的實現(xiàn)方式，由浮動抵押權(quán)人拍賣、變賣公司的財產(chǎn)優(yōu)先受償或者以公司財產(chǎn)折價受償。本條規(guī)定沒有區(qū)分一般抵押權(quán)與浮動抵押權(quán)，無論哪種抵押權(quán)，均適用本條規(guī)定的抵押權(quán)實現(xiàn)的方式和程序。這樣規(guī)定的主要考慮是，本法規(guī)定的浮動抵押財產(chǎn)的范圍僅限于動產(chǎn)，即只有在企業(yè)、個體工商戶和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品和產(chǎn)品這些動產(chǎn)上才能設(shè)定浮動抵押權(quán)，并不包括企業(yè)的不動產(chǎn)以及知識產(chǎn)權(quán)、商業(yè)秘密等財產(chǎn)權(quán)利。這就意味著企業(yè)一般不會以其全部財產(chǎn)設(shè)定浮動抵押。而就企業(yè)的動產(chǎn)浮動抵押而言，其抵押權(quán)的實現(xiàn)與一般抵押權(quán)實現(xiàn)的方式和程序并沒有什么區(qū)別。此外，浮動抵押制度在我國還是一項新的擔(dān)保制度，實際適用過程中會出現(xiàn)哪些問題，一旦涉及整個企業(yè)的接管、清算等問題如何妥善處理，還需要在司法實踐中不斷摸索，積累經(jīng)驗，通過制定和修改有關(guān)法律逐步完善。

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