如何提高市場(chǎng)比較法的評(píng)估精度?

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　　問(wèn)題：

　　如何提高市場(chǎng)比較法的評(píng)估精度?

　　答疑：

　　市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)中最常見，最重要，應(yīng)用最多的方法之一。市場(chǎng)比較法適用的前提是有充分發(fā)達(dá)的市場(chǎng)和市場(chǎng)交易頻繁，在這個(gè)前提下，市場(chǎng)比較法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確程度，主要與所收集的交易案例是否具有有可比性、確定評(píng)估參數(shù)以及如何進(jìn)行評(píng)估參數(shù)的合理修正有關(guān)。

　　這幾年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然快速發(fā)展，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)交易非常頻繁，為市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)奠定了良好的基礎(chǔ)，但是在實(shí)際操作中，還是存在著不少問(wèn)題。

　　客觀上，由于信息不對(duì)稱，估價(jià)師獲取案例的機(jī)會(huì)較少，尤其是成交案例更加難以獲得。這使得在使用市場(chǎng)比較法時(shí)，所選案例的可比性和代表性大打折扣;另外由于信息 資料沒(méi)有共享通道，交易情況、交易背景不透明，使得交易情況這一評(píng)估參數(shù)幾乎無(wú)法修正，這兩個(gè)因素很大程度上制約了評(píng)估精度。

　　主觀上，由于估價(jià)師搜集案例的渠道單一，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)單憑從報(bào)上剪下來(lái)的一些房地產(chǎn)售樓信息和送上門的樓書，有的估價(jià)師只閉門造車，帶著結(jié)果去選擇案例，整個(gè)估價(jià)過(guò)程受結(jié)果支配，缺乏市場(chǎng)調(diào)查的主動(dòng)性。另外由于估價(jià)經(jīng)驗(yàn)不足，所選擇的案例沒(méi)有考慮非市場(chǎng)行為對(duì)價(jià)格產(chǎn)生的影響;對(duì)評(píng)估物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)走勢(shì)把握不準(zhǔn);對(duì)房地產(chǎn)中各類不同物業(yè)的特征，缺乏了解，沒(méi)有抓住評(píng)估對(duì)象類似物業(yè)的主要特征，對(duì)影響評(píng)估物價(jià)值的主要因素的修正與次要因素修正主次不分;不按技術(shù)規(guī)范操作，在評(píng)估中沒(méi)有全部采用成交案例實(shí)施評(píng)估等許多原因，造成評(píng)估結(jié)果偏差的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

　　一、規(guī)范估價(jià)師的態(tài)度和認(rèn)識(shí)

　　按照《房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》要求，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)有極強(qiáng)的敬業(yè)精神，要有高度的政治責(zé)任心和社會(huì)責(zé)任心，以及職業(yè)的使命感和榮譽(yù)感，要有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)和水準(zhǔn)，這是從事房地產(chǎn)估價(jià)的行為準(zhǔn)則和指導(dǎo)思想。 這就要求我們房地產(chǎn)評(píng)估師要認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定，遵守公開、公平、公正的原則，客觀公正地體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)于每個(gè)項(xiàng)目，估價(jià)師都要親臨實(shí)例現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，有條件的應(yīng)該到交易案例的現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，實(shí)地了解情況。尤其是拆遷評(píng)估，應(yīng)嚴(yán)格按照技術(shù)參數(shù)和量化標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真實(shí)施必要的流程和步驟。

　　二、正確選取案例和進(jìn)行參數(shù)修正

　　認(rèn)為，市場(chǎng)比較法的精髓：就是選擇的案例要具有可比性，系數(shù)修正要具備準(zhǔn)確性，評(píng)估中善于抓住不同物業(yè)的主要特征和重要因素，這是決定評(píng)估結(jié)果的價(jià)格基礎(chǔ)。要有充分的選擇案例，首先必須打開信息通道，進(jìn)一步開發(fā)信息資源，使一切有用的資料充分發(fā)揮其作用。目前蘇州市大量的信息在行業(yè)內(nèi)部也很難共享。比喻房產(chǎn)和地產(chǎn)本來(lái)都屬于不動(dòng)產(chǎn)，房產(chǎn)和地產(chǎn)的價(jià)值具有相互影響性，但在評(píng)估市場(chǎng)房和地有時(shí)卻互相制約。另外，政府、房地產(chǎn)主管部門人為的信息屏障，信道阻塞。門面房、私房租賃信息，新的交易案例，無(wú)法及時(shí)搜集。這些因素制約了房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，及時(shí)改進(jìn)信息流通，將會(huì)增加評(píng)估的準(zhǔn)確性，促進(jìn)房地產(chǎn)交易，帶動(dòng)蘇州市房地產(chǎn)交易量的上升，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮。

　　其次，由于案例的可比性會(huì)直接影響估價(jià)結(jié)果，正確選擇案例是市場(chǎng)比較法評(píng)估的基礎(chǔ)。因此，在選擇選擇案例時(shí)，要重點(diǎn)注意幾種不可比的情況;

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　　.不同級(jí)別(地域)的物業(yè)，沒(méi)有可比性;

　　.成交價(jià)格調(diào)整幅度超過(guò)了30%，沒(méi)有可比性。拆遷評(píng)估規(guī)定單項(xiàng)因素不超過(guò)調(diào)整幅度的10%，綜合因素不超過(guò)調(diào)整幅度的15%;

　　.用途不同，不具備可比性;

　　.交易時(shí)間超過(guò)半年，房地產(chǎn)指數(shù)波動(dòng)幅度超過(guò)15%，不具備可比性。

　　在操作中盡可能多搜集交易案例，對(duì)搜集到的案例，選擇要慎重，嚴(yán)格實(shí)施必要的選擇程序，選出具有可比性的案例。

　　再次，善于應(yīng)用各種渠道，采用多種方法搜集案例

　　通過(guò)內(nèi)部積累，培養(yǎng)專職的信息員，收集本公司及其它公司日常資料積累;

　　通過(guò)政府、房地產(chǎn)交易中心、物業(yè)管理部門等收集門面房、私有房租金及二手房的交易資料;

　　通過(guò)合作，與中介公司簽訂協(xié)議或房屋中介機(jī)構(gòu)的掛牌、交易價(jià)格，批量提供交易信息;

　　在獲得這些資料的同時(shí)，評(píng)估師還要深入現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地調(diào)查 ，了解交易案例的真實(shí)性以及真實(shí)案例交易的具體情況、交易背景等為案例修正打好基礎(chǔ)。

　　三、案例的修正

　　案例修正是將可比性參數(shù)對(duì)估價(jià)物的影響程度在價(jià)值量上體現(xiàn)出來(lái)，估價(jià)師要善于抓住能反映估價(jià)物特點(diǎn)的主要特征和影響其價(jià)值的重要因素，將所評(píng)物業(yè)特征充分挖掘，將有代表性，對(duì)物業(yè)價(jià)值影響較大的因素重點(diǎn)比較。 這就要求估價(jià)師具備多方面的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，否則難以得到客觀準(zhǔn)確的結(jié)果。

　　1.嚴(yán)格按照估價(jià)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，合理量化，確定參數(shù)。

　　2.對(duì)案例要調(diào)查取證、了解背景差異，了解交易內(nèi)涵，把握交易案例中的各種因素，找出價(jià)格差異。

　　3.估價(jià)師對(duì)評(píng)估案例涉及的某一個(gè)區(qū)域的整體情況要有概況性的了解;對(duì)交易條件、交易背景資料要充分了解。

　　4. 案例分析要透徹，便于量化，要注意區(qū)分和修正名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格.標(biāo)價(jià)和成交價(jià)。

　　5.個(gè)別因素要根據(jù)待估物業(yè)的現(xiàn)狀、修正情況不一樣，不能千篇一律。

　　6.定性、定量相結(jié)合，修正中使用的因素條件說(shuō)明表、比較因素條件指數(shù)表要匹配和對(duì)應(yīng)，量化的分值要合理;

　　7.要注意評(píng)估物與案例的因素區(qū)別和等級(jí)，對(duì)影響評(píng)估重要因素修正.系數(shù)修正要到位，不能有意識(shí)地修正幅度過(guò)大或過(guò)小，力求修正準(zhǔn)確;

　　8.對(duì)拆遷評(píng)估，使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)要進(jìn)行修正;

　　9.嚴(yán)格按照產(chǎn)權(quán)的法定用途修正，例如，對(duì)某區(qū)沿街的住宅評(píng)估，法定用途沒(méi)有批準(zhǔn)為非居住，與同類非臨街的居住物，在比較時(shí)，不但沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，系數(shù)還要向下修正;

　　10.對(duì)整幢、獨(dú)用的房屋，在適用性、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)市場(chǎng)接受度上要進(jìn)行修正，由于二手房的市場(chǎng)供求關(guān)系，可能會(huì)造成面積越小，單價(jià)越高;

　　綜上所述，正確選擇比較案例和合理修正交易價(jià)格是保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。因此要求評(píng)估人員要全面準(zhǔn)確地調(diào)查市場(chǎng)資料，合理選擇比較案例，并將比較案例與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行全面.細(xì)致的比較，確定適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)，以保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。我們相信通過(guò)估價(jià)師深入細(xì)致的工作，一定會(huì)為房地產(chǎn)估價(jià)方法的進(jìn)一步深化和完善，為市場(chǎng)比較法結(jié)果更貼近市場(chǎng)，為提高市場(chǎng)比較法評(píng)估精度，為真實(shí)反映客觀、合理、公平的市場(chǎng)價(jià)值起到積極的作用。

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