房地產(chǎn)征收和征用的需要?

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　　問(wèn)題：

　　房地產(chǎn)征收和征用的需要?

　　答疑：

　　特別提示：下列一段需要認(rèn)真閱讀，往往會(huì)出判斷題。

　　房地產(chǎn)特別是土地是各種生產(chǎn)、生活等活動(dòng)都不可缺少的基礎(chǔ)要素，又不可移動(dòng)，有時(shí)為了公共利益的需要，不得不征收集體所有的土地和單位、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)個(gè)人的房屋及其他房地產(chǎn);因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，不得不征用單位、個(gè)人的房地產(chǎn)。

　　征收與征用的主要區(qū)別是：征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買(mǎi)——主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問(wèn)題;征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用——只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，即是一種強(qiáng)制的臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為。

　　盡管征收、征用是為了公共利益的需要或者因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，但都不能是無(wú)償?shù)模仨氁婪ńo予補(bǔ)償。

　　《中華人民共和國(guó)憲法》(2004年3月14日修正文本)第10條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”;第13條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。

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　　《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第42條規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”第44條規(guī)定：“單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。”

　　《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2004年8月28日修正文本)第2條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。

　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第19條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者，使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。”

　　《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(2001年6月13日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第305號(hào)發(fā)布)第4條規(guī)定：(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置”。

　　征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)當(dāng)給予使用上的補(bǔ)償(補(bǔ)償金相當(dāng)于租金)，如果被征用的房地產(chǎn)受到損失的，還應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際損失給予補(bǔ)償。例如，毀損的，補(bǔ)償金應(yīng)相當(dāng)于毀損前后的價(jià)值之差;滅失的，補(bǔ)償金應(yīng)相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)的價(jià)值。而確定上述征收、征用的補(bǔ)償金等，就需要房地產(chǎn)估價(jià)提供相關(guān)參考依據(jù)。

　　例如，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。其中，第24條規(guī)定實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模?ldquo;貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”;第25條規(guī)定“實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)”。具體地說(shuō)，實(shí)行貨幣補(bǔ)償方式的，要對(duì)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~提供依據(jù);實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式的，被拆遷房屋沒(méi)有區(qū)分征收和征用兩種不同的情形，統(tǒng)稱(chēng)為“征用”。結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)，即：產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)=所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值-被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。

　　例如：判斷題。

　　某宗為100萬(wàn)元貸款抵押房地產(chǎn)。在抵押期間，對(duì)其進(jìn)行抵押期間估價(jià)。已知抵押期間估價(jià)為90萬(wàn)元，則要求貸款方為10萬(wàn)元增加新的擔(dān)保。

　　答案：對(duì)

　?、蒉D(zhuǎn)抵押估價(jià)，即將已抵押的房地產(chǎn)及其所擔(dān)保債權(quán)轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)受人的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估。

　?、蘩m(xù)貸抵押估價(jià)，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估。

　?、咛幹玫盅悍康禺a(chǎn)估價(jià)，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)的，為折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)提供相關(guān)價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值等進(jìn)行的評(píng)估。

　　在實(shí)際中，還可以按照貸款前期、貸款期間和貸款處置三個(gè)階段，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)來(lái)劃分為金融機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)抵押估價(jià)及相關(guān)服務(wù)。在貸款前期，除了可提供房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，通常還提供房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)、抵押成數(shù)(抵押率)測(cè)算等服務(wù)。在貸款期間，可提供抵押房地產(chǎn)及其價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估，及時(shí)化解信貸風(fēng)險(xiǎn)，提高抵押房地產(chǎn)質(zhì)量，保障金融機(jī)構(gòu)債權(quán)安全。在貸款處置階段，除了可提供處置抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，通常還提供資產(chǎn)處置方案、處置方式分析咨詢(xún)等服務(wù)。

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