影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素?
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【摘要】"影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素"知識點是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素?"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?
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問題：
影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素?
答疑：
(一)房地產(chǎn)的通用性
所謂通用性，是指該房地產(chǎn)是否常見、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)是否被普遍使用，也就是有效需求數(shù)量的多與少。
1、用途的專業(yè)化
用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買家，變現(xiàn)能力越弱。例如：廠房比住宅的變現(xiàn)能力弱;特殊廠房比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱;商場(柜臺)比店面的變現(xiàn)能力弱。
2、結(jié)構(gòu)質(zhì)式與房屋質(zhì)量
從結(jié)構(gòu)上說，磚混結(jié)構(gòu)的變現(xiàn)能力不如鋼混結(jié)構(gòu);以住宅而言，點狀布置的不如條狀布置的，一梯多戶的不如一梯兩戶的;從質(zhì)量上說，房屋質(zhì)量差的不如質(zhì)量好的，成新率差的不如成新率好的。
房屋質(zhì)量從廣義上說，除了本體的質(zhì)量外還包括小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等。
3、房地產(chǎn)的價值大小
一般說，價值越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買家，其變現(xiàn)能力就越弱。
例如：大型商場比小店鋪變現(xiàn)能力弱，別墅、復(fù)式住宅比一般單元住宅變現(xiàn)能力弱。
4、房地產(chǎn)的開發(fā)程度
一般說，開發(fā)程度低的房地產(chǎn)，其不確定因素多，其變現(xiàn)能力也就越弱。
例如：生地、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)毛地比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程比現(xiàn)房變現(xiàn)能力弱。
5、區(qū)位條件
所處區(qū)位越偏僻、越不成熟的區(qū)域房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。
例如：郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。
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6、該類房地產(chǎn)市場狀況
房地產(chǎn)市場越不景氣，出售房地產(chǎn)越困難，其變現(xiàn)能力也就越弱。
例如：市場蕭條時期比市場繁榮時期的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱。
(二)獨立使用性
所謂獨立使用性，通俗的說就是能否單獨地使用而不受限制。一般說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，其變現(xiàn)能力也就越弱
例如：位于某大院內(nèi)或工廠內(nèi)的一棟房屋，其獨立使用性就不好，如果大門關(guān)閉，就難以出入。
例如：商場的柜臺受制于整個商場的管理，不如店面獨立使用性好。
(三)房地產(chǎn)可分割轉(zhuǎn)讓性
所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指物理上、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)經(jīng)濟上是否可以分離開來使用的房地產(chǎn)。
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