雙倍賠償適用的方式?

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　　問(wèn)題：

　　雙倍賠償適用的方式?

　　答疑：

　　《消法》第四十九條是否適用于商品房交易，之所以會(huì)出現(xiàn)見(jiàn)仁見(jiàn)智的局面，歸根結(jié)底是因?yàn)檫@把雙刃劍容易導(dǎo)致交易雙方的利益失衡。但是，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)如果我們肯定適用《消法》第四十九條在法律上并無(wú)障礙，原則是可行的，同時(shí)按上述，嚴(yán)格遵循《消法》第四十九條的本意而確定其在商品房交易中的適用范圍，那么，在商品房交易中適用《消法》第四十九條就應(yīng)該是合法合理的(不再有利益失衡)。具體的適用，無(wú)非以下兩種方式：

　　1、由有關(guān)部門(mén)立法或給出司法解釋?zhuān)辞懊嬲撌龅姆较蚓唧w確定《消法》第四十九條在商品房交易中的適用原則及范圍，強(qiáng)制性地進(jìn)行雙倍賠償。

　　2、由商品房交易雙方按前述確定的原則和范圍，在合同中約定雙倍賠償?shù)木唧w事項(xiàng)。此時(shí)，《消法》第四十九條的效力通過(guò)合同的約定而得以適用。

　　最高院的《解釋》關(guān)于雙倍賠償?shù)囊?guī)定(第八條、第九條關(guān)于欺詐及隱瞞的雙倍賠償，第十四條第(二)項(xiàng)關(guān)于建筑面積誤差超出約定范圍的雙倍賠償)，沿用的就是第1種方式。雖然《解釋》在闡明其制定依據(jù)時(shí)，并未指出《消法》是依據(jù)之一，但其實(shí)《消法》必是其依據(jù)中的重點(diǎn)，因?yàn)橐烂穹ㄔ?，懲罰性的雙倍賠償在法理上是很難說(shuō)得通的。而《解釋》第十六條關(guān)于“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”的規(guī)定，實(shí)已說(shuō)明最高院已充分意識(shí)到《解釋》的雙倍賠償并不來(lái)自民法原理或正在適用的民法性法律。

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　　《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》關(guān)于雙倍賠償?shù)囊?guī)定(第五條第2款關(guān)于建筑面積誤差超出約定范圍的雙倍賠償，第十三條關(guān)于裝飾、設(shè)備不符合約定的雙倍賠償)，沿用的是第2種方式。在《關(guān)于印發(fā)<商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本>的通知》中，建設(shè)部與國(guó)家工商行政管理局還明確地說(shuō)：“各地要以推行新的《示范文本》為契機(jī)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為，切實(shí)解決老百姓購(gòu)房的后顧之憂。”這說(shuō)到底，就是要達(dá)到《消法》關(guān)于雙倍賠償?shù)囊?guī)定的目的。

　　最高院的《解釋》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》關(guān)于雙倍賠償?shù)囊?guī)定的范圍，各有側(cè)重。將兩者結(jié)合起來(lái)，倒能彌補(bǔ)彼此的不足。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)但兩者的互補(bǔ)反過(guò)來(lái)也說(shuō)明兩者關(guān)于雙倍賠償?shù)囊?guī)定缺乏對(duì)法律和建筑做統(tǒng)一的梳理。-這就決定了兩者的不足：

　?、偶幢銉烧呦嘟Y(jié)合，其范圍與我們論述的雙倍賠償在商品房交易中可以適用的范圍相比，偏窄;

　?、茻o(wú)統(tǒng)一的原則致使兩者缺乏對(duì)雙倍賠償?shù)膶?shí)現(xiàn)做程序性的考慮，因而某些地方不免失之偏頗。比如，《解釋》第十四條關(guān)于面積超出約定范圍的規(guī)定與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》第五條第2款大致相同(前者實(shí)際上是參考后者制定的)，似并無(wú)不合理之處，但是，如果開(kāi)發(fā)商在商品房面積小于3%時(shí)已通知買(mǎi)受方有解約的權(quán)利，買(mǎi)受方并未解約也沒(méi)有支付不該支付的價(jià)款，此時(shí)讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)雙倍賠償?shù)呢?zé)任實(shí)際上是不公的。當(dāng)然，在具體的合同的簽訂中，這種不足是可以通過(guò)約定糾正的。

　　應(yīng)該說(shuō)明，藉合同的方式約定雙倍賠償，對(duì)商品房開(kāi)發(fā)商而言，看似不公平，實(shí)則不然。因?yàn)槲覀兯懻摰碾p倍賠償?shù)倪m用原則和范圍，其實(shí)質(zhì)無(wú)非是要求開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)規(guī)范內(nèi)部管理罷。如果開(kāi)發(fā)商能夠做到這一點(diǎn)，主動(dòng)給予買(mǎi)受方以雙倍賠償，則買(mǎi)受方付款無(wú)疑會(huì)更加積極，開(kāi)發(fā)商無(wú)疑也有更多的誠(chéng)信。如此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)更具有市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　另應(yīng)強(qiáng)調(diào)說(shuō)明，藉合同的方式運(yùn)用雙倍賠償這把雙刃劍，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)實(shí)則是將規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的驅(qū)力由國(guó)家移交給市場(chǎng)，由外在轉(zhuǎn)向內(nèi)在，因而對(duì)規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該更為根本。(最高院《解釋》中關(guān)于雙倍賠償?shù)囊?guī)定本身可以視為啟動(dòng)這種市場(chǎng)機(jī)制的驅(qū)力。)也正因?yàn)槿绱?，從建筑的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)出發(fā)，對(duì)如何公正地適用雙倍賠償作經(jīng)濟(jì)法律探討，就顯得十分必要。

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