2017年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》房地產(chǎn)投資的個別風險

　　【摘要】"房地產(chǎn)投資的個別風險"知識點是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2017年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》房地產(chǎn)投資的個別風險"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　房地產(chǎn)投資的個別風險：

　?、迨找娆F(xiàn)金流風險

　　指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險。開發(fā)(置業(yè))投資都面臨著收益現(xiàn)金流風險。開發(fā)投資：未來房地產(chǎn)市場銷售價格、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)開發(fā)建設(shè)成本和市場吸納能力等的變化，會對開發(fā)商收益產(chǎn)生巨大的影響;置業(yè)投資：未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會對投資者收益產(chǎn)生巨大的影響。

　　㈡未來運營費用風險

　　指物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險。新建成的甲級物業(yè)投資也會面對著建筑物功能過時所帶來的風險。評估房地產(chǎn)市場價值時，要注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對當前房地產(chǎn)市場價值的影響。其他未來會遇到的經(jīng)營費用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導致結(jié)構(gòu)損壞的修復費用和不可預見的法律費用。

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　　㈢資本價值風險

　　資本價值在很大程度上取決于預期收益現(xiàn)金流和可能的未來運營費用水平。即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異，即資本價值的風險，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。

　?、璞容^風險(機會成本風險)

　　指將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會及其相應(yīng)可能收益，給投資者帶來的風險。

　　㈤時間風險

　　指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風險。強調(diào)在適當?shù)臅r間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進行投資，才能使其在獲得最大投資收益的同時使風險降到最低限度。其表現(xiàn)在：①選擇合適的時機進入市場，②物業(yè)持有時間的長短、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)③物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇、④物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及⑤轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短等。

　?、瓿钟衅陲L險

　　指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風險。投資項目壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。置業(yè)投資實際收益和預期收益間的差異是隨持有期的延長而加大的。

　　上述所有風險因素都應(yīng)引起投資者的重視，而且投資者對這些風險因素將給投資收益帶來的影響估計得越準確，他所做出的投資決策就越合理。

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