2016年房地產(chǎn)估價師《案例分析》知識點國有土地使用權(quán)出讓評估的特點

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　　國有土地使用權(quán)出讓評估的特點：

　?、偻恋爻鲎屌馁u底價評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)

　　土地出讓拍賣屬于自主性拍賣，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)拍賣的時機(jī)、底價都由土地供應(yīng)方根據(jù)市場情況自主確定，如果未達(dá)到拍賣底價，出讓方可以收回拍賣標(biāo)的，另行拍賣;與強(qiáng)制拍賣則不同，強(qiáng)制拍賣底價評估時要考慮其短期強(qiáng)制處分標(biāo)的物時造成的價值折減，而土地出讓拍賣底價評估則可以完全采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

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　　②估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點

　　拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)時，其拍賣底價估價時點為宗地拍賣出讓日;招標(biāo)方式出讓國有土地使用權(quán)時，其招標(biāo)底價估價時點為宗地招標(biāo)出讓日;協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)時，其協(xié)議底價估價時點為宗地協(xié)議出讓日;以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓時，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的估價時點，為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開始日。

　　③不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法

　　國有土地使用權(quán)出讓價格評估為政策性估價范圍。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)拍賣方式出讓土地使用權(quán)時，宜重點選取市場比較法、假設(shè)開發(fā)法兩種評估方法;協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時，宜重點選取成本法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。

　?、芩鸭袌鲑Y料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性

　　注意所選取的可比實例和待估宗地有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)。

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