2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》講義閑置土地的處理3.1

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　　第三章 國(guó)有土地上房屋征收

　　第一節(jié) 房屋征收概述

　　一、房屋征收的概念

　　房屋征收是指國(guó)家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制取得單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的行為。房屋征收是物權(quán)變動(dòng)的一種特殊的情形，是國(guó)家取得所有權(quán)的一種方式。房屋征收的主體是國(guó)家，通常是政府代表國(guó)家以行政命令的方式執(zhí)行?！段餀?quán)法》第四十二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。”因此，征收房地產(chǎn)可分為征收集體所有的土地和征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)兩類(lèi)。

　　征收集體所有的土地通常簡(jiǎn)稱(chēng)集體土地征收、土地征收或征地。我國(guó)實(shí)行土地公有制，土地只能為國(guó)家所有和農(nóng)民集體所有。因此，土地征收在我國(guó)特指國(guó)家為了公共利益的需要，將農(nóng)民集體所有的土地收歸國(guó)家所有，是土地所有權(quán)在集體和國(guó)家之間的變動(dòng)。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)

　　國(guó)有土地上的房屋征收過(guò)去稱(chēng)為“城市房屋拆遷”，簡(jiǎn)稱(chēng)“房屋拆遷”。2011年1月21日國(guó)務(wù)院公布了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國(guó)務(wù)院令第 590號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房屋征收條例》)，同時(shí)廢止了2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》?，F(xiàn)已不再使用“房屋拆遷”這個(gè)名稱(chēng)，改稱(chēng)國(guó)有土地上房屋征收，簡(jiǎn)稱(chēng)房屋征收。房屋征收通常處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段，是伴隨著建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，是舊城區(qū)改造的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

　　在實(shí)踐中，集體土地被依法征收的，同時(shí)征收集體土地上的房屋;國(guó)有土地上房屋被依法征收的，同時(shí)收回國(guó)有土地使用權(quán)。

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　　二、房屋征收的限制條件

　　征收作為一種以取得他人合法的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)為目的的強(qiáng)制性行為，一定要有嚴(yán)格法定的限制條件：①征收只能是以發(fā)展公共利益，提升公共福祉為目的;②征收必須嚴(yán)帑依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序;⑧政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征收房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值對(duì)被征收人的損失予以公平補(bǔ)償。

　　三、房屋征收的前提條件(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)

　　(一)公共利益的界定房屋征收的核心是不需要房地產(chǎn)所有權(quán)人的同意而強(qiáng)制取得其房地產(chǎn)。

　　(二)公共利益的特點(diǎn)

　　1.公共利益是客觀的。公共利益的客觀性表現(xiàn)在它客觀地影響著社會(huì)公眾整體的生存與發(fā)展。公共利益不是完全主觀地從不同的層級(jí)利益中剝離出來(lái)的，不因各個(gè)利益主體主觀認(rèn)識(shí)上的不同有所改變，而是獨(dú)立地、真實(shí)地存在于各種利益之上的客觀利益。

　　2.公共利益是共享的。公共利益具有整體性、相對(duì)普遍性和共有性。公共利益不是個(gè)體利益的簡(jiǎn)單相加，也不是多數(shù)人利益在數(shù)量上的直接體現(xiàn)，它是社會(huì)共同的、整體的、普遍的利益。因此，判斷公共利益內(nèi)涵時(shí)，不應(yīng)僅僅考慮個(gè)體利益的正當(dāng)需求，應(yīng)在不同利益格局中選擇利益綜合體，維護(hù)公共社會(huì)的價(jià)值體系。社會(huì)公共利益具有整體性和普遍性?xún)纱筇攸c(diǎn)。換言之，社會(huì)公共利益在主體上是整體的而不是局部的利益，在內(nèi)容上是普遍的而不是特殊的利益。公共利益當(dāng)然涉及多數(shù)人與少數(shù)人的利益問(wèn)題，但并不能說(shuō)多數(shù)人的就一定是公共利益，公共利益還必須有價(jià)值判斷。

　　3.公共利益是不確定的。公共利益在實(shí)體法上是一個(gè)廣泛存在的概念，但同時(shí)它又是一個(gè)不確定的概念。公共利益的“最大特別之處，在于其概念內(nèi)容的不確定性”，包括“利益內(nèi)容的不確定性”和“受益對(duì)象的不確定性”。利益的實(shí)質(zhì)是某種價(jià)值，社會(huì)客觀事實(shí)決定利益的形成和同時(shí)期的利益價(jià)值的內(nèi)容，而社會(huì)客觀事實(shí)本身是不確定的，利益內(nèi)容也就具有不確定性。受益對(duì)象的不確定性源于“公共”的不確定性，普遍的對(duì)“公共”的理解是許多個(gè)體的集合，“許多”又是一個(gè)沒(méi)有界限的概念。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)

　　4.公共利益不同于國(guó)家利益或政府利益。國(guó)家利益或政府利益與公共利益在某種程度上會(huì)呈現(xiàn)出重合狀態(tài)。國(guó)家或政府的職能包含著實(shí)現(xiàn)對(duì)一定公共事務(wù)的管理，例如發(fā)展教育、促進(jìn)科技進(jìn)步。合理開(kāi)發(fā)和利用能源、增加社會(huì)財(cái)富等，這種管理也是全體公民所必需的。此時(shí)，公共利益與國(guó)家利益或政府利益是一致的，國(guó)家利益或政府利益屬于公共利益范疇。政府代表國(guó)家行使公共權(quán)力，執(zhí)行公共職能，管理公共事務(wù)，政府作為獨(dú)立的利益主體其利益的存在是客觀且顯而易見(jiàn)的。政府本身并不絕對(duì)代表公共利益，在公共利益之外，政府還有其自身的利益。處理不當(dāng)時(shí)，政府的自身利益和社會(huì)公共利益存在著差異甚至沖突。

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　　四、征收與征用的異同

　　2004 年以前，我國(guó)在法律上沒(méi)有區(qū)分征收和征用兩種不同情形，統(tǒng)稱(chēng)為“征用”。2004年3月14日，《憲法》做了修改，將原第十條第三款“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用”，修改為“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”首次將征收和征用區(qū)分開(kāi)來(lái)。2004年8月28日，全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)了關(guān)于修改《土地管理法》的決定，也區(qū)分了征收和征用。《物權(quán)法》對(duì)征收和征用分別做了更為具體的規(guī)定。征收是國(guó)家強(qiáng)制取得集體和單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn);征用是國(guó)家強(qiáng)制使用集體和單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)。征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處主要有兩點(diǎn)：一是強(qiáng)制性，即都不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意;二是補(bǔ)償性，即都應(yīng)給予公平補(bǔ)償。

　　征收與征用的主要區(qū)別如下：

　　(1)適用對(duì)象不同。征收的財(cái)產(chǎn)主要是不動(dòng)產(chǎn)，征用的財(cái)產(chǎn)既包括不動(dòng)產(chǎn)也包括動(dòng)產(chǎn)。

　　(2)前提條件不同。雖然征收、征用都是強(qiáng)制性的，但前提條件有所不同。征收是為了國(guó)防和外交以及由政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建等公共利益的需要，征用是因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)

　　(3)所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同。征收主要是所有權(quán)的改變，是國(guó)家將集體所有或者私人所有的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制地征歸國(guó)有，不存在返還的問(wèn)題，通俗地說(shuō)是“強(qiáng)買(mǎi)”; 征用只是使用權(quán)的改變，是國(guó)家強(qiáng)制地使用集體所有或者私人所有的財(cái)產(chǎn)，被征用的財(cái)產(chǎn)使用后，應(yīng)返還被征用人，通俗地說(shuō)是“強(qiáng)租”。

　　(4)補(bǔ)償內(nèi)容不同。《物權(quán)法》對(duì)征收規(guī)定了具體的補(bǔ)償辦法，這就是說(shuō)任何征收都要給予補(bǔ)償，而且必須依法補(bǔ)償。征用在財(cái)產(chǎn)使用后首先應(yīng)及時(shí)返還被征用人。關(guān)于征用補(bǔ)償，《物權(quán)法》只是規(guī)定應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，此處的補(bǔ)償主要是指財(cái)產(chǎn)因征用而毀損或滅失，應(yīng)對(duì)其征用前的實(shí)物狀態(tài)或價(jià)值狀態(tài)進(jìn)行復(fù)原。究竟如何補(bǔ)償，可以由雙方依據(jù)法律規(guī)定協(xié)商確定。

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