2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》講義建設(shè)用地使用權(quán)出讓2.2

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　　第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓

　　一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓簡稱土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。出讓的含義一般包括以下內(nèi)容：

　　(1)土地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。

　　(2)經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對土地?fù)碛姓加小⑹褂?、收益、處分?quán);土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動(dòng)，但地下埋藏物歸國家所有。

　　(3)土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。

　　(4)集體土地不經(jīng)征收不得出讓。

　　(5)土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點(diǎn)。

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　　二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃、方式和年限

　　(一)出讓計(jì)劃的擬定和批準(zhǔn)權(quán)限

　　(二)建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式

　　(三)建設(shè)用地使用權(quán)的出讓年限

　　(四)建設(shè)用地使用權(quán)的收回

　　(五)建設(shè)用地使用權(quán)終止

　　三、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，有成片土地使用權(quán)出讓合同，項(xiàng)目用地 (宗地)土地使用權(quán)出讓合同，劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而補(bǔ)辦的土地使用權(quán)出讓合同三類。2008年，國土資源部、國家工商行政管理總局制定了新的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，于2008年7月1日起執(zhí)行。

　　(一)合同的主要內(nèi)容

　　1.合同

　　2.合同附件

　　(二)合同的履行

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限、土地用途、固定資產(chǎn)投資規(guī)模和強(qiáng)度開發(fā)土地。 (1)超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為，或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。

　　(2)用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款。(3)項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資、投資強(qiáng)度和開發(fā)投資總額應(yīng)達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)。未達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)，出讓人可以按照實(shí)際差額部分占約定投資總額和投資強(qiáng)度指標(biāo)的比例，要求用地單位支付相當(dāng)于同比例國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的違約金，并可要求用地單位繼續(xù)履約。

　　(三)合同的解除

　　(1)在簽訂出讓合同后，土地使用者應(yīng)繳納定金并按約定期限支付地價(jià)款，土地使用者延期付款超過60日，經(jīng)土地管理部門催交后仍不能支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。

　　(2)土地管理部門未按出讓合同約定的時(shí)間提供土地，出讓人延期交付土地超過60日，經(jīng)土地使用者催交后仍不能交付土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門雙倍返還定金，退還已支付的地價(jià)款并可以請求違約賠償。

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