2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》講義房地產(chǎn)的種類2.3

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　　第三節(jié) 房地產(chǎn)的種類

　　按立法用語劃分的種類：

　　中國的土地和房屋的所有制、管理部門及其征收、登記等活動或行為適用的法律法規(guī)通常不同。根據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的習(xí)慣用語，可以把房地產(chǎn)分為土地、房屋和其他不動產(chǎn)三類。其中，土地有時特別指集體所有的土地。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物，有時特別指國有土地上的房屋，可能還包括房屋占用范圍內(nèi)的土地。如《國有土地上房屋征收與補償條例》所稱被征收房屋價值，不僅包括土地上的房屋價值，還包括土地使用權(quán)價值。其他不動產(chǎn)是指土地、房屋以外的林木等不可移動的財產(chǎn)。

　　按用途劃分的種類：

　　按照房地產(chǎn)的用途，首先可以把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，非居住房地產(chǎn)又可分為商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)和特殊用途房地產(chǎn)，具體可細(xì)分為下列10類.

　　按開發(fā)程度劃分的種類：

　　按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為下列5類：

　　(1)生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如農(nóng)地、荒地。

　　(2)毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，有地上物(如房屋、圍墻、電線桿、樹木等)需要拆除或遷移但尚未拆除或遷移的土地。

　　(3)熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，可以直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度，熟地又可分為"三通一平"、"五通一平"、"七通一平"等的土地。"三通一平"一般是指通路、通水、通電以及場地平整，"五通一平"一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整;"七通一平"一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整。

　　(4)在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未竣工的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在開發(fā)建設(shè)之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停緩建工程。另外，有些在建工程從另一角度通常又稱為"房地產(chǎn)開發(fā)項目"。在實際估價中，判定是否為在建工程，通常以是否完成工程竣工驗收為標(biāo)志。未完成工程竣工驗收的，即為在建工程。已完成工程竣工驗收的，應(yīng)當(dāng)有工程竣工驗收報告。在建工程可以按照工程進(jìn)度，如形象進(jìn)度、投資進(jìn)度(投資完成額)、工作量進(jìn)度(完成工程量)、工期進(jìn)度等進(jìn)行分類。例如，按照形象進(jìn)度可以把在建工程分為基礎(chǔ)某層、正負(fù)零、結(jié)構(gòu)某層、結(jié)構(gòu)封頂和完成外裝修等。

　　(5)現(xiàn)房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地?，F(xiàn)房按照新舊程度，又可分為新的房地產(chǎn)(簡稱新房)和舊的房地產(chǎn)(簡稱舊房)。其中，新房按照裝飾裝修狀況，又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房。

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　　按實物形態(tài)劃分的種類：

　　按照房地產(chǎn)的實物形態(tài)，可以把房地產(chǎn)分為下列9類：

　　(1)土地。又可分為無建筑物的土地即空地和有建筑物的土地。

　　(2)建筑物。又可分為已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。已建造完成的建筑物又可分為新建筑物和舊建筑物。尚未建造完成的建筑物又可分為正在建造的建筑物和停緩建的建筑物(如爛尾樓等)。

　　(3)土地與建筑物的綜合體。又可分為土地與已建造完成的建筑物的綜合體即現(xiàn)房和土地與尚未建造完成的建筑物的綜合體即在建工程或房地產(chǎn)開發(fā)項目。

　　(4)房地產(chǎn)的局部。例如，不是整幢房屋，而是其中某層、某套。

　　(5)未來狀況下的房地產(chǎn)。其中最常見的是期房。期房是指目前尚未建造完成而以將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為標(biāo)的的房地產(chǎn)。

　　(6)已滅失的房地產(chǎn)。例如，已被拆除的房屋，已被火災(zāi)、地震等災(zāi)害完全損毀的房屋。

　　(7)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分。

　　(8)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)。

　　(9)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。例如，一個企業(yè)中的土地或房屋。

　　需要指出的是，上述房地產(chǎn)雖然是從實物角度來劃分的，但評估其價值仍然包括實物、權(quán)益和區(qū)位三個方面。

　　按經(jīng)營使用方式劃分的種類：

　　房地產(chǎn)、出租的房地產(chǎn)、自營的房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)。

　　有的房地產(chǎn)既可以銷售，也可以出租或自用，如住宅、寫字樓。有的房地產(chǎn)既可以出租或自營，也可以銷售，如商店、餐館。有的房地產(chǎn)主要是自營，如旅館、汽車加油站、高爾夫球場、影劇院。有的房地產(chǎn)主要是自用，如行政辦公樓、學(xué)校、特殊廠房。

　　這種分類對選用估價方法是很有用的。例如，可銷售的房地產(chǎn)可以采用市場法估價;出租或自營的房地產(chǎn)可以采用收益法估價;僅適用于自用的房地產(chǎn)主要采用成本法估價。

　　按是否產(chǎn)生收益劃分的種類：

　　按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益，可以把房地產(chǎn)分為收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)。收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如住宅、商店、寫字樓、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。非收益性房地產(chǎn)是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如行政辦公樓、教堂、寺廟等。

　　在實際估價中，判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看該類房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。例如，某套公寓目前尚未出租而空置著，無經(jīng)濟(jì)收益，但仍然屬于收益性房地產(chǎn)。因為相似的公寓在大量出租而直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，該尚未出租的公寓的收益可以通過與其相似的公寓的收益采用"市場法"求取。

　　收益性房地產(chǎn)可以采用收益法估價，非收益性房地產(chǎn)難以采用收益法估價。

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