2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》講義對房地產(chǎn)估價的基本認識1.1

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　　第一節(jié) 對房地產(chǎn)估價的基本認識

　　一、房地產(chǎn)估價的含義

　　(一)專業(yè)估價與非專業(yè)估價的區(qū)別

　　對“估價”通俗而簡單的理解，就是估計商品、資產(chǎn)、財產(chǎn)等的價格或價值，是任何人都可以做的，不論他估計得對或錯，也不論人們是否相信其估計結(jié)果。例如，你看上了某幢房屋或某塊土地，想知道它值多少錢，或者判斷賣方的要價是否合理，或者自己出價多少合適，你可以自己估計，也可以咨詢親友的意見。這種意義上的估價，不妨稱為非專業(yè)估價。然而，要想獲得客觀合理、令人信服的估價結(jié)果，就需要專業(yè)估價。

　　(二)專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念

　　專業(yè)房地產(chǎn)估價的核心內(nèi)容，是接受他人委托，為了特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷。為了保障這種分析、測算和判斷的客觀合理，不僅要求從事這種活動的單位和個人是房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師，而且要求遵循公認的原則，按照嚴謹?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標準，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法去分析、測算和判斷。因此，如果給專業(yè)房地產(chǎn)估價下個完整的定義，那么它是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，委派房地產(chǎn)估價師，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹?shù)某绦颍罁?jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標準，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。

　　(三)估價與評估的異同

　　房地產(chǎn)估價也稱為房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)估值，時常還稱為房地產(chǎn)評估。一般情況下，房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)評估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。但是，科學(xué)、嚴謹?shù)卣f，“估價”、“評估”兩者的含義不完全相同。

　　(四)國外和港臺地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂及定義

　　國外以及中國中國香港和中國臺灣對房地產(chǎn)估價的稱謂及定義不盡相同。其中，美國大多稱為Real Estate Appraisal，將Appraisal定義為“the act or process of developing an opinion of value(得出一種價值意見的行為或過程)”。

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　　二、房地產(chǎn)估價的特點

　　為了進一步理解和把握房地產(chǎn)估價的含義，還應(yīng)對房地產(chǎn)估價有下列認識。

　　(一)房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

　　(二)房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是代替市場定價

　　(三)房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證

　　(四)房地產(chǎn)估價有誤差但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)

　　(五)房地產(chǎn)估價既是科學(xué)也是藝術(shù)

　　三、房地產(chǎn)估價的必要性

　　(一)專業(yè)估價存在的基本前提

　　(二)房地產(chǎn)需要專業(yè)估價

　　(三)房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體

　　房地產(chǎn)估價不僅必要，而且在估價行業(yè)中占主體。這是因為：

　　(1)房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少。

　　(2)房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少。

　　(3)房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身。

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