2016年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》房地產(chǎn)規(guī)劃設計方案五誡考點

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　　【摘要】2016年房地產(chǎn)估價師考試預計為10月15日-16日，為幫助考生更好的參加房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考試，環(huán)球網(wǎng)校小編為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》房地產(chǎn)規(guī)劃設計方案五誡考點"，本文系統(tǒng)闡述了房地產(chǎn)規(guī)劃設計方案五誡的知識點，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　二、規(guī)劃設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。

　　項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園項目，定位是中小戶型的白領社區(qū)，價位適中，檔次中等，但設計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，在大約一萬平方米的中庭里，布置了“地中海”、“愛琴海”、“波羅的海”，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、五個水幕墻，完全是頂級豪宅的景觀設計!粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)管理的運轉(zhuǎn)費用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費是很有限的，而單只是水景的運轉(zhuǎn)費用，一年就需付出三十多萬元!誰來承擔這筆費用?這就是設計師背離項目定位的典型例子。

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　　三、規(guī)劃設計應該充分考慮將來物業(yè)管理的方便。

　　現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理。”以前設計方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項目時就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。湖南株洲的明珠花園，最初的規(guī)劃方案是上海一家著名設計院提供的，以一個湖為中心，湖周圍一圈是獨棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設計師的想法很簡單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。但是他沒有考慮到：這個湖不是別墅業(yè)主獨享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。后來調(diào)整了規(guī)劃方案，把一個湖變?yōu)閮蓚€湖，內(nèi)湖是別墅區(qū)獨享，外湖是小區(qū)業(yè)主共享。這樣，別墅單獨成區(qū)，物業(yè)管理和安全保護工作都以橋為界，相對容易一些。

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　　四、規(guī)劃設計在條件許可的前提下，應該盡量考慮項目營銷的方便。

　　營銷在規(guī)劃設計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在，比如深圳寶安碧海名園項目，最大的賣點是戶型設計，所有的戶型全都是錯層，每戶送 20平方米左右的一間或兩間房，廣告口號是“經(jīng)典戶型，買一送一”。而在那些戶型比較一般的項目上，我們就力求環(huán)境景觀園林設計有些出彩的新意。石家莊天山花園項目，最初的設計方案并未考慮到開盤銷售的賣相，在小區(qū)布局和分期建設方面都只考慮居住和施工的方便。后來我們提出“先做賣相”的觀點，堅持要求項目開盤時必須完成一個漂亮的小區(qū)大門、一條主軸景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個布置精美的會所(兼做售樓中心)、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房。開發(fā)商按照我們的要求，首先在一期施工中完成這五個工程，項目就具備了良好的賣相?，F(xiàn)在許多項目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發(fā)商只有完成銷售才能實現(xiàn)利潤，因此不得不要求設計規(guī)劃工作也為營銷服務。

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　　五、規(guī)劃設計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點之外，還應盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學說的基本禁忌。

　　一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設計。但傳統(tǒng)建筑景觀學說，很多設計師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設計方面，關于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關鍵在于設計師必須懂得這些基本禁忌。

　　業(yè)內(nèi)人士常說：“一個項目成敗的70%在于前期策劃。”這個前期策劃中，所有關于項目定位，目標消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在規(guī)劃設計方案里體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設計方案中。所以在規(guī)劃設計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規(guī)劃設計上費了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。

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