2015年房地產估價師《制度與政策》房地產業(yè)的細分考點

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　　目前普遍認為，房地產業(yè)主要包括房地產開發(fā)經營、房地產中介服務、物業(yè)管理和其他房地產活動。其中，房地產中介服務和物業(yè)管理合稱房地產服務業(yè);房地產中介服務又分為房地產咨詢、房地產估價和房地產經紀。因此，房地產業(yè)可分為房地產開發(fā)經營業(yè)和房地產服務業(yè)，房地產服務業(yè)又可分為房地產中介服務業(yè)和物業(yè)管理業(yè)，房地產中介服務業(yè)又可分為房地產咨詢業(yè)、房地產估價業(yè)和房地產經紀業(yè)。

　　房地產開發(fā)經營業(yè)主要是取得待開發(fā)房地產特別是土地，然后進行基礎設施建設、場地平整等土地開發(fā)或者房屋建設，再轉讓開發(fā)完成后的土地、房地產開發(fā)項目或者銷售、出租建成后的房屋。房地產開發(fā)經營業(yè)具有單件性、投資大、周期長、風險高、回報率高、附加值高、產業(yè)關聯度高、帶動力強等特點。房地產開發(fā)企業(yè)的收入具有不連續(xù)性。房地產開發(fā)商主要是組織者和決策者，要關注房地產市場的發(fā)展變化，把資金、相關專業(yè)服務人員和機構、建筑承包商等結合起來完成房地產開發(fā)經營活動。目前，我國房地產業(yè)中房地產開發(fā)經營業(yè)占主體地位。

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　　房地產咨詢業(yè)主要是為有關房地產活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面的顧問服務，現實中的具體業(yè)務有接受當事人的委托進行房地產市場調查研究、房地產投資項目可行性研究、房地產開發(fā)項目策劃等。目前，房地產咨詢業(yè)務主要由房地產估價師和房地產估價機構或者房地產經紀人和房地產經紀機構承擔。

　　房地產估價業(yè)主要是分析、測算和判斷房地產的價值并提出相關專業(yè)意見，為土地使用權出讓、轉讓和房地產買賣、抵押、征收征用補償、損害賠償、課稅等提供價值參考依據。房地產估價通常要求獨立、客觀、公正，而估價委托人(客戶)有時要求高估或者低估房地產的價值，存在一定沖突。房地產估價活動主要由房地產估價師來完成。從事房地產估價活動需要扎實的估價專業(yè)知識、豐富的估價實踐經驗和良好的職業(yè)道德。房地產估價業(yè)是知識密集型行業(yè)。

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　　房地產經紀業(yè)主要是幫助房地產出售者、出租人尋找到房地產的購買者、承租人，或者幫助房地產的購買者、承租人尋找到其欲購買、承租的房地產，是房地產市場運行的潤滑劑。房地產經紀活動由房地產經紀人員來完成，房地產經紀機構主要是為房地產經紀人員提供平臺和品牌。從事房地產經紀活動需要一定的專業(yè)知識、經驗和較好的信譽。房地產經紀業(yè)是知識密集和勞動密集的行業(yè)。隨著我國房地產市場逐步由新建商品房買賣為主轉變?yōu)榇媪糠抠I賣和租賃為主，房地產業(yè)將逐步由房地產開發(fā)經營為主轉變?yōu)榉康禺a經紀等房地產服務為主。在成熟的房地產市場中，房地產經紀業(yè)是房地產業(yè)的主體。

　　物業(yè)管理業(yè)主要是對已建成并經竣工驗收投入使用的各類房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，并提供相關服務。從事物業(yè)管理活動需要樹立服務意識，正確處理好與業(yè)主的關系。物業(yè)管理不同崗位要求的人員知識水平差異較大，其中的高層次專業(yè)人員是物業(yè)管理師。物業(yè)管理業(yè)是勞動密集和知識密集的行業(yè)。

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