2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點價值標準、估價方法與估價目的

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　　價值標準、估價方法與估價目的

　　在定義估價方法時，《規(guī)范》已經(jīng)明確了公開市場價值標準，在應用估價方法進行各種目的的估價時，《規(guī)范》又再一次強調(diào)了公開市場價值標準。在土地使用權(quán)出讓價格評估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估、(從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的)房地產(chǎn)租賃價格評估、房地產(chǎn)抵押價值評估時，都明確要求采用公開市場價值標準：

　　“6.1.2土地使用權(quán)出讓價格評估，應分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標、拍賣的出讓方式。協(xié)議出讓的價格評估，應采用公開市場價值標準。招標和拍賣出讓的價格評估，應為招標和拍賣底價評估，參照6.10房地產(chǎn)拍賣底價評估進行。”

　　“6.2.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應采用公開市場價值標準。”“6.3.2從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應采用公開市場價值標準。”

　　“6.4.2房地產(chǎn)抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，……”在房地產(chǎn)課稅估價時，則要求“宜采用公開市場價值標準”：“6.6.3房地產(chǎn)課稅估價宜采用公開市場價值標準;并應符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。”

　　由此可見，針對不同估價目的而進行房地產(chǎn)估價時要考慮的一個首要問題，也是確定估價的價值標準，而并不是選擇估價方法。曾經(jīng)有人提出，市場法估價的結(jié)論是最接近實際的，成本法估價的結(jié)論通常偏低，收益法估價的結(jié)論通常偏高。實際上通過前面的簡單分析可以看到，在嚴格采用公開市場價值標準的前提下，排除允許的誤差后，各種方法估價得出的結(jié)論應該是趨于一致的。由此引伸，各種估價方法與估價目的在一般情況下并無嚴格的對應關(guān)系。曾經(jīng)有人很認真地用表格的形式將各種目的的估價與各種估價方法做出匹配，提出在某種估價目的下，最適合采用某種方法，其次可選用某種方法。而由上面的分析我們可以自然地得出這樣的結(jié)論：各種估價方法的應用在多數(shù)情況下并不受估價目的的限制。

　　當然，《規(guī)范》的5.1.7條這樣規(guī)定：“在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。”看上去，這是對成本法作為主要估價方法作了一些限制，實際上是《規(guī)范》條文的明確規(guī)定：

　　“5.1.7本條的規(guī)定主要是考慮到目前估價行業(yè)的現(xiàn)狀，目前許多估價人員往往偏好采用成本法估價，而又不能完整準確地理解和運用成本法。”

　　可以更明確一點說，這只是一條過渡性的規(guī)定。我們還可以再來看一下《規(guī)范》中“不同估價目的下的估價”的一條規(guī)定：

　　“6.2.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應采用假設(shè)開發(fā)法。”

　　從這條規(guī)定中我們可以看到，這里要求對“待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應采用假設(shè)開發(fā)法”，是針對“待開發(fā)房地產(chǎn)”這類估價對象的，而并不是針對“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”這類估價目的的。綜上所述，估價對象與估價方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估

　　6價目的與估價方法之間并無嚴格的對應關(guān)系。