城市“西進” 三水展開最大規(guī)?！叭f”改造

　　2700畝舊廠房將整體規(guī)劃，分步推進$lesson$

　　走在三水的西河路、口岸大道一帶，每走幾步就會有一條橫幅標語映入眼簾――“以大拆促大建，以大建促大變”、“您的決策，影響一座城，請支持三舊改造”。 這里是三水的對外經濟開發(fā)區(qū)，建設于上世紀90年代。去年12月，三水啟動了城市“西進”計劃，要通過“三舊”改造，將這一片區(qū)的49間工廠整體拆除，建設一座“北江新區(qū)”。在凌厲的宣傳攻勢之下，“三舊”改造的前期工作正緊鑼密鼓地展開。

　　將2700多畝土地整體規(guī)劃、連片開發(fā)，這一做法曾獲得佛山市長劉悅倫的高度評價。不過，整體改造涉及49家企業(yè)，相比單個舊廠房征拆，難度大大增加，是什么因素致使政府下定決心進行整體改造?面對高難度的談判，政府是否有足夠的決心和財力?土地面積多達2700畝，開發(fā)中會不會遭遇“戰(zhàn)線太長”的窘境?

　　連日來，記者深入對外經濟開發(fā)區(qū)探營，試圖解碼這一三水史上最大的“三舊”改造工程。

　　【背景】

　　49家企業(yè)年納稅額僅5000萬元

　　三水對外經濟開發(fā)區(qū)位于西南中心城區(qū)的西部，東至口岸大道，西至工業(yè)大道，南至西河路，北至原321國道，總面積達2707.62畝。

　　西南街道的相關負責人介紹，這一開發(fā)區(qū)建于上世紀90年代，原本希望發(fā)展出口加工業(yè)，但目前真正的“三來一補”企業(yè)只有一家。開發(fā)區(qū)內的企業(yè)大多規(guī)模小，效益差，產業(yè)分布零散，更有相當一部分土地處于閑置或出租狀態(tài)。

　　上周五上午，記者走進三水對外經濟開發(fā)區(qū)，在開發(fā)區(qū)北部一家制造企業(yè)里看到，盡管是上班時間，廠區(qū)大門內卻沒有工人，一片靜悄悄也沒有開工生產的跡象。廠區(qū)內巡邏的保安說，這家企業(yè)當天不上班，要到周一才會開工。

　　走進廠區(qū)的辦公樓，這里的一層對外出租，二層為該廠的辦公樓，三層以上都是空空蕩蕩，積了厚厚的灰塵。登上辦公樓頂眺望，廠區(qū)東西兩側各有一個住宅小區(qū)，南面的圍墻外是一家洗瓶廠，空地上堆積著一箱又一箱的空啤酒瓶。再向遠處看，有的地塊閑置，有的地塊上是低矮的廠房。

　　根據西南街道提供的數據，目前對外經濟開發(fā)區(qū)共有49家企業(yè)，但去年一年的綜合納稅額一共只有5000萬元左右。相比之下，同在西南街道的紅牛等飲料企業(yè)，100到200畝的土地，就能產生過億元的稅收。西南街道的相關負責人說，當初發(fā)展工業(yè)是“有飯就吃”，沒有什么規(guī)劃，也沒什么門檻，用現在的眼光來看，這一片區(qū)的土地利用率極低。

　　“不像居民區(qū)，也不像工業(yè)區(qū)”

　　近年來，隨著三水城市的不斷發(fā)展，對外經濟開發(fā)區(qū)一帶不斷有土地出讓，目前這里已是高樓林立，成為三水的一個重要居住區(qū)，明珠灣、北江明珠、時代城、御龍灣、頤澳灣、譽海尚城等樓盤都分布在這附近。然而，住宅區(qū)與工業(yè)區(qū)交織的局面，讓附近的居民頗為困擾。

　　僅以西青大道上的某樓盤一期為例，該小區(qū)的東側是一座混凝土攪拌站，常年揚塵影響空氣質量，水泥罐車的來來往往也讓市民對附近道路的交通安全頗為擔憂。小區(qū)的南面有一家洗瓶廠，據稱該廠由于不時會有異味彌漫，而屢遭投訴。

　　“不像居民區(qū)，也不像工業(yè)區(qū)?！边@是很多人對這一地段的評價。西南街道方面稱，對外開發(fā)區(qū)的“三舊”改造其實是順應了老百姓的需求，只有拆除舊廠房，建設新城區(qū)，才能改善居住區(qū)的環(huán)境，讓市民生活得更加舒適。

　　正是因為這一點，城市“西進”政策一經提出，就得到了眾多網友的歡迎。

　　【規(guī)劃】

　　與三水新城錯位發(fā)展，定位為“北江新區(qū)”

　　去年下半年新一屆三水區(qū)領導提出，要在西南舊城區(qū)、云東海、樂平之間建設三水新城，并于去年年底成立了三水新城建設管委會，并由區(qū)長陳英文親自掛帥。那么，三水的城市“西進”，要與正在規(guī)劃中的三水新城如何區(qū)分?

　　不久前，三水區(qū)委書記蘇偉波在接受采訪時就表示，要將城市“西進”作為三水城市升級的短期目標，而相對而言，三水新城建設則屬于一種遠期規(guī)劃。

　　西南街道方面表示，這一片區(qū)將與三水新城錯位發(fā)展，建成三水本土居民的人居中心，定位為“北江新區(qū)”。未來，這里將以發(fā)展現代化服務業(yè)為主導，充分利用項目“南臨北江、北靠三水森林公園”的優(yōu)質環(huán)境景觀資源，以高起點、高標準、高層次、高水平的城市建設標準，打造成為三水中心區(qū)綠色核心金融商業(yè)區(qū)、國際飲料飲食文化會展中心及會議中心、創(chuàng)意文化中心、綠色休閑生態(tài)居住新城。

　　【思辨】

　　“化零為整”是否可行?

　　對外經濟開發(fā)區(qū)的“三舊”改造，早已成為各方共識，但怎么改，仍然需要討論。是繼續(xù)以往零散的土地出讓模式?還是由政府主導，對這一片區(qū)進行統一規(guī)劃、統一改造?三水選擇了后者。

　　為何有這樣的嘗試?西南街道相關負責人稱，從城市發(fā)展的角度來看，只有整體規(guī)劃才能提升檔次，如果三舊改造總是東一塊西一塊，不能連片發(fā)展，即便經過改造，城市也將雜亂無章;客觀上看，此次涉及改造的地塊盡管有2700多畝，但都是國有用地，土地使用的主體是49家企業(yè)，相較于居民，更容易協商。

　　去年12月，對外開發(fā)區(qū)“三舊”改造指揮部正式成立，決定以西南街道下屬的國有全資企業(yè)廣東西南投資控股有限公司具體實施改造，整體規(guī)劃，連片開發(fā)。

　　今年2月，佛山市長劉悅倫前來三水調研時，這一片區(qū)的舊改已在穩(wěn)步推進當中，劉悅倫對“整體規(guī)劃，連片開發(fā)”的做法大加贊賞，他表示，近期佛山“三舊”改造的力度有所減弱，像這樣大規(guī)模的舊改更是少之又少，西南街道的做法值得在全市進行推廣。

　　23億元投資款如何解決?

　　根據政府的測算，對外開發(fā)區(qū)的“三舊”改造總投資約23億元。盡管是“整體規(guī)劃”，但考慮到種種客觀因素，整個工程將分步推進。

　　23億元的投資將怎么解決?記者了解到，首期資金約10億元，其中35%是西南街道的自有資金，65%是通過廣東西南投資控股有限公司向銀行融資。在指揮部的計劃中，今年9月將與所有企業(yè)達成協議，今年年底完成拆遷。

　　接下來，這一片區(qū)的土地將分為兩期進行開發(fā)，并且分片區(qū)對外出讓，通過向社會招標的方式吸引社會資金參與。

　　規(guī)劃中，首期開發(fā)的面積為1400多畝，二期面積為1200多畝，將劃分為若干個功能片區(qū)，逐塊逐塊地進行開發(fā)。西南街道的相關負責人說，今后的開發(fā)將面對社會招標，歡迎各界的投資者參與，也包括此前位于對外開發(fā)區(qū)的企業(yè)，但開發(fā)一定會嚴格按照規(guī)劃展開。

　　在被問及如此大的舊改項目，會不會“戰(zhàn)線過長”時，西南街道的相關負責人稱，這正是“整體規(guī)劃”、“逐塊開發(fā)”的原因，政府希望這項工程能穩(wěn)步推進，北江新區(qū)的建成，將用3―5年的時間。

　　2700畝土地使用權大多歸屬企業(yè)

　　【攻堅】

　　此次涉及改造的2700多畝土地幾乎都是國有土地，使用權則分別出讓給了企業(yè)，征拆的成功，需要取得企業(yè)的配合，并由政府向企業(yè)提供補償。采訪中，幾乎所有人都表示，與企業(yè)的談判應該是項目最大的難點。

　　去年12月指揮部成立，接著招募有資質的中介公司進企業(yè)評估、測量，之后還將有審計監(jiān)理公司對評估結果進行審計，最后進入企業(yè)與政府的談判階段。目前，對企業(yè)的評估工作正在進行中，記者了解到，絕大部分的企業(yè)對評估工作較為配合。

　　據悉，西南街道已成立8個工作組，對49家企業(yè)分片包干，每個工作組均由至少是街道黨工委委員一級的領導擔任組長，可謂“舉全街道之力”來推進這項工作。

　　與此同時，大規(guī)模的宣傳活動也已展開，在對外經濟開發(fā)區(qū)范圍內，已經處處可見“三舊”改造的橫幅標語，“您的決定，影響一座城，請支持三舊改造”，頗為煽情的標語，體現出征拆人員的良苦用心。

　　如何兼顧49家企業(yè)利益?

　　街道有關負責人：將實行“一企一策”

　　■三舊改造

　　據統計，目前對外經濟開發(fā)區(qū)共有49家企業(yè)。對外開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃改造固然是一件好事，但由于該片區(qū)土地均已出讓給了企業(yè)，在進行舊廠房改造的同時，如何兼顧企業(yè)的利益?西南街道有關負責人稱，為了保證“三舊”改造能順利推進，事實上他們也是站在企業(yè)的角度考慮問題，充分考慮企業(yè)的難處，對企業(yè)實行“一企一策”。

　　西南街道已經引入了7家中介公司作為“第三方機構”，評估完成后，還將有2家審計公司進行“二次評估”。企業(yè)可以從三種補償方案中選擇一種，一些符合西南街道產業(yè)定位的優(yōu)質企業(yè)有機會進駐該街道的水都飲料基地。

　　引入第三方，強調公平公正

　　為使舊改順利進行，西南街道一次性引入了7家有資質的中介公司作為“第三方”機構，其中包括1家測繪企業(yè)，3家土地房產評估公司，3家資產評估公司，將分別對49間企業(yè)進行評估。西南街道方面表示，他們要求這些中介公司站在第三方的立場，不偏向企業(yè)、政府的任何一方，按照市場價格進行評估，政府負擔評估的費用，但決不會對評估的過程進行干預。

　　此外，西南街道還引入兩2家審計公司，對上述7家公司的評估依據、結果進行監(jiān)督，保障評估結果的公證性。

　　三種補償方式供企業(yè)選擇

　　今年2月，對企業(yè)的征拆方案正式出爐，并陸續(xù)發(fā)放到企業(yè)主的手中。對于這一方案，西南街道相關負責人頗有自信：“整個拆遷方案，我們已經專門請法律專業(yè)人士評判過，與市場規(guī)律吻合，方案是有利于企業(yè)的，不擔心企業(yè)不配合?！?/P>

　　在發(fā)放給企業(yè)主的這份補償方案中，征收補償的方式有貨幣補償、產權異地調換與貨幣補償相結合、投資收益三種方式。

　　其中，貨幣補償是指通過有相應資質的評估機構根據規(guī)定進行評估，按評估值給予補償。

　　產權異地置換與貨幣補償相結合，則是指對于土地的使用權進行異地置換，而對建筑物補償、搬遷補償，以及停產損失等，仍通過貨幣進行補償，但這種方式只適用于自主經營并且符合西南街道產業(yè)結構的企業(yè)，存在土地租賃關系的企業(yè)不適用于這樣的補償方式。

　　投資收益，則是指企業(yè)主將全部或部分的補償款轉換成對項目的投資，在土地成功出讓后3個月內支付補償總額(含獎勵)，并按投資總額的8%支付投資收益。3年后土地仍未成功出讓的，則每年按8%支付投資收益，直到土地成功出讓為止。

　　幾家飲企有望入駐水都飲料基地

　　舊廠房拆遷后，企業(yè)的出路如何解決?西南街道方面稱，49家企業(yè)中，符合街道產業(yè)結構的，將安排進入街道的園區(qū)。目前已初步確定了3家此類的企業(yè)，這些企業(yè)與西南主導的食品飲料產業(yè)有關，將有機會進入中國西南水都飲料基地。其中，隱雪食品在飲料基地已購置的工業(yè)用地，這一次舊廠房拆遷將促成公司生產線的整體搬遷。

　　49家企業(yè)中，不符合西南街道產業(yè)結構，但符合區(qū)產業(yè)結構的，將通過區(qū)經促局引導進入其他鎮(zhèn)街的工業(yè)園中。

　　而另一些的企業(yè)，將引導至三水周邊的區(qū)域繼續(xù)生產。西南街道一位負責人說：“前兩天我還帶了兩三家企業(yè)區(qū)周圍看地，希望能租一塊繼續(xù)生產?！?/P>

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