城鄉(xiāng)規(guī)劃師|當(dāng)年的一座座“鬼城”，如今都變成什么樣了?

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一、鬼城的開(kāi)端：4萬(wàn)億堆出遍地新城

2008年，金融危機(jī)席卷全球，中國(guó)在這場(chǎng)災(zāi)難中亦未能幸免，廣東、浙江等地大量工廠關(guān)停，約6000萬(wàn)工人失業(yè)，GDP岌岌可危。

時(shí)任發(fā)改委主任張平曾說(shuō)，“為抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)速下滑的態(tài)勢(shì)，我們必須采取力度比較大、效果比較顯著的措施。”

這個(gè)“力度比較大、效果比較顯著的措施”，就是經(jīng)濟(jì)刺激。

當(dāng)年的11月9日，中國(guó)宣布實(shí)施適度寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，并出臺(tái)了投資規(guī)模達(dá)4萬(wàn)億元的經(jīng)濟(jì)刺激方案。

房地產(chǎn)，成了4萬(wàn)億刺激及附帶的12萬(wàn)億天量信貸大量流入的方向。

這種選擇毫不奇怪。

2018年，實(shí)體經(jīng)濟(jì)正無(wú)比艱難。一方面生產(chǎn)需求不足導(dǎo)致投資需求少，一方面實(shí)體經(jīng)濟(jì)壞賬率相對(duì)更高，即便是有4萬(wàn)億及其撬動(dòng)的12萬(wàn)億天量信貸，銀行錢多沒(méi)地方去，仍舊不愿意貸給實(shí)業(yè)。

另一方面，經(jīng)濟(jì)下行期中，人們都在尋找讓資產(chǎn)更保值的方式。房子的吸引力顯現(xiàn)出來(lái)。與此同時(shí)，刺激政策使得房地產(chǎn)吸引了大量資金，進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)高揚(yáng)，因此資金只能往房地產(chǎn)流。

也是從這時(shí)開(kāi)始，中國(guó)開(kāi)始了轟轟烈烈的大建設(shè)時(shí)代。

2014年，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心課題組發(fā)布的報(bào)告稱，在他們調(diào)研的144個(gè)地級(jí)城市中，有133個(gè)地級(jí)城市提出要建設(shè)新城新區(qū)，占92.4%;而在檢索的161個(gè)縣級(jí)城市中，提出新城新區(qū)建設(shè)的有67個(gè)，占41.6%。

在狂熱的造城運(yùn)動(dòng)中，新城的各種問(wèn)題也暴露在公眾面前。曾有機(jī)構(gòu)發(fā)布一份2015年的《中國(guó)50大鬼城排行榜》。其中鄂爾多斯康巴什新區(qū)、常州等城市，都榜上有名。

原因在于，規(guī)劃中的新城，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)貙?shí)際需求。

以鄂爾多斯來(lái)說(shuō)，康巴什新區(qū)規(guī)劃人口100萬(wàn)，但當(dāng)?shù)乜側(cè)丝趦H為15萬(wàn)人，就產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)?017年GDP為54.89億，人均為3萬(wàn)元，如果人均不變，當(dāng)增加到100萬(wàn)人口時(shí)，當(dāng)?shù)谿DP將達(dá)到309億，足足要翻6倍不止。

明顯，這不是短時(shí)間能做到的。

新城沒(méi)了人，也就變成了“鬼城”。

二、鬼城現(xiàn)狀：有些逐漸消失，有些苦苦掙扎，有些表面繁榮

鬼城曾經(jīng)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一塊污漬，雖然“鬼城”的新聞一再敲打人心，但近來(lái)，關(guān)于“鬼城”逆襲的消息也一再傳出。

曾經(jīng)是中國(guó)鬼城之一的鄭東新區(qū)，現(xiàn)在入住率達(dá)到95%，這確實(shí)是咸魚翻身。而鄂爾多斯，也漸漸變得人氣旺盛起來(lái)。

事實(shí)上，近年來(lái)，多地“鬼城”都出現(xiàn)了積極改變的跡象，而有一些“鬼城”，則沒(méi)有那么幸運(yùn)。

總的來(lái)說(shuō)，“鬼城”們，正在冰火兩重天中。

鄂爾多斯：

鄂爾多斯近年房?jī)r(jià)大幅上漲，幾乎回到了曾經(jīng)最鼎盛的水平。

鄂爾多斯房?jī)r(jià)高點(diǎn)出現(xiàn)在2010年，當(dāng)時(shí)部分康巴什樓盤價(jià)格曾達(dá)到2萬(wàn)元/平方米，東勝區(qū)和康巴什南區(qū)房?jī)r(jià)也超過(guò)萬(wàn)元。

2011年下半年，鄂爾多斯民間借貸崩盤，加上隨后煤炭經(jīng)濟(jì)下行，鄂爾多斯整個(gè)經(jīng)濟(jì)面失去支柱，房?jī)r(jià)也開(kāi)始出現(xiàn)崩潰，用當(dāng)?shù)厝说脑捳f(shuō)，當(dāng)時(shí)的情形是“一萬(wàn)多的樓盤基本跌到四五千元了，一萬(wàn)七八元到兩萬(wàn)元左右的跌到七八千元”?；舅闶茄鼣亍?/p>

《2020年上半年全國(guó)城市房?jī)r(jià)漲幅榜》數(shù)據(jù)顯示，鄂爾多斯市2020年6月房?jī)r(jià)均價(jià)7528元，去年年底均價(jià)為6757元，上半年鄂爾多斯市房?jī)r(jià)上漲11.41%，位列全國(guó)第7，也是前10中唯一上榜的內(nèi)蒙古城市。

常州：

曾為鬼城榜上嘉賓的常州，如今同樣有了新變化。

現(xiàn)在，常州已經(jīng)成為一個(gè)成長(zhǎng)性比較好的城市，去化周期只有4-6個(gè)月。

2020年9月11日，常州發(fā)布樓市調(diào)控新政《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，最為市場(chǎng)關(guān)注的就是關(guān)于抑制投資需求的兩點(diǎn)：市區(qū)新購(gòu)商品住房取得產(chǎn)權(quán)證后4年方可交易;已擁有一套住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的家庭，再次貸款最低首付60%。于9月12日開(kāi)始實(shí)施。

在正式實(shí)施前一天，截至9月11日11時(shí)40分止，常州商品房網(wǎng)簽數(shù)量超過(guò)1700套，而且數(shù)據(jù)一直在上漲。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，按照2020年常州土地出讓的樓板價(jià)水平來(lái)看，2021年的房子預(yù)計(jì)要漲到3萬(wàn)元/平方米以上。

沈陽(yáng)：

沈陽(yáng)也曾是鬼城重災(zāi)區(qū)，如今，它的樓市同樣一房難求，沈陽(yáng)恒大某項(xiàng)目底第一次開(kāi)盤時(shí)，一天銷售了9億元，創(chuàng)造了沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)記錄。

渾南全運(yùn)村曾是沈陽(yáng)樓市最危險(xiǎn)的地方。這座因2010年全運(yùn)會(huì)而誕生的新城，因?yàn)檫^(guò)度開(kāi)發(fā)、無(wú)人居住，曾被媒體稱為“鬼城”。

可如今，全運(yùn)村的房?jī)r(jià)已經(jīng)翻倍，隨著政府搬遷、人流涌入，新的售樓處很快填滿了當(dāng)年無(wú)人問(wèn)津的這塊區(qū)域。

全運(yùn)村的“復(fù)活”是沈陽(yáng)樓市的縮影。來(lái)自新峰機(jī)構(gòu)東北事業(yè)部的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年沈陽(yáng)商品住宅累計(jì)銷售額707億元，同比增加14%。

然而，即便“鬼城”在房?jī)r(jià)上開(kāi)始逆襲，并不代表已經(jīng)擺脫“鬼城”的本質(zhì)。

典型案例便是河北的曹妃甸。2008年，為了給北京奧運(yùn)會(huì)騰出一片藍(lán)天，首鋼整體搬遷至河北曹妃甸，搬遷計(jì)劃總投資677億人民幣。

最后，曹妃甸這座被領(lǐng)導(dǎo)們贊譽(yù)為'世界經(jīng)濟(jì)工業(yè)城'的小島，歷經(jīng)十年以及來(lái)自政府的數(shù)千億'投資'后，一直沒(méi)有發(fā)展起來(lái)。原'計(jì)劃'是擁有一百萬(wàn)的居民，而現(xiàn)在，常駐的人員僅有一千來(lái)人。

三、鬼城“詐尸”，棚改做的人工呼吸

2015年，全國(guó)狹義待售商品房面積有7.2億平方米，住宅施工面積高達(dá)57.2億平方米，庫(kù)存總計(jì)64.4億平方米，這是一個(gè)驚人的數(shù)字。這說(shuō)明房地產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重供過(guò)于求，同時(shí)意味著，房地產(chǎn)存在巨大的泡沫，并且這個(gè)泡沫隨時(shí)有破碎的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)在GDP高速增長(zhǎng)中的重要性毋庸贅言，如果市面上的存量房源過(guò)多，導(dǎo)致缺少新鮮血液為市場(chǎng)提供源源不斷的活力，經(jīng)濟(jì)變回失去蓬勃發(fā)展的動(dòng)能。簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不能停，而要讓企業(yè)維持不斷開(kāi)發(fā)的狀態(tài)，需要大量的資金。

一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的投資持續(xù)下降，那么GDP的增速便放緩甚至下滑。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，一旦房地產(chǎn)價(jià)格不能維持堅(jiān)挺，下一秒，這個(gè)疲軟的狀態(tài)就會(huì)傳導(dǎo)至整個(gè)經(jīng)濟(jì)面、因?yàn)榉康禺a(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱，是命脈，房地產(chǎn)一旦倒下，無(wú)異于閹割了中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

金融風(fēng)險(xiǎn)迫在眉睫。在這緊要關(guān)頭， 上層祭出了“去庫(kù)存”這個(gè)武器。

去庫(kù)存就是將市場(chǎng)上現(xiàn)有的存量住房全部賣掉，因?yàn)榇藭r(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金回籠困難，沒(méi)有錢再繼續(xù)投入，而去庫(kù)存則是幫助開(kāi)發(fā)商迅速收回資金的法寶。

但是，該買房的人基本上已經(jīng)買了房，剩下的都是買不起或者正在觀望的人，再想從他們手上掏出錢來(lái)接盤，談何容易。

當(dāng)時(shí)給出的解決辦法就是：棚戶區(qū)改造貨幣化安置。

既然沒(méi)有買房的需求，那便造出來(lái)。怎么造?將有房者的房拆掉，再塞給他一大把現(xiàn)金，沒(méi)了房子他自然要買房，沒(méi)有鈔票那便給他鈔票。實(shí)在不行，還有“房票”這個(gè)靈丹妙藥。

于是，在2015年下半年至2017年，棚改貨幣化安置硬生生將已經(jīng)沉重到邁不開(kāi)腿的中國(guó)房地產(chǎn)，拉扯著飛上了天。

鄂爾多斯政府工作報(bào)告中的數(shù)據(jù)顯示，2016年及2017年，鄂爾多斯通過(guò)棚改消化的存量商品房面積分別為589.8萬(wàn)平米和511萬(wàn)平米，而2014年和2015年兩年合計(jì)消化的存量商品房面積僅588萬(wàn)平方米，不及2016年一年。

棚改貨幣化安置令鄂爾多斯去庫(kù)存進(jìn)程至少加快了兩年?？梢?jiàn)，購(gòu)房需求在特定環(huán)境下，并不是遵循市場(chǎng)規(guī)律，而是可以通過(guò)人為生造出來(lái)的。

四、棚改熄火，未來(lái)拿什么救樓市?

如果以房?jī)r(jià)來(lái)衡量，“鬼城”已經(jīng)被消滅得差不多，地方政府或許能因此歡欣鼓舞。但是，“鬼城”的出現(xiàn)并不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌。而是因?yàn)楫?dāng)?shù)貨](méi)有“人氣”。

鬼城，不是指建成后無(wú)法賣出的房子，而是指占地面積廣，擁有城市的外貌，但沒(méi)有城市內(nèi)核的地區(qū)。城市的內(nèi)核既不是嶄新的高樓和房子，也不是寬闊的馬路，而是人。

即便是這里的每一間房子都已經(jīng)賣出，如果沒(méi)有人入住，街道上空空如也，夜晚漆黑一片，那也是鬼城一座。

沒(méi)有人就沒(méi)有日常的經(jīng)濟(jì)行為，也就不會(huì)有經(jīng)濟(jì)的活力。對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)也僅僅體現(xiàn)在建設(shè)和售賣時(shí)期對(duì)GDP的拉動(dòng)，之后就會(huì)因?yàn)楦哳~的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用成為沉重的包袱。

對(duì)于新城來(lái)說(shuō)，其建設(shè)要經(jīng)歷3個(gè)階段：初始階段——快速增長(zhǎng)階段——成熟階段。從初始建設(shè)到養(yǎng)成，至少要經(jīng)歷10年以上的時(shí)間。即使是鄭東新區(qū)這樣實(shí)現(xiàn)了逆襲的“鬼城”，仍舊經(jīng)過(guò)了一段痛苦的“空窗期”。

早在2018年6月25日，各地PSL(抵押補(bǔ)充貸款)審批暫停，回收國(guó)開(kāi)行總行，這意味著棚改貨幣化安置被叫停，消滅“鬼城”的核武器被熄火。

逃出生天的“鬼城”可以松一口氣，等待人類慢慢填滿這里的日子，那些沒(méi)有那么好運(yùn)的“鬼城”，就要等待下一次運(yùn)氣。

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