城鄉(xiāng)規(guī)劃師|【解讀新政!】全國22城市住宅土地供應(yīng)1年不超3次!!!

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今天，一份文件顯示：2021年，全國22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)現(xiàn)住宅用地“兩集中”，發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。

網(wǎng)傳22城名單包括北上廣深4個(gè)一線城市，南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個(gè)二線城市。

住宅用地“兩集中”指：一是集中發(fā)布出讓公告，二是集中組織出讓活動(dòng)。原則上全年不超過3次，時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對(duì)均衡。

隨后，青島、天津、鄭州等城市陸續(xù)發(fā)布通知及文件，印證了該消息的真實(shí)性。

此外，集中供地政策強(qiáng)調(diào)了22個(gè)城市的落實(shí)，也強(qiáng)調(diào)了住宅用地領(lǐng)域的改革，實(shí)際上有助于真正減少土地哄搶，促進(jìn)各地土地交易市場(chǎng)平穩(wěn)，本質(zhì)上也是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的重要體現(xiàn)。

2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)發(fā)布《堅(jiān)決落實(shí)上級(jí)有關(guān)要求 部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》的通知?！锻ㄖ凤@示，2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局副局長潘奇主持召開青島全市住宅用地調(diào)控工作部署會(huì)議，會(huì)議傳達(dá)學(xué)習(xí)了上級(jí)部門關(guān)于住宅用地供應(yīng)工作的最新要求，并對(duì)2021年全市住宅用地供應(yīng)工作進(jìn)行了部署。其中提到，嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓。

2月23日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布文件《關(guān)于統(tǒng)一組織住宅用地掛牌出讓公告發(fā)布的緊急通知》，2月23日起，航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實(shí)施。

2月23日，天津市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的通知》：為做好2021年住宅用地“兩集中”同步公開出讓有關(guān)工作，我市確定于3月、6月、9月中旬分三批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，除上述三個(gè)日期外，不得再發(fā)布住宅用地出讓公告。

大家都很關(guān)心最新出爐的「一年只賣三次」新政，會(huì)有什么樣的連鎖影響。

先說結(jié)論。一，要看未來的細(xì)則;二，影響很大很深遠(yuǎn)。三，對(duì)開發(fā)商的能力挑戰(zhàn)極大。

我們來拆解下這幾個(gè)結(jié)論。

那么，要理解這個(gè)新政的影響，就要從開發(fā)商拿地的方式來推演。

一般開發(fā)商拿地，通常前期要勾兌一下，跟蹤一到兩塊地，然后準(zhǔn)備拿地。在資本準(zhǔn)備上，自有資金出20%到30%，剩下就是過橋資金，基金或者資管做夾層融資。

不管在哪里拿地，你不可能一分錢自有資金都不出。

那么問題來了，現(xiàn)在全國熱點(diǎn)城市同周期推地，你怎么辦?

我們假設(shè)2月份一個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)賬上現(xiàn)金流有30億元，按加杠桿五倍，1:4計(jì)算。自有資金20%，配資80%，那么也就是能融資120億元。

全國熱點(diǎn)城市，三月同時(shí)推地，你怎么選?

傳統(tǒng)地產(chǎn)公司拿地，就是靠時(shí)間錯(cuò)位來打時(shí)間差。這個(gè)月賬上有錢就拿地，下個(gè)月賬上沒錢就不拿地。

然而，現(xiàn)在一年三次出讓，一次可能推出多個(gè)地塊，可能你跟蹤了好幾塊地，最終只能選一塊。原因很簡單，因?yàn)榧瘓F(tuán)就這么多錢。

之前很多大型地產(chǎn)集團(tuán)的資金都是滾動(dòng)模式。這個(gè)月拿地，高周轉(zhuǎn)，把錢周轉(zhuǎn)出來，然后下個(gè)月去拿地。

現(xiàn)在你周轉(zhuǎn)出來后又能怎樣?公開市場(chǎng)一年最多三次出讓。你這個(gè)錢干嘛去呢?這個(gè)時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)明顯的資金和土地的錯(cuò)位。

因此，這個(gè)土地新政對(duì)開發(fā)商的第一個(gè)挑戰(zhàn)就在這里出現(xiàn)了：開發(fā)商需要很強(qiáng)的現(xiàn)金流管理能力，你必須要確保，當(dāng)主要城市集中推地的時(shí)候，你的掌上有錢。

我大膽預(yù)測(cè)一下，開發(fā)商的開工銷售計(jì)劃都要進(jìn)行調(diào)整。假如三月要拍地，你就要在二月份大賣促銷回款，否則賬上沒錢。與此同時(shí)，你的供貨節(jié)奏，也要隨之變化。

第二個(gè)挑戰(zhàn)是，考驗(yàn)開發(fā)商的融資能力，你能否在拿地的時(shí)候創(chuàng)新加杠桿。

我猜想，未來會(huì)出現(xiàn)很多開發(fā)商聯(lián)合拿地，在熱點(diǎn)的城市，開發(fā)商聯(lián)合體會(huì)進(jìn)一步涌現(xiàn)。

聯(lián)合拿地，相當(dāng)于減少自有資本投入，互相分擔(dān)成本，好處是，多處下注，多拿幾塊地。

第三個(gè)挑戰(zhàn)是，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)和城市的研判要更加強(qiáng)化。

你這筆錢投資了華東，可能就錯(cuò)過了大灣區(qū)。你投資了北京，可能成都的土地機(jī)會(huì)再好，你也只能眼饞。

如果你手里就100億元，22個(gè)城市一起出地。你投資哪個(gè)?你的投資部門要看多少個(gè)項(xiàng)目，內(nèi)部審批能忙的過來的么?

這就是第四個(gè)后果：投資團(tuán)隊(duì)可能會(huì)壓力山大。

投資前期部門會(huì)出現(xiàn)階段性瘋狂狀態(tài)。之前開發(fā)商拿地并不是這樣邏輯，一般開發(fā)商每個(gè)月都有項(xiàng)目跟進(jìn)，所以總部和區(qū)域都能忙的過來。研判完才會(huì)形成集團(tuán)投資決策意見。

但是現(xiàn)在22個(gè)城市，每個(gè)城市三月都放出20塊土地，合計(jì)440個(gè)項(xiàng)目。開發(fā)商的總部如何審查研判?總裁一天研究十個(gè)項(xiàng)目，也要44天。這還沒有考慮到，可能同一天推出多個(gè)城市的土地。

于是，第五個(gè)后果出現(xiàn)了：開發(fā)商基于以上的挑戰(zhàn)，犯錯(cuò)的概率比以往大大增加，由于買地是開發(fā)商最重要的決策，一個(gè)地塊買的不對(duì)，就可能讓公司蒙受巨大損失，因此，新政后，地產(chǎn)公司的決策風(fēng)險(xiǎn)也迅速攀升。

第六個(gè)后果是，集中賣地，八個(gè)月后，會(huì)帶來集中上市。

這樣全國主要城市的階段性脈沖供地，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目面市時(shí)候供應(yīng)量激增，同一個(gè)市場(chǎng)短期內(nèi)會(huì)有待售項(xiàng)目的集中上市，開發(fā)商的市場(chǎng)踩踏一觸即發(fā)，越來越多的項(xiàng)目總與城市總會(huì)陷入囚徒困境。

很多市場(chǎng)營銷玩法也可能玩不下去了。比如，以前東部很多城市的土地供應(yīng)，都是玩饑餓營銷，拉長線供地，一個(gè)月放一塊。這樣很多項(xiàng)目上市的時(shí)候，無競品，熱銷，新房市場(chǎng)節(jié)節(jié)高。

但是，現(xiàn)在三次集中供地，開發(fā)商普遍著急回款。那么供應(yīng)節(jié)點(diǎn)就會(huì)出現(xiàn)大量供應(yīng)，你的新房如何宣傳稀缺?

當(dāng)然政府可能有智慧，比如在同一時(shí)間的不同區(qū)域供地，來對(duì)沖這種可能性。但是，不可避免的是，集中賣地一定會(huì)讓同期供應(yīng)量驟然增多。

第七個(gè)后果，這種模式徹底封死了黑馬公司的可能。

之前黑馬的路徑就是高杠桿，快周轉(zhuǎn)，小股操盤，迅速滾大規(guī)模，不斷回款，不斷融資拿地。現(xiàn)在你有錢了，卻沒有生產(chǎn)資料了。這就對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化運(yùn)營提出了非常高的要求。

接下來，很多開發(fā)商可能要開始調(diào)整戰(zhàn)場(chǎng)，或者增加二手土地并購，不在公開市場(chǎng)玩了，有錢沒地，那就去找二手土地。二手土地的價(jià)格可能會(huì)上漲。

開發(fā)商還有一種選擇就是，轉(zhuǎn)移陣地，不在22個(gè)城市玩了。接受下沉市場(chǎng)，增加對(duì)下沉市場(chǎng)的投資力度。

寫到這里，也有朋友關(guān)心，這次「一年只賣三次」新政，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致，優(yōu)質(zhì)的土地，大家都集中籌碼去搶，導(dǎo)致它的溢價(jià)率上去，讓政策失去了初心?

我的看法是，不低估政府的智慧。政府的調(diào)控手段有很多，土地限價(jià)也可以搭配著使用，現(xiàn)在還沒有哪個(gè)城市敢大張旗鼓地廢除限價(jià)。如果你還是不顧一切地?fù)寖?yōu)質(zhì)的籌碼，大家既然都這么想，你搶到了，利潤率也會(huì)變得很低。

中國樓市之所以被認(rèn)為是政策市，跟兩件東西有關(guān)：土地與錢。這兩樣?xùn)|西，都被嚴(yán)格管控在政府手里。因此，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)與地產(chǎn)股的任何未來想象，都不能、也不應(yīng)該跳出這個(gè)天花板。

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