2013年注冊會計師《稅法》單元測試題：第八章土地增值稅法

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《稅法》單元測試題：第八章土地增值稅法

　　一、單項選擇題

　　1.下列各項中，屬于土地增值稅征收范圍的是( )。

　　A.出讓國有土地使用權(quán)

　　B.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)

　　C.出租國有土地使用權(quán)

　　D.繼承國有土地使用權(quán)

　　【答案】B

　　【解析】選項A：出讓國有土地使用權(quán)，不屬于土地增值稅的征稅范圍;選項C：出租國有土地使用權(quán)，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍;選項D：繼承國有土地使用權(quán)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　2.根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的( )內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。

　　A.7日

　　B.10日

　　C.15日

　　D.30日

　　【答案】A

　　【解析】土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。

　　3.根據(jù)土地增值稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額( )的，免征土地增值稅。

　　A.20%

　　B.30%

　　C.40%

　　D.50%

　　【答案】A

　　【解析】在土地增值稅稅收優(yōu)惠條款中規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計算繳納土地增值稅。

　　4.下列行為中，需要繳納土地增值稅的是( )。

　　A.企業(yè)向銀行借款500萬元，以其自有的廠房作為抵押，廠房尚在抵押期間

　　B.李某將其擁有的一塊土地使用權(quán)作價入股，投資給某工業(yè)企業(yè)

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將一塊土地使用權(quán)通過中國境內(nèi)非營利的社會團體贈與教育事業(yè)

　　D.企業(yè)將其自有的廠房抵償所欠乙企業(yè)的債務(wù)，并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)

　　【答案】D

　　5.2012年3月某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓新建普通標準住宅一幢，取得收入5000萬元，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納營業(yè)稅金及附加合計275萬元，該公司為取得該住宅地的土地使用權(quán)支付地價款和有關(guān)稅費合計2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1000萬元，利息支出100萬元(能夠按房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明)。該公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5%。該公司應(yīng)繳納土地增值稅( )萬元。

　　A.0

　　B.140.25

　　C.223.75

　　D.262.5

　　【答案】D

　　【解析】(1)扣除項目金額合計=2000+1000+100+(2000+1000)×5%+(2000+1000)×20%+275=4125(萬元);(2)增值額=5000-4125=875(萬元);(3)增值率=875/4125×100%=21.21%，適用稅率為30%;(4)應(yīng)納土地增值稅=875×30%=262.5(萬元)。

　　6.某市一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，1月份通過競拍取得一宗土地使用權(quán)，支付價款、稅費合計6000萬元，本年度占用80%開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本4000萬元;發(fā)生管理費用2800萬元、銷售費用1600萬元、利息費用400萬元(不能提供金融機構(gòu)的證明)。9月份該寫字樓竣工驗收。10～12月，房地產(chǎn)開發(fā)公司將寫字樓總面積的3/5直接銷售，銷售合同記載取得收入為12000萬元;12月，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的建筑材料供應(yīng)商催要材料價款，經(jīng)雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)公司用所開發(fā)寫字樓的l/5抵償材料價款。剩余的l/5公司對外出租，當年取得租金收入80萬元。已知當?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為l0%。則該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納土地增值稅( )萬元。

　　A.1038.0

　　B.1236.0

　　C.1416.0

　　D.1885.6

　　【答案】D

　　7.位于市區(qū)的某國有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地委托建筑公司建造一棟辦公樓，取得該項土地使用權(quán)時支付土地出讓金1000萬元，繳納相關(guān)稅費60萬元;該辦公樓開發(fā)成本800萬元;發(fā)生管理費用200萬元、財務(wù)費用300萬元(其中該辦公樓應(yīng)分攤的利息支出100萬元，包括超過貸款期限而支付的利息20萬元和罰息10萬元，利息支出可以提供金融機構(gòu)證明);辦公樓竣工驗收后，全部對外銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入5500萬元。已知當?shù)厥∪嗣裾?guī)定，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算比例為5%。該企業(yè)銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅( )萬元。

　　A.975.34

　　B.994.82

　　C.1236.64

　　D.1217.64

　　【答案】C

　　二、多項選擇題

　　1.下列各項中，需要繳納土地增值稅的有( )。

　　A.一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為

　　C.企業(yè)與企業(yè)之間互換房地產(chǎn)的行為

　　D.企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的行為

　　【答案】ACD

　　2.下列各項中，不征或免征土地增值稅的有( )。

　　A.個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實的

　　B.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資、聯(lián)營的

　　D.在企業(yè)兼并中，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的

　　【答案】ABD

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，允許作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項目扣除的稅金有( )。

　　A.營業(yè)稅

　　B.教育費附加

　　C.城市維護建設(shè)稅

　　D.印花稅

　　【答案】ABC

　　【解析】選項D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅已經(jīng)包括在房地產(chǎn)開發(fā)費用中，不能再單獨扣除。

　　4.下列情形中，屬于主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的有( )。

　　A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

　　B.取得銷售許可證滿3年仍未銷售完畢的

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的

　　D.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例為80%，其余全部自用的

　　【答案】BD

　　【解析】選項AC屬于納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算的情形。

　　5.下列稅務(wù)處理中，符合土地增值稅清算制度規(guī)定的有( )。

　　A.納稅人清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費，不得扣除

　　C.分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以分期項目為單位進行土地增值稅清算

　　D.對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，以取得的收入全額為增值額計征土地增值稅

　　【答案】ABC

　　【解析】對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以實行核定征收。

　　三、計算題

　　位于市區(qū)的某工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地委托某建筑公司建造辦公樓一幢，竣工驗收后，對外銷售了總建筑面積的2/3，共取得轉(zhuǎn)讓收入9800萬元，簽訂銷售合同;將剩余的1/3全部對外出租，當年取得租金收入80萬元。已知該企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用合計為4050萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元，企業(yè)沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息。已知當?shù)厥≌?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%。

　　該企業(yè)在申報繳納土地增值稅時作如下計算：

　　(1)扣除項目金額

　　=4050+3000+(4050+3000)×10%+(9800+80)×5%×(1+7%+3%)+(4050+3000)×20%

　　=9708.4(萬元)

　　(2)增值額=9800-9708.4=91.6(萬元)

　　(3)增值率=91.6÷9708.4×100%=0.94%，適用稅率30%

　　(4)土地增值稅稅額=91.6×30%=27.48(萬元)

　　請依據(jù)《土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定,具體分析該企業(yè)計算的土地增值稅稅額是否正確,如不正確,請指出錯誤之處,并列出步驟計算應(yīng)納土地增值稅稅額。

　　【答案及解析】

　　(1)該企業(yè)計算的土地增值稅不正確。

　　(2)錯誤如下：

　　①企業(yè)對外銷售了總建筑面積的2/3，只能扣除轉(zhuǎn)讓的建筑面積所對應(yīng)的取得土地使用權(quán)金額和開發(fā)成本部分，而該企業(yè)多扣了，同時多扣除了房地產(chǎn)開發(fā)費用金額。應(yīng)相應(yīng)的減少扣除項目金額4050×1/3+3000×1/3+(4050×1/3+3000×1/3)×10%=2585(萬元)。

　　②出租辦公樓取得的租金收入對應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加不得作為土地增值稅的扣除項目金額，該企業(yè)卻作為扣除項目金額扣除了，應(yīng)相應(yīng)的減少扣除項目金額80×5%×(1+7%+3%)=4.4(萬元)。

　?、垆N售辦公樓繳納的印花稅可以扣除，該單位卻未計入扣除項目金額扣除，應(yīng)相應(yīng)增加扣除項目金額9800×0.5‰=4.9(萬元)。

　?、芊欠康禺a(chǎn)開發(fā)單位不適用加計扣除20%的規(guī)定，該企業(yè)卻作為扣除項目金額扣除了。應(yīng)相應(yīng)減少扣除項目金額(4050+3000)×20%=1410(萬元)。

　　(3)應(yīng)納土地增值稅稅額：

　　①扣除項目金額=9708.4-2585-4.4+4.9-1410=5713.9(萬元)

　　或，扣除項目金額=4050×2/3+3000×2/3+(4050×2/3+3000×2/3)×10%+9800×5%×(1+7%+3%)+9800×0.5‰=5713.9(萬元)

　　②增值額=9800-5713.9=4086.1(萬元)

　?、墼鲋德?086.1÷5713.9×100%=71.51%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)為5%

　　④應(yīng)納土地增值稅額=4086.1×40%-5713.9×5%=1348.75(萬元)。