注冊會計(jì)師考試《經(jīng)濟(jì)法》第三章練習(xí)題
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【案例】甲公司于2007年10月10日通過拍賣方式拍得位于北京郊區(qū)的一塊工業(yè)建設(shè)用地;同年10月15日,甲公司與北京市土地管理部門簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》;同年10月21日,甲公司繳納全部土地出讓金;同年11月5日,甲公司辦理完畢建設(shè)用地使用權(quán)登記,并獲得建設(shè)用地使用權(quán)證。
2007年11月21日,甲公司與相鄰?fù)恋氐慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)人乙公司簽訂書面合同,該合同約定:甲公司在乙公司的土地上修筑一條機(jī)動車道,以利于交通方便;使用期限為20年;甲公司每年向乙公司支付8萬元費(fèi)用。該合同所設(shè)立的權(quán)利沒有辦理登記手續(xù)。
2008年1月28日,甲公司以取得的上述建設(shè)用地使用權(quán)作抵押,向丙銀行借款5000萬元,借款期限3年。該抵押權(quán)辦理了登記手續(xù)。此后,甲公司依法辦理了各項(xiàng)立項(xiàng)、規(guī)劃、建筑許可、施工許可等手續(xù)之后開工建設(shè)廠房。
2008年5月,因城市修改道路規(guī)劃,政府提前收回甲公司取得的尚未建設(shè)廠房的部分土地,用于市政公路建設(shè)。甲公司因該原因辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)時,發(fā)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)登記簿上記載的建設(shè)用地使用權(quán)面積與土地使用權(quán)證上的記載不盡一致。
要求:
根據(jù)上述內(nèi)容,分別回答下列問題:
(1)甲公司于何時取得建設(shè)用地使用權(quán)?并說明理由。
(2)甲公司與乙公司訂立合同擬設(shè)立的是何種物權(quán)?該物權(quán)是否已經(jīng)設(shè)立?并說明理由。
(3)甲公司在建造的廠房已經(jīng)完工,未辦理房屋所有權(quán)證的情況下,是否取得該房屋所有權(quán)?并說明理由。
(4)甲公司建造的廠房是否屬于丙銀行抵押權(quán)涉及的抵押物范圍?并說明理由。丙銀行如何實(shí)現(xiàn)自己的抵押權(quán)?
(5)在政府提前收回甲公司部分建設(shè)用地使用權(quán)的情況下,丙銀行能否就甲公司獲得的補(bǔ)償金主張權(quán)利?并說明理由。
(6)在登記簿上的記載與土地使用權(quán)證上的記載不一致的情況下,以何為準(zhǔn)?
【案例答案】
(1)甲公司于2007年11月5日取得建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)規(guī)定,建設(shè)用地使用權(quán)的取得必須向登記機(jī)構(gòu)辦理登記,登記是建設(shè)用地使用權(quán)生效的條件。在本題中,甲公司于2007年11月5日辦理了建設(shè)用地使用權(quán)的登記,因此,甲公可于2007年11月5日取得建設(shè)用地使用權(quán)。
(2)甲、乙公司設(shè)立的是地役權(quán),該地役權(quán)已經(jīng)設(shè)立。根據(jù)規(guī)定,地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的,可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。在本題中,當(dāng)事人未辦理登記不影響地役權(quán)的設(shè)立,地役權(quán)白地役權(quán)合同生效時(2007年11月21日)設(shè)立。
(3)甲公司已經(jīng)取得該房屋的所有權(quán)。根據(jù)規(guī)定,因合法建造等事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力。在本題中,由于甲公
司建造的房屋已經(jīng)完工,即使未辦理房屋所有權(quán)證書,但甲公司自合法建造完成之日起就取得了所有權(quán)。
(4)①廠房不屬于抵押物的范圍。根據(jù)規(guī)定,以城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押的,土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。②丙銀行在實(shí)現(xiàn)自己的抵押權(quán)時,可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同變價,但對新增房屋的變價所得,丙銀行無權(quán)優(yōu)先受償。
(5)丙銀行可以就甲公司獲得的補(bǔ)償金主張權(quán)利。根據(jù)規(guī)定,擔(dān)保期間,擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收時,擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。
(6)在登記簿上的記載與土地使用權(quán)證上的記載不一致的情況下,以登記簿為準(zhǔn)。
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