注會(huì)熱點(diǎn)：2020新民法典這些問題值得我們注意！

民法典與人民群眾安居樂業(yè)的保障

人們常常用安居樂業(yè)來描述幸福生活。當(dāng)然，安居是樂業(yè)的前提，沒有安居，也就談不上樂業(yè)。為此，民法典不僅要保護(hù)人民群眾對(duì)房屋所享有的所有權(quán)，也要保障非所有權(quán)人對(duì)房屋進(jìn)行合法利用的民事權(quán)利，更要保障人民群眾頭頂上的安全。

提供房屋所有權(quán)的多重保護(hù)方式。首先，民法典規(guī)定了物權(quán)是具有排他效力的權(quán)利，此種排除他人不當(dāng)干預(yù)的效力不僅是針對(duì)其他民事主體，也針對(duì)公權(quán)力機(jī)關(guān)，從而劃定公權(quán)力運(yùn)行的邊界。例如，民法典對(duì)于政府征收個(gè)人房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)，再次重申必須基于公共利益的需要，且應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。其次，針對(duì)其他民事主體采取破壞手段毀損房屋的行為，民法典規(guī)定行為人應(yīng)對(duì)權(quán)利人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。再次，民法典還規(guī)定在標(biāo)的物被他人無權(quán)占有、權(quán)利行使受到妨礙或者有妨礙發(fā)生的危險(xiǎn)時(shí)，權(quán)利人可請(qǐng)求返還原物、排除妨礙或者消除危險(xiǎn)。

強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記的風(fēng)險(xiǎn)防范功能。民法典賦予了不動(dòng)產(chǎn)登記非常強(qiáng)大的法律效力，因此我們必須重視不動(dòng)產(chǎn)登記，尤其是要懂得如何利用不動(dòng)產(chǎn)登記制度防止和化解法律風(fēng)險(xiǎn)。例如民法典賦予不動(dòng)產(chǎn)登記公信力，一旦發(fā)生登記錯(cuò)誤，相對(duì)人因信賴登記而與登記名義人進(jìn)行交易，法律就會(huì)犧牲權(quán)利人的利益而優(yōu)先保護(hù)相對(duì)人的交易安全。實(shí)踐中常常有人借他人的名義買房，由于房屋登記在名義權(quán)利人的名下，就會(huì)面臨房屋被名義權(quán)利人處分給善意相對(duì)人的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在發(fā)生登記錯(cuò)誤的情況下，權(quán)利人要盡快辦理更正登記;在辦理更正登記前，為了防止登記名義人處分房屋，最好還要先辦理異議登記。

構(gòu)建區(qū)別于商品房網(wǎng)簽的預(yù)告登記制度。在商品房預(yù)售中，因?yàn)榉孔舆€沒有建好，開發(fā)商無法給購房人辦理登記手續(xù)，此時(shí)購房人就可以要求開發(fā)商先辦理預(yù)告登記，以防止開發(fā)商一房二賣。與預(yù)告登記不同，網(wǎng)簽僅僅是行政機(jī)關(guān)為了管理的需要而要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，雖然它在客觀上也有利于防止開發(fā)商一房二賣，但網(wǎng)簽本身并不具有民法上的效力。此外，需要明確的是，雖然權(quán)屬證書是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的副本，但僅僅交付權(quán)屬證書并不意味著已經(jīng)辦理了登記或者預(yù)告登記。實(shí)踐中，一些當(dāng)事人以為取得對(duì)方的權(quán)屬證書，就已經(jīng)取得了物權(quán)，這種理解顯然是不對(duì)的。因?yàn)榻桓稒?quán)屬證書無法通過不動(dòng)產(chǎn)登記簿體現(xiàn)出來，不能發(fā)揮公示的作用。

創(chuàng)設(shè)居住權(quán)作為一項(xiàng)新型用益物權(quán)。與租賃權(quán)不同，居住權(quán)沒有最長期限的限制，當(dāng)事人可以約定居住權(quán)直到居住權(quán)人去世才消滅。另外，居住權(quán)具有物權(quán)效力，不僅可以對(duì)所有權(quán)人主張，也可以向除雙方當(dāng)事人之外的第三人主張。這就有利于維護(hù)居住權(quán)人對(duì)他人房屋占有、使用的穩(wěn)定性，防范各種不測風(fēng)險(xiǎn)。此外，居住權(quán)還具有扶弱、施惠的功能，例如老人在生前可以通過遺囑的方式來為長期照顧自己的保姆設(shè)定居住權(quán)，既可解決保姆有生之年在城市生活的居住問題，也可以避免將房屋所有權(quán)贈(zèng)與保姆帶來家庭成員的不滿和爭執(zhí)。

規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為和物業(yè)管理行為。首先，民法典明確業(yè)主通過決議解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，無須物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在根本性的違約，而只需按照法律規(guī)定的程序作出決議，并提前60日通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)即可。其次，民法典為降低使用公共維修基金的門檻，將公共維修基金的籌集與使用區(qū)分開來，明確規(guī)定后者在業(yè)主表決參與度和決議通過所需比例上均低于前者，且在緊急情況下，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可申請(qǐng)使用公共維修基金。再次，針對(duì)實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用建筑物共有部分發(fā)布廣告或者進(jìn)行其他經(jīng)營取得收益的情況，明確規(guī)定在扣除必要費(fèi)用外，收益應(yīng)歸業(yè)主共有;針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過斷水?dāng)嚯姅鄽獯呃U物業(yè)費(fèi)的問題，民法典也予以明確禁止。

維護(hù)人民群眾頭頂上的安全。長期以來，高空拋物問題受到社會(huì)的廣泛關(guān)注。盡管侵權(quán)責(zé)任法對(duì)此予以了規(guī)定，但是問題并沒有得到根本性的解決。相較于侵權(quán)責(zé)任法的規(guī)定，民法典有以下主要變化：一是規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止高空拋物的發(fā)生，否則應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任;二是強(qiáng)調(diào)了公安等機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查，查清責(zé)任人。

民法典與合同實(shí)質(zhì)正義的實(shí)現(xiàn)

日常生活離不開民事交易，民事交易離不開合同。盡管民法典嚴(yán)格貫徹了合同自由的原則，將當(dāng)事人自愿作為法律賦予合同具有約束力的前提和條件，但在實(shí)踐中，也存在合同一方利用優(yōu)勢地位損害合同另一方利益或者通過合同將自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給另一方的情況。為此，民法典采取了大量措施來維護(hù)合同的實(shí)質(zhì)正義。

加強(qiáng)對(duì)格式條款的規(guī)制。首先，民法典明確規(guī)定提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，再按照對(duì)方的要求對(duì)該條款予以說明，否則對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不作為合同的內(nèi)容。其次，民法典明確規(guī)定提供格式條款一方為排除對(duì)方主要權(quán)利以及不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利而制作的格式條款，均應(yīng)認(rèn)定無效。最后，民法典還特別規(guī)定對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

完善國家訂貨合同制度。根據(jù)民法典的規(guī)定，國家根據(jù)搶險(xiǎn)救災(zāi)、疫情防控或者其他需要下達(dá)國家訂貨任務(wù)、指令性任務(wù)時(shí)，有關(guān)民事主體之間應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)訂立合同。例如在新冠肺炎疫情發(fā)生后，國家急需防疫所需的口罩、防疫服等防疫物資，這就需要有生產(chǎn)能力的企業(yè)能夠迅速組織生產(chǎn)，滿足國家防疫的需要。因此，在接到國家的訂貨任務(wù)或者指令性任務(wù)后，相關(guān)企業(yè)就要根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定訂立合同，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

增設(shè)情勢變更制度。所謂情勢變更制度，是指合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于當(dāng)事人一方明顯不公平，受不利影響的當(dāng)事人可以請(qǐng)求與對(duì)方重新協(xié)商;在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。民法典將情勢變更制度上升為立法規(guī)定，對(duì)實(shí)踐的指導(dǎo)意義將更加顯著。

明確禁止高利貸行為。民法典首次以法律形式明確禁止高利貸行為，人民法院應(yīng)當(dāng)據(jù)此認(rèn)定高利貸合同無效。對(duì)于高利貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，民法典本身沒有明確規(guī)定，而是需要通過法律法規(guī)或者司法解釋來進(jìn)行界定。最近，最高人民法院、國家發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)合發(fā)文，明確提出要修改完善民間借貸司法解釋，大幅度降低民間借貸利率的司法保護(hù)上限，堅(jiān)決否定高利轉(zhuǎn)貸行為、違法放貸行為的效力，以防止社會(huì)經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛發(fā)展。

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